【抽選】KORYO Funding－MC　#27

総評

ポイント

鑑定評価なしで1億970万円の妥当性は検証不能

本ファンドの対象不動産価格は1億970万円と設定されているが、不動産鑑定士による鑑定評価は「無」と明記されている。価格算定方法は「取引事例比較法及び収益還元法」とあるが、その詳細な算定根拠は開示されていない。築29年〜37年のRC・SRC造区分マンション13戸を一括で評価する場合、個別物件の経年劣化・修繕履歴・管理組合の財務状況が価格に大きく影響するが、これらの情報も限定的だ。投資家は「事業者が言う価格」を信じるしかない構造であり、透明性の観点で減点要因となる。

NOI非開示でキャップレートの検証ができない

月額賃料収入は合計1,088,450円（年間約1,306万円）と開示されているが、管理費・修繕積立金・固都税・火災保険料などの費用項目が個別に開示されていない。そのため、正確なNOI（営業純利益）を算出できず、物件価格に対するキャップレートも検証不能だ。仮に年間賃料1,306万円から管理費等を控除してNOIを1,000万円程度と推計すると、キャップレートは約9.1%となり、地方築古RCとしては妥当な水準に見える。しかし、これはあくまで推計であり、実際の費用構造が不明な以上、配当原資の実現可能性を客観的に評価することは困難だ。

劣後比率30.1%は業界水準を大きく上回る安全弁

本ファンドの最大の強みは劣後比率30.1%という厚いバッファだ。出資総額1億970万円のうち、事業者である香陵住販が3,300万円を劣後出資する。物件価格が約30%下落するまでは、優先出資者（個人投資家）の元本は毀損しない計算になる。不動産クラファン業界の平均劣後比率が10〜20%程度であることを考えると、この水準は投資家保護の観点で評価できる。ただし、劣後比率が高いことと、物件価格が適正であることは別問題だ。そもそもの取得価格が割高であれば、30%のバッファも相対的に薄まる。

出口戦略は「事業者買取」が主軸だが確定ではない

プロジェクト概要では「運用終了時は事業者による取得を主として想定」と記載されているが、「確定事項ではない」とも明記されている。第三者への売却や後続ファンドへの譲渡も選択肢として残されており、市場環境次第で出口が変わる可能性がある。事業者買取の場合は「その時点の適正な価格で決定」とあり、取得価格と同額での買取が保証されているわけではない。キャピタル型ファンドとして売却益を配当原資とする以上、出口価格の不確実性は投資家が負うリスクとなる。

東証スタンダード上場・管理戸数2.5万戸の実績は信頼材料

香陵住販は東証スタンダード上場企業であり、茨城県内で管理戸数24,984戸を誇る地域最大手の不動産会社だ。KORYO Fundingとしての運用実績は27件、うち23件が償還済みで元本割れ実績はない。直近の財務データを見ると、売上高107.9億円、営業利益10.0億円、自己資本比率34.5%と健全な経営状態にある。不動産クラファン事業者としては珍しく上場企業が直接運営しており、財務情報の透明性も高い。ただし、本ファンドは第1号事業（匿名組合型）であり、SPCを用いた倒産隔離構造ではない点は留意が必要だ。

物件概要

項目	内容
所在地	茨城県土浦市・牛久市・つくば市・龍ケ崎市（8棟13戸）
物件種別	区分所有マンション
構造	RC造・SRC造（8階〜14階建）
築年月	昭和63年〜平成19年（築18年〜37年）
延床面積	916.88㎡（13戸合計）
テナント	法人及び個人（13組）
稼働率	100%（2026年6月1日現在）

収益構造とNOI分析

本ファンドはキャピタル型であり、配当原資は主に売却益を想定している。ただし、運用期間中の賃料収入も分配原資となりうる構造だ。

項目	金額
年間賃料収入	約13,061,400円（月額1,088,450円×12ヶ月）
管理費・修繕積立金	非開示
火災保険料	非開示
固都税	非開示
NOI（推計）	約1,000万円〜1,100万円

