ちょこっと不動産43号　八王子市上野町Ａ

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ポイント

劣後比率68.3%は業界トップクラスの防御力

出資総額3,220万円のうち、事業者の劣後出資が2,200万円（68.3%）、投資家の優先出資が1,020万円（31.7%）という構成。物件価格3,780万円に対して投資家の出資額は27%に過ぎない。仮に売却価格が2,580万円（▲32%）まで下落しても、優先出資者の元本は全額返還される計算だ。不動産クラファンの平均劣後比率が10〜20%程度であることを考えると、本ファンドの安全設計は群を抜いている。

借地権付き住宅という「割安仕入れ」の妙味

本物件は旧法借地権付きの新築戸建。土地を所有権で取得する場合と比較して、借地権価格は土地価格の60〜70%程度に抑えられる。事業者は古屋付き借地権を取得し、自社施工で建物を新築するという開発型スキーム。取得コストを抑えつつ、新築プレミアムを乗せて売却するビジネスモデルだ。地代は月額8,790円と軽微で、固定資産税・都市計画税も不要。購入者にとっても「手が届く新築」として訴求力がある。

鑑定評価なし・NOI非開示の透明性リスク

書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は取得しておりません」と明記されている。物件価格3,780万円の算定根拠は「類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」とあるが、第三者による客観的な価格検証がない点は留意が必要。また、本ファンドはキャピタル型（売却益で配当）のため、賃料収入やNOIの開示がない。透明性の観点では減点要素だが、開発型ファンドの性質上やむを得ない面もある。

事業者の「自己取引」構造を理解せよ

書面の利害関係人取引欄には「株式会社良栄の固有財産から匿名組合財産として取得」と記載。事業者が自社で仕入れた物件をファンドに組み入れる自己取引だ。取得価格971.4万円（借地権＋古屋）に対し、ファンドへの売却価格は3,780万円。この差額には建築費・諸経費・事業者利益が含まれる。自己取引自体は違法ではないが、価格の妥当性を外部検証できない点は投資家として認識しておくべきリスクだ。

40件超の償還実績が示す事業者の信頼性

ちょこっと不動産を運営する株式会社良栄は、これまで43ファンド中40件を償還済み、元本割れ実績ゼロ。平均利回り4.36%、平均劣後比率40.4%という堅実な運用スタイルを貫いている。資本金3.9億円、建設業・宅建業・一級建築士事務所の許認可を持つ総合不動産会社であり、自社施工による開発型ファンドを得意とする。第1号事業者のため倒産隔離はないが、実績と財務基盤から見て信用リスクは相対的に低い。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都八王子市上野町1番（以下未定）
物件種別	借地権付き新築戸建住宅
構造	木造サイディング張コロニアル葺3階建
築年月	2027年1月（予定）
延床面積	118.65㎡（車庫9.11㎡含む）
土地面積	70.86㎡（旧法借地権）
テナント	なし（売却目的）
稼働率	ー（開発型ファンド）

収益構造とNOI分析

本ファンドはキャピタル型（売却益配当）のため、賃貸収入によるインカムゲインは発生しない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用・賃料収入の記載がなく算出できません。
• 配当原資: キャピタルゲイン型（建売住宅の売却益）

配当原資の構造

項目	金額
物件取得価格（ファンド）	37,800,000円
出資総額	32,200,000円
優先出資（投資家）	10,200,000円
劣後出資（事業者）	22,000,000円
想定売却価格（推計）	約39,500,000円〜42,000,000円

予定利回り4.3%（年率）を10ヶ月運用で達成するには、優先出資者への配当原資として約36.4万円（10,200,000円×4.3%×10/12）が必要。売却価格が物件取得価格3,780万円を上回れば、この配当は十分に賄える計算だ。

市場価格検証

近隣取引事例データから、八王子市内の住宅用不動産の取引動向を確認する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引参考値	備考
物件価格	37,800,000円	37,000,000円（川町・新築戸建）	類似条件
㎡単価（建物）	約318,500円/㎡	約336,400円/㎡（川町）	▲5.3%
土地権利	旧法借地権	所有権	借地権は割安

近隣の川町で2023年築・木造新築戸建（土地195㎡・建物110㎡）が3,700万円で取引されている。本ファンド物件は借地権付きのため、所有権物件より割安であるべきだが、価格帯としては概ね整合している。ただし、借地権付き住宅は流動性が低く、売却に時間を要するリスクがある点は留意が必要。

公開取引データによる検証の限界: 近隣取引事例は中古マンションや土地が中心で、借地権付き新築戸建の直接比較対象は限定的。価格妥当性の最終判断は、実際の販売状況を見守る必要がある。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価（借地権）

八王子市上野町周辺の公示地価は概ね15〜20万円/㎡程度。本物件の土地面積70.86㎡に対し、借地権割合を60%と仮定すると：

• 土地価格（所有権）推計: 70.86㎡ × 17.5万円/㎡ ≒ 1,240万円
• 借地権価格推計: 1,240万円 × 60% ≒ 744万円

事業者の借地権取得価格（古屋付き）が971.4万円であることを考えると、古屋解体費用を含めても概ね市場水準と整合する。

出口シナリオ

シナリオ	売却価格	売却益	投資家への影響
楽観	42,000,000円	+4,200,000円	元本全額償還＋満額配当
基本	39,000,000円	+1,200,000円	元本全額償還＋満額配当
悲観	35,000,000円	▲2,800,000円	劣後出資で吸収（元本無傷）
最悪	25,800,000円	▲12,000,000円	劣後出資で吸収（元本無傷）

借地権付き新築戸建の需要は限定的だが、八王子駅徒歩14分という立地と、3,000万円台後半という価格帯は、住宅ローン審査が通りにくい層や、初期費用を抑えたい若年層に一定の訴求力がある。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲10%	3,780万円→3,402万円	▲378万円	バッファ内（余裕あり）
売却価格▲20%	3,780万円→3,024万円	▲756万円	バッファ内（余裕あり）
売却価格▲30%	3,780万円→2,646万円	▲1,134万円	バッファ内（余裕あり）
売却価格▲40%	3,780万円→2,268万円	▲1,512万円	バッファ内（余裕あり）
売却価格▲58%	3,780万円→1,588万円	▲2,192万円	バッファ枯渇ライン

ストレステスト総評: 劣後出資額2,200万円は物件取得価格3,780万円の約58%に相当する。つまり、売却価格が1,580万円（▲58%）を下回らない限り、優先出資者の元本は毀損しない。新築戸建が半値以下になるシナリオは、大規模災害や深刻な瑕疵発覚など極端なケースに限られる。通常の市場変動リスクに対しては、十分すぎるバッファが確保されている。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業のため、事業者破綻時は出資金が保全されない。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なる。
• 自己取引: 事業者の固有財産からファンドへ物件を売却する構造。価格の妥当性を第三者が検証していない。
• 運用期間延長リスク: 売却が完了しない場合、最大1年間の期間延長が可能。工期遅延や販売長期化のリスクあり。
• 中途解約制限: クーリングオフ期間（8日間）経過後は、やむを得ない事由がない限り解約不可。
• 借地権特有のリスク: 将来の売却時に地主の承諾が必要。譲渡承諾料が発生する可能性あり。

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結論

劣後比率68.3%という圧倒的な安全設計が本ファンドの最大の魅力。利回り4.3%は控えめだが、10ヶ月の短期運用で元本毀損リスクが極めて低い点を評価し、AA判定とした。