みらファン第48号(愛知県名古屋市)

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ポイント

サブリース契約が配当の生命線、ただし免責条項に注意

本ファンドの配当原資は年間賃料収入1,518万円（月額126.5万円）から賄われる設計。3〜7階の住戸15戸はサブリース会社が2032年4月まで一括借上げしており、空室リスクは事実上サブリース先に転嫁されている。

しかし書面を精読すると、「転借人が退去した場合、退去日の翌月1日から原状回復工事完了日の属する月の末日までを賃料の免責期間とする」との条項が存在する。つまり空室発生時には賃料が一時的に減額される可能性があり、「完全固定」ではない。サブリース賃料873万円（年額）のうち、免責期間が発生すれば配当原資に影響が出る構造だ。

鑑定評価なしで2.06億円の妥当性は検証不能

物件取得価格2億600万円に対し、不動産鑑定評価は実施されていない。書面には「取引利回り事例等を参考に収益還元法を中心に算定」とあるが、第三者による客観的な価格検証がない以上、この価格が割高か割安かは投資家には判断できない。

事業者が「収益還元法で算定した」と言っても、その前提となるキャップレートや将来賃料の見通しは開示されていない。鑑定評価がないファンドでは、事業者の「言い値」を信じるしかないという構造的な情報非対称が存在する。

LTV38.8%の借入構造がレバレッジリスクを生む

本ファンドは銀行から8,000万円を借入れており、LTV（Loan to Value）は38.8%（8,000万円÷2.06億円）。出資総額1.26億円に対する借入比率は63.5%に達する。

書面には「出資者の本匿名組合出資に係る権利等が、当該金融機関による貸付けに係る権利等に比べて、その支払い順位が劣後する」と明記されている。つまり物件売却時には、まず銀行への返済が優先され、残額から優先出資者への償還が行われる。物件価格が15%以上下落すると、劣後出資（2,520万円）を食い潰して優先出資者の元本に影響が及ぶ計算だ。

大須観音徒歩2分の立地は魅力だが、築27年RCの出口に課題

名古屋市中区大須一丁目、地下鉄鶴舞線「大須観音駅」徒歩2分という立地は、名古屋の繁華街として一定の需要が見込める。事業者は「食べ歩きの聖地」「古き良き日本と最先端のカルチャーが溶け合う」と熱く語るが、投資判断に必要なのは詩的な表現ではなく数字だ。

問題は築27年のRC造7階建てという物件スペック。RC造の法定耐用年数47年に対し、残存耐用年数は約20年。6ヶ月後の売却時に「築28年」となる物件を、取得価格以上で売却できる保証はない。事業者は出口として「第三者売却」「自社買取り」「再組成（新ファンドへの譲渡）」の3パターンを挙げているが、再組成は実質的に「次のファンド投資家に売却リスクを転嫁する」構造であり、根本的な出口解決ではない。

事業者の急成長は評価できるが、自己資本比率16%は要注視

みらいアセットは48件のファンド実績を持ち、元本割れ・分配遅延の実績はない。売上高は2024年3月期の約6.7億円から2026年3月期には約31.9億円へと2年間で4.8倍に急成長しており、不動産クラファン事業者として高い成長性を示している。

一方、自己資本比率は2025年3月期に8.0%まで低下し、2026年3月期の増資（資本金1億円→4億円）により16.0%へ改善したものの、業界標準の20〜30%と比較するとやや低い水準にある。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はなく、事業者の信用リスクが直接投資家に及ぶ構造であることは認識しておくべきだ。

物件概要

項目	内容
所在地	愛知県名古屋市中区大須一丁目9番34号
物件種別	共同住宅・事務所・車庫
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根7階建
築年月	1999年9月（築27年）
延床面積	644.22㎡
テナント	2階：法人テナント1戸、3〜7階：サブリース会社一括借上げ（1K×15戸）
稼働率	100%（2023〜2026年各1月1日時点）

収益構造とNOI分析

本ファンドの配当原資はインカムゲイン（賃料収入）を主体とし、キャピタルゲイン（売却益）は必須としない設計。

項目	金額
年間賃料収入	15,182,124円
管理費	書面記載なし（0計上）
火災保険料	書面記載なし（0計上）
固都税	書面記載なし（0計上）
NOI（実額・下振れ注意）	算出不能

書面には年間賃料収入の総額（1,518万円）は開示されているが、管理費・火災保険料・固定資産税等の運営費用は一切記載されていない。そのため実額ベースのNOI（営業純収益）は算出できない。

