みんなの年金188号ファンド

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ポイント

賃料・NOI完全非開示で利回り8%の根拠が闇の中

本ファンド最大の問題点は、配当原資の検証が不可能なことだ。契約成立前書面には「賃借人から同意を得られなかったため、非開示」と明記されており、年間賃料収入・管理費・固都税などの費用項目が一切開示されていない。利回り8%を謳うが、その数字がNOIベースで実現可能なのか、それともキャピタルゲイン頼みなのかを投資家が判断する術がない。「ハイブリッド型」と記載されているが、インカムとキャピタルの配分比率も不明。事業者を信じるか否かの「信仰投資」を強いられる構造だ。

16戸分散は両刃の剣——管理コストと流動性リスク

大阪市内14棟・16戸の区分マンションに分散投資する構造は、一見リスク分散に見える。しかし区分所有は一棟物件と異なり、各マンションの管理組合の意向に左右される。修繕積立金の値上げ、大規模修繕の一時金徴収など、ファンド期間中に予期せぬ支出が発生するリスクがある。出口は事業者によれば区分ごとの個別売却（バラ売り）が基本方針。一括売却より買い手層は広いが、16戸すべての売却が運用期間内に完了するかが論点となる。分散の安心感と引き換えに、流動性リスクを抱え込んでいる。

鑑定評価なしで3.275億円の妥当性は検証不能

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価の有無：無」と明記されている。取得価格3.275億円の算定根拠は「近傍の類似物件の取引実例に基づいた評価額」とあるが、その詳細は開示されていない。16戸の内訳価格も不明で、事業者の言い値を信じるしかない。鑑定評価がないということは、第三者による価格の妥当性チェックが入っていないことを意味する。出口で想定より安く売れた場合、劣後バッファ10.2%（約3,330万円）では吸収しきれない可能性がある。

第1号事業で倒産隔離なし——事業者リスクが直撃

本ファンドは不動産特定共同事業法の「第1号事業」であり、SPC（特別目的会社）を使った倒産隔離スキームではない。契約書面にも「匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理と異なり、本事業者が破綻等した場合に本事業に係る財産は保全されない」と明記されている。ネクサスエージェントが万一破綻した場合、投資家の出資金は一般債権者と同列で扱われ、全額毀損のリスクがある。事業者の財務健全性が投資判断の生命線となる構造だ。

事業者トラックレコードは堅実だが財務余力は限定的

ネクサスエージェントは185件のファンド組成実績があり、146件が償還済み。元本割れ実績は確認されていない。売上高201億円、経常利益5.3億円（FY2025）と事業規模は相応だが、自己資本比率23.9%は不動産業界では標準的な水準に留まる。劣後出資3,330万円を自己資金で賄う体力はあるが、複数ファンドで同時に損失が発生した場合の耐久力には疑問符がつく。非上場のため有価証券報告書のような公衆縦覧型の開示はないが、同社は会員向けマイページ上で決算報告書（貸借対照表・損益計算書）を毎期交付書面として開示しており、会員登録後であれば投資家が財務状況を直接確認できる。本記事の財務数値も同報告書（第10期・2025年12月期）に基づく。

物件概要

項目	内容
所在地	大阪市内14棟・16戸（西区、都島区、中央区、北区、浪速区、東淀川区、淀川区）
物件種別	区分マンション（居住用）
構造	鉄筋コンクリート造
築年月	2011年〜2018年（築7年〜14年）
延床面積	約19〜23㎡/戸（1K〜1DK中心）
テナント	1社（詳細非開示）
稼働率	非開示

16戸すべてが大阪市内の駅徒歩10分圏内に位置する単身者向けワンルームマンション。築年数は7年〜14年と比較的新しく、大規模修繕の時期が近づいている物件も含まれる。テナント総数は「1」と記載されているが、賃貸借の形態および賃借人の詳細は非開示。なお事業者への確認によれば、サブリース（マスターリース）契約ではないとのこと。

収益構造とNOI分析

本ファンドは書面に運営費用・賃料収入の記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 算出不能（賃料情報が完全非開示のため）
• 配当原資: ハイブリッド型（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）

賃料収入が非開示のため、一般的な市場データに基づく推計も困難だ。大阪市内の単身者向けワンルーム（20㎡前後）の相場賃料は月額5〜7万円程度。16戸で年間賃料収入を仮に1,200万円（月額6.25万円×16戸×12ヶ月）と仮置きした場合、管理費・修繕積立金・固都税等を控除したNOIは800〜900万円程度と推計される。これを取得価格3.275億円で割ると、キャップレートは2.4〜2.7%程度となり、予定利回り8%との乖離が大きい。

