ＧＡＬＡ ＦＵＮＤＩＮＧ #３８（横濱関内）

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ポイント

利回り3.0%は「安全料」として割り切れるか

予定分配率3.0%は、GALA FUNDINGの過去38ファンド平均3.17%とほぼ同水準。不動産クラファン市場全体では低位に属するが、東証プライム上場企業が劣後30%を積む構造を考えれば「元本保全の対価」と解釈できる。配当原資は100%インカムゲイン、つまり賃料収入のみで賄う設計。年間賃料426万円（税別）に対し、優先出資者への分配金は約87万円（5,817万円×3.0%×6/12ヶ月）。賃料の20%程度で配当が賄える計算だが、問題は運営費用の実態が見えないこと。

NOI非開示という「ブラックボックス」

書面には年間賃料426万円（月額35.5万円×12ヶ月）と管理費・修繕積立金（月額計23,520円）の記載があるが、火災保険料・固定資産税・建物管理委託費などの運営費用は一切開示されていない。賃料の20〜30%を運営費用と仮置きした推計では、NOIは142.8万〜163.2万円/年、キャップレートは1.7〜2.0%程度となる。しかしこれはあくまで概算であり、実際の費用構造が重い場合はさらに低下する。事業者が「NOIを開示しない」という選択をしている以上、投資家は利回りの妥当性を検証する術を持たない。

テナント2社の「守秘義務」は誰を守るのか

対象物件は1階店舗（83.70㎡）を2区画に分けて2テナントに賃貸。テナント名・業種ともに「守秘義務契約のため非開示」とされている。年間賃料はテナント1が204万円、テナント2が222万円。稼働率は過去5年間100%を維持しており、賃料滞納もゼロ。数字上は優良テナントだが、業種が不明では飲食店なのか物販なのか、景気変動への耐性も判断できない。守秘義務は通常テナント側の要請だが、投資家にとっては「リスクの可視化」を妨げる壁となる。

出口戦略は「売却」の一言で終了

運用期間6ヶ月、2027年3月9日終了予定。書面には「対象不動産全部の売却等が完了しない場合には1年を超えない範囲で契約期間を延長」との記載がある。売却先の確保状況、想定売却価格、キャップレートの前提など、出口に関する具体的な情報は皆無。鑑定評価8,310万円＝取得価格と同額で売却できれば元本毀損はないが、6ヶ月後の不動産市況を誰も保証できない。劣後30%があるため物件価格が約2,493万円（30%）下落するまで優先出資者は無傷だが、それは「売れなかった場合」の保険に過ぎない。

上場企業の信用力が最大の担保

FJネクストホールディングスは東証プライム上場、自己資本比率69.1%、純資産729億円。直近期は売上高1,124億円、営業利益94.8億円と堅調。営業CFが138億円のマイナスに転じているが、これは棚卸資産（仕掛販売用不動産）の積み増しによるもので、不動産開発事業者としては成長投資の範疇。GALA FUNDINGは38ファンド中33件が償還済み、元本割れ・遅延実績ゼロ。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はないが、親会社の財務基盤を考慮すれば信用リスクは限定的と評価できる。

物件概要

項目	内容
所在地	神奈川県横浜市中区吉田町5番地3
物件種別	区分マンション（店舗）
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
築年月	2014年12月（築11年）
専有面積	83.70㎡（壁芯）
テナント	2社（守秘義務により非開示）
稼働率	100%（過去5年間）

横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅徒歩4分、JR「関内」駅徒歩5分。商業地域・防火地域に位置し、建蔽率80%（90%）・容積率600%。吉田町は横浜の繁華街・野毛エリアに隣接し、飲食店が集積する商業立地。築11年のRC造で、大規模修繕の時期が近づいている点は留意が必要。修繕積立金残高は約6,523万円（2026年4月時点）とマンション全体では一定の蓄積がある。

収益構造とNOI分析

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 1,428,000〜1,632,000円/年／想定キャップレート: 1.7〜2.0%
• 運営費用の一部が書面から取得できないため、賃料収入の20〜30%（実支出ベース。減価償却・借入金利は含まない）を運営費用の目安として控除し、利回りをレンジで推計した参考値です。実額が取得できた費用とは別枠の概算であり、根拠は賃貸管理事業者による一般的な費用目安および国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」等に基づきます。本ファンド固有の一次資料に基づく確定値ではありません。
• 配当原資: インカムゲイン型（100%）