（推計・参考値）賃料収入の20〜30%を運営費用と仮置きした場合：

• 想定NOI：約1,063万円〜1,215万円
• 想定キャップレート：約5.2%〜5.9%

※この推計は一般的な賃貸住宅の費用率を仮置きしたものであり、実際の費用構造とは異なる可能性がある。特に築27年の物件では修繕費が嵩む傾向があり、推計値より実際のNOIが低くなるリスクがある。

配当原資の検証：

• 優先出資者への年間配当予定額：1.008億円×5.5%＝約554万円
• 年間賃料収入：1,518万円
• 事業者報酬（管理運営対価）：月額7.9万円×12ヶ月＝約95万円

賃料収入から事業者報酬を差し引いても約1,423万円が残り、配当原資554万円を十分にカバーできる計算。インカムゲインによる配当の裏付けは確保されていると判断できる。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	319,800円	620,690円	▲48.5%
取引価格	206,000,000円	51,984,940円（平均）	—

近隣取引データは主に区分マンション（1K〜3LDK）の取引事例であり、一棟ビルである本物件との直接比較は困難。ただし、名古屋市中区の商業地域における土地付き建物の取引事例を見ると、延床面積1,000〜1,500㎡クラスの物件が2.9億〜5.7億円で取引されている。

本物件は延床面積644㎡と比較的小規模であり、2.06億円という取得価格は近隣の一棟物件取引と比較して著しく割高とは言えない。ただし、築27年という経年を考慮すると、土地価格に対する建物価値の割合は相当程度減価していると推測される。

鑑定評価がない以上、この価格の妥当性について第三者検証は不可能であり、投資家は事業者の価格設定を信頼するしかない状況にある。

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土地評価と出口シナリオ

名古屋市中区大須一丁目の商業地域における公示地価・路線価の水準から、土地持分相当額を概算する。

• 土地面積：145.38㎡
• 商業地域（建ぺい率80%・容積率400%）
• 近隣の土地取引事例：㎡単価42万〜71万円（2024年第1四半期）

土地価格の概算：145.38㎡×50万円（中央値推計）＝約7,270万円

建物価格の概算：2.06億円−7,270万円＝約1.33億円

築27年のRC造建物に1.33億円の価値を見出すには、年間賃料収入1,518万円に対するキャップレートが約11.4%（1,518万円÷1.33億円）となる必要がある。これは名古屋市中心部の収益物件としてはやや高めのキャップレートであり、建物価値の評価に疑問が残る。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	6.5%	約2.34億円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	7.5%	約2.02億円	元本全額償還（ギリギリ）
悲観	8.5%	約1.79億円	劣後出資で吸収可能（▲13%）

※想定売却価格は推計NOI（約1,518万円×70%＝約1,063万円）をキャップレートで割り戻して算出。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	7.5%→8.5%	▲約2,300万円（▲11%下落）	バッファ内
空室率+10%	0%→10%	NOI▲約152万円	配当原資に影響軽微
賃料下落10%	1,518万円→1,366万円	NOI▲約152万円	配当原資に影響軽微

劣後出資額2,520万円は、物件取得価格2.06億円の約12.2%に相当する。つまり物件価格が12.2%（約2,513万円）下落するまでは、優先出資者の元本は毀損しない計算だ。

ただし、銀行借入8,000万円の返済が優先されるため、実質的な安全マージンは「物件価格−借入金−優先出資」で考える必要がある。物件価格が1.88億円（▲8.7%）を下回ると、借入返済後の残額が優先出資総額1.008億円を下回り、元本毀損が始まる。

6ヶ月という短期運用であり、この期間内に不動産市場が急落するリスクは限定的だが、出口で売却が難航した場合の延長リスクは考慮すべきだ。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし：第1号事業（匿名組合型）のため、事業者の破綻時には出資金が保全されない。分別管理は行われるが、信託法に基づく分別管理とは異なる。

• サブリース免責条項：転借人退去時に賃料免責期間が発生する可能性があり、「完全固定賃料」ではない。

• 再組成（スイッチング）の可能性：出口として「新ファンドへの譲渡」が明記されており、売却困難時には次のファンド投資家にリスクが転嫁される構造。

• 中途解約の制限：クーリングオフ期間（8日間）経過後は、やむを得ない事由がない限り解約不可。解約時は出資価格の50%（税別）の手数料が発生。

• 鑑定評価なし：物件価格の第三者検証がなく、事業者の価格設定の妥当性を投資家が検証する手段がない。

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結論

劣後比率20.0%とサブリース契約による賃料固定は評価できるが、鑑定評価なし・NOI非開示という情報開示の不十分さが判定を押し下げた。6ヶ月の短期運用で5.5%という利回りは「悪くはないが、リスクに見合うか微妙」というのが正直な評価。余剰資金での分散投資先としては検討可能だが、集中投資は避けるべき案件だ。