この乖離は、配当原資の大部分がキャピタルゲイン（売却益）に依存していることを示唆する。「ハイブリッド型」と記載されているが、実質的にはキャピタル型に近い構造と推測される。売却価格が想定を下回れば、利回り8%の達成は困難になる。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約98万円/㎡（推計）	約79万円/㎡	+24%
取引価格	3.275億円（16戸）	約2,050万円/戸	—

※ファンドの㎡単価は、取得価格3.275億円÷総専有面積約335㎡（16戸合計）で概算

近隣取引データ（国土交通省 不動産情報ライブラリ）によると、大阪市西区周辺の中古マンション㎡単価の中央値は約79万円。ファンド物件の推計㎡単価約98万円は、近隣相場より約24%割高な水準にある。

この乖離の要因として考えられるのは、①築浅物件（2011〜2018年築）であること、②駅近立地（徒歩10分圏内）であること、③駅近・築浅の投資用区分として賃貸需要が見込めること、などが挙げられる。ただし、鑑定評価がないため、この価格が適正かどうかを第三者が検証した形跡はない。出口で市場価格に収斂した場合、20%程度の価格下落リスクを織り込む必要がある。

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土地評価と出口シナリオ

16戸の区分所有物件であるため、土地持分は各マンションの敷地権割合に応じた微小な持分となる。契約書面に記載された持分割合から推計すると、16戸合計の土地持分相当額は5,000〜6,000万円程度と概算される（大阪市内商業地域の路線価を基準に推計）。

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観	3.6億円（+10%）	元本全額償還＋キャピタル配当8%達成
基本	3.275億円（±0%）	元本全額償還、キャピタル配当は限定的
悲観	2.6億円（▲20%）	劣後バッファ超過、元本毀損リスク

出口は事業者によれば区分ごとのバラ売りが基本方針。個別売却は一括売却より買い手層が広い反面、16戸すべての売却が運用期間12ヵ月（延長最大1年）内に完了するかが鍵となり、売れ残った戸の処理方法が投資家の損益を左右する。事業者が自社で買い取る場合は関連当事者取引となり、価格の妥当性に疑義が生じる点は変わらない。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲10%	3.275億円→2.95億円	▲3,275万円	バッファ内（ギリギリ）
売却価格▲15%	3.275億円→2.78億円	▲4,913万円	バッファ超過（▲1,583万円）
売却価格▲20%	3.275億円→2.62億円	▲6,550万円	バッファ超過（▲3,220万円）

劣後出資額3,330万円は、物件取得価格3.275億円の約10.2%に相当する。つまり、物件価格が10.2%以上下落すると、優先出資者（個人投資家）の元本が毀損し始める。

近隣相場との乖離（+24%）を考慮すると、市場価格への収斂だけで劣後バッファを超過するリスクがある。16戸分散による価格変動の平準化効果はあるものの、大阪市全体の不動産市況が悪化した場合は全物件が同時に下落する可能性がある。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業のため、事業者破綻時に出資金は保全されない
• 中途解約に10%の手数料: やむを得ない事由での解約時、出資価格の10%が控除される
• 契約期間延長の可能性: 売却が完了しない場合、最大1年間の延長が可能
• 鑑定評価なし: 取得価格の妥当性を第三者が検証していない
• 賃料・NOI非開示: 配当原資の裏付けを投資家が検証できない
• テナント情報非開示: 賃借人の属性・信用力が不明

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結論

利回り8%は魅力的だが、賃料・NOI非開示という情報の壁が投資判断を困難にしている。事業者の実績は堅実だが、鑑定評価なし・倒産隔離なしという構造リスクを考慮すると、全力投資ではなく余剰資金での参加が妥当。

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訂正履歴（2026年9月9日）

事業者からの指摘を受け、以下を訂正しました。①賃貸借形態について「サブリース契約の可能性が高い」とした推測記述を削除（事業者確認によりサブリースではない）②財務情報の開示について、同社が会員向けに決算報告書を毎期開示している事実を踏まえた表現に修正 ③出口戦略を「一括売却前提」から「区分ごとの個別売却が基本方針」に修正。評価スコア・判定ランクの変更はありません。