• キャップレート（推計）: NOI1,000万円 ÷ 物件価格1億970万円 = 約9.1%
• 配当原資: キャピタル型（売却益主体）

書面にはNOIの明示がなく、費用項目も個別開示されていない。上記NOIは「年間賃料から管理費等を20〜25%程度控除」という一般的な推計に基づく概算値であり、実際の収益構造とは乖離する可能性がある。キャピタル型ファンドとして売却益を配当原資とする以上、運用期間中のインカム収益よりも出口価格が重要となる。

市場価格検証

国土交通省の不動産情報ライブラリから取得した土浦市周辺の取引事例データを用いて、ファンド物件の価格妥当性を検証する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約119,650円	約42,308円	+183%
取引価格（13戸合計）	1億970万円	データ不足	—

ファンド物件の㎡単価（1億970万円÷916.88㎡≒119,650円）は、近隣取引の中央値（42,308円/㎡）を大幅に上回っている。ただし、近隣取引データには土地取引や戸建住宅が多く含まれており、区分マンションとの直接比較には限界がある。

土浦市内の中古マンション取引事例を見ると、築30年超のRC造3LDKで30万円〜440万円という事例があり、価格帯に大きなばらつきがある。本ファンドの13戸平均取得価格は約844万円/戸であり、築年数・専有面積を考慮すると極端に割高とは言えないが、鑑定評価がない以上、価格の妥当性を客観的に検証することは困難だ。

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土地評価と出口シナリオ

本ファンドは区分所有マンション13戸への投資であり、土地は敷地権として各戸に按分されている。土浦市湖北エリアの公示地価は概ね3〜5万円/㎡程度と推計されるが、区分所有の場合は土地持分が限定的であり、土地価値のみでの評価は現実的ではない。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	8.0%	約1億2,500万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	9.5%	約1億500万円	元本全額償還（配当は限定的）
悲観	11.0%	約9,100万円	劣後出資で吸収可能（▲17%）

基本シナリオでは、取得価格とほぼ同水準での売却を想定。悲観シナリオでも物件価格が17%下落する程度であれば、劣後比率30.1%のバッファ内に収まり、優先出資者の元本は毀損しない。ただし、地方築古RCの流動性は低く、売却に時間を要する可能性がある点は留意が必要だ。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+2%	9%→11%	▲約1,870万円（▲17%）	バッファ内
空室率+20%	0%→20%	NOI▲約260万円	売却価格▲約2,700万円
賃料下落15%	1,088千円→925千円	NOI▲約196万円	売却価格▲約2,000万円

劣後出資額3,300万円は、物件価格1億970万円の約30.1%に相当する。つまり、物件価格が約3,300万円（約30%）下落するまでは、優先出資者の元本は毀損しない。キャップレートが2%上昇しても、空室率が20%に悪化しても、単独の変動要因であれば劣後バッファ内に収まる計算だ。複合的なストレスが同時に発生した場合でも、30%のバッファは相当程度の耐性を持つ。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）: SPCを用いた倒産隔離構造ではなく、事業者の信用リスクを直接負う
• 関連当事者取引: 対象不動産は事業者の固有財産であり、売買・賃貸管理ともに事業者が当事者となる利益相反構造
• 契約期間の延長可能性: 売却が完了しない場合、最大2年間の延長が可能（事業者判断）
• 出口の不確定性: 事業者買取・第三者売却・後続ファンド譲渡のいずれも確定していない
• 譲渡手数料: 出資持分の譲渡には11万円の手数料が発生し、流動性は極めて低い

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結論

劣後比率30.1%と上場企業の信用力は評価できるが、鑑定評価なし・NOI非開示という情報開示の薄さが足を引っ張る。余剰資金での分散投資先としては検討可能だが、メイン投資先としては透明性に課題が残る。