項目	金額
年間賃料収入	4,260,000円（税別）
管理費・修繕積立金	▲282,240円/年
火災保険料	書面記載なし
固定資産税	書面記載なし
建物管理委託費	書面記載なし
NOI（推計）	1,428,000〜1,632,000円/年

推計キャップレート1.7〜2.0%は、予定利回り3.0%を下回る。これは物件価格8,310万円に対して賃料収入が相対的に低いことを示唆する。ただし、この推計は運営費用を一律20〜30%と仮置きしたものであり、実際の費用が軽ければキャップレートは上振れする。逆に、店舗物件特有の費用（テナント退去時の原状回復、設備更新等）が重ければ下振れする。いずれにせよ、書面に費用実額の開示がない以上、投資家は「事業者を信じる」以外の選択肢を持たない。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	993,000円	720,000円	+37.9%
取引価格	83,100,000円	53,881,211円（平均）	+54.2%

ファンドの取得価格8,310万円を専有面積83.70㎡で割ると、㎡単価は約99.3万円。横浜市中区の中古マンション取引中央値72万円/㎡と比較すると約38%割高となる。

ただし、近隣取引データは住宅用途が中心であり、商業地域の1階店舗とは用途・収益性が異なる。商業地域・容積率600%の立地で、関内駅徒歩4分という利便性を考慮すれば、住宅用途との単純比較は適切ではない。鑑定評価8,310万円は収益還元法（直接還元法・DCF法）、取引事例比較法、原価法の3手法で算出されており、第三者鑑定として一定の客観性は担保されている。

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土地評価と出口シナリオ

対象物件の土地持分は414,090分の8,370（約2.02%）。敷地面積1,088.91㎡に対する持分相当面積は約22㎡。横浜市中区吉田町周辺の商業地域の公示地価は㎡あたり80〜100万円程度（推計）であり、土地持分相当額は1,760万〜2,200万円程度と概算される。建物価値（築11年RC）を加味しても、取得価格8,310万円は収益還元法による評価が主体と推測される。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	1.5%	約1.0億円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	2.0%	約8,100万円	元本全額償還
悲観	2.5%	約6,500万円	劣後出資で吸収（優先出資者は無傷）

基本シナリオでは鑑定評価額とほぼ同水準での売却を想定。悲観シナリオでキャップレートが2.5%に上昇しても、物件価格は約6,500万円となり、劣後出資2,493万円で損失を吸収可能。優先出資者の元本毀損ラインは物件価格5,824万円（取得価格の約70%）まで下落した場合となる。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+0.5%	2.0%→2.5%	▲約1,600万円（▲19%）	バッファ内
空室率+50%（1テナント退去）	0%→50%	NOI▲約80万円/年	配当減少リスク
賃料下落20%	426万円→341万円	NOI▲約85万円/年	配当減少リスク

劣後出資額2,493万円÷物件取得価格8,310万円＝約30%。物件価格が30%下落（約2,493万円の値下がり）するまで、優先出資者の元本は毀損しない。6ヶ月という短期運用であり、この期間内に不動産市況が30%暴落するシナリオは現実的ではない。ただし、テナント2社のうち1社が退去した場合、賃料収入は半減し、配当原資が不足する可能性がある。テナント1の契約満了日は2026年7月18日と運用開始前であり、更新状況の確認が必要。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離なし: 事業者が破綻した場合、対象不動産は破産財団に組み込まれ、投資家は一般債権者として配当を受ける立場となる。
• 関連当事者取引: 対象不動産はFJネクストHDの固有財産を取得。管理会社も100%子会社のエフ・ジェー・コミュニティ。利益相反の可能性は否定できないが、上場企業としてのガバナンスが一定の歯止めとなる。
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、1年を超えない範囲で延長可能。投資家の同意なく運用期間が延びるリスクがある。
• テナント情報の非開示: 守秘義務を理由にテナント名・業種が秘匿されており、信用リスクの評価が困難。
• クーリングオフ: 契約成立時書面受領日から8日間は書面による解除が可能。

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結論

上場企業の信用力と劣後30%のクッションに依存する「守りの投資」。利回り3.0%は物足りないが、6ヶ月の短期運用で元本毀損リスクを最小化したい投資家には選択肢となる。ただし、NOI非開示・テナント情報秘匿という透明性の低さは、不動産投資の本質的な判断材料を欠く構造。余剰資金の一時的な置き場として割り切れるなら検討可、利回りを追求するなら他を当たるべき。