第5期 DOTOWN沖縄北谷町（ID：182）

総評

ポイント

利回り非開示という致命的な情報欠落

契約成立前書面を精査したが、予定利回りの記載が見当たらない。「インカム型」と明記されているにもかかわらず、年間賃料収入もNOIも開示されていない。投資家は「いくら儲かるのか」を知らずに出資を求められている状態だ。利回りくんの過去ファンド平均利回りは4.41%だが、本ファンドがその水準なのか、それ以下なのかすら判断できない。

劣後比率の開示なしで元本保全を語れない

書面上、劣後出資に関する記載が確認できなかった。利回りくんの過去ファンド平均劣後比率は6.9%だが、本ファンドに適用されるかは不明。鑑定評価額2.09億円に対し取得価格1.98億円と約5.5%のバッファがあるものの、これは劣後出資とは別概念。物件価格が下落した際に誰がどこまで損失を吸収するのか、契約書面からは読み取れない。

借入なし・LTV0%は唯一の安心材料

本ファンドは借入予定なしと明記されており、LTVは0%。金融機関への返済が優先されるリスクがなく、物件売却時の手取りがそのまま投資家への分配原資となる。不動産クラファンでは珍しい「フルエクイティ」構造であり、この点は評価できる。ただし、劣後比率が不明なため、優先出資者の保全範囲は依然として不透明。

6ヶ月の超短期運用で何を狙うのか

運用期間は2026年7月1日〜12月31日のわずか6ヶ月。インカム型と記載されているが、半年間の賃料収入だけで投資家に魅力的なリターンを提供できるのか疑問が残る。売却益（キャピタルゲイン）を狙うなら「キャピタル型」と記載されるはずだが、そうではない。短期運用の意図が書面からは読み取れず、事業者の戦略ストーリーも取得できなかったため、投資の目的が不明瞭なまま。

上場企業シーラの実績は一定の信頼材料

運営事業者の株式会社シーラは東証スタンダード上場。過去173ファンド中122件が償還済みで、元本割れの実績は確認されていない。累計調達額222億円超の実績は業界でも上位クラス。ただし、財務データが提供されていないため、直近の財務健全性は検証できない。第1号事業（匿名組合型）のため、事業者倒産時の倒産隔離はなく、シーラの信用力に依存する構造。

物件概要

項目	内容
所在地	沖縄県中頭郡北谷町北前一丁目20番7
物件種別	店舗・車庫
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
築年月	データなし
延床面積	447.50㎡
テナント	データなし
稼働率	データなし

収益構造とNOI分析

契約成立前書面にはNOI、年間賃料収入、管理費、固都税等の費用項目が一切開示されていない。

項目	金額
年間賃料収入	非開示
管理費	非開示
火災保険料	非開示
固都税	非開示
NOI	算出不能

• キャップレート: 算出不能（NOI非開示のため）
• 配当原資: インカム型（書面記載）

インカム型と明記されている以上、賃料収入から費用を差し引いたNOIが配当原資となるはずだが、その金額が一切開示されていない。投資家は「ブラックボックスに資金を投じる」状態であり、利回りの妥当性を検証する術がない。

市場価格検証

近隣取引事例データを用いて、ファンドの物件取得価格の妥当性を検証する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価（土地）	約89万円（推計）	約50万円	+78%
取引価格	1.98億円	6,737万円	+194%

※ファンド物件の土地面積222.05㎡、取得価格1.98億円から土地㎡単価を概算（建物価値を除外した場合の上限値）

近隣の土地取引事例では、北前地区の宅地見込地が㎡単価7.2〜7.3万円、住宅地でも14〜21万円程度で取引されている。一方、本ファンド物件は4階建RC造の収益物件であり、単純な土地比較は適切ではない。

北谷町桑江の土地建物取引事例（2020年築RC、延床620㎡）が3.3億円で成約しており、㎡単価約53万円。本ファンド物件は延床447.50㎡で1.98億円、㎡単価約44万円となり、築年数不明ながら相場感としては妥当な範囲内と推測される。鑑定評価額2.09億円に対し約5.5%ディスカウントでの取得は、投資家にとってプラス材料。

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土地評価と出口シナリオ

北谷町北前地区の公示地価・路線価の公開情報は限定的だが、近隣取引事例から土地㎡単価7〜15万円程度と推計される。土地面積222.05㎡に対し、土地持分相当額は概算で1,500〜3,300万円程度（推計）。建物の残存価値が大部分を占める構造と考えられる。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	5.0%	2.2億円以上	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	6.0%	1.98億円	元本全額償還
悲観	7.5%	1.6億円	劣後バッファ次第で元本毀損リスク

※NOI非開示のため、キャップレートから逆算した想定売却価格は概算値

出口シナリオの検証には本来NOIが必要だが、非開示のため鑑定評価額と取得価格の関係から推測するしかない。鑑定評価額2.09億円が「基本シナリオ」の売却価格と仮定すれば、取得価格1.98億円との差額約1,100万円がキャピタルゲインの余地となる。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	推計6%→7%	▲約2,800万円（▲14%）	劣後比率不明で検証不能
空室率+10%	不明→不明	NOI減少	検証不能
賃料下落10%	不明→不明	NOI減少	検証不能

劣後比率が開示されていないため、「物件価格が何円下落するまで投資家の元本が守られるか」を算出できない。仮に利回りくん平均の劣後比率6.9%が適用されるなら、劣後出資額は約1,360万円（1.98億円×6.9%）。物件価格が約6.9%（約1,360万円）下落するまでは優先出資者の元本は毀損しない計算となるが、これはあくまで仮定に基づく推計。

鑑定評価額2.09億円と取得価格1.98億円の差額（約1,100万円、5.5%）は、劣後出資とは別の「含み益バッファ」として機能する可能性があるが、売却時の市況次第では消失するリスクもある。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）: SPCを用いた倒産隔離がなく、シーラの信用リスクに直接晒される
• 譲渡手数料10%: 中途解約時の地位譲渡に出資額の10%が手数料として徴収される。6ヶ月の短期運用で途中離脱は現実的でない
• クーリングオフ8日間: 書面受領から8日以内なら無条件解除可能だが、それ以降は「やむを得ない事由」がない限り解除困難
• 自己の固有財産からの取得: 対象不動産はシーラの固有財産または他のファンド資産から取得。関連当事者取引に該当し、取得価格の妥当性は鑑定評価に依存
• エンジニアリングレポート未取得: 鑑定評価の条件として明記されており、建物の物理的リスク（修繕費用等）が十分に評価されていない可能性

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結論

利回り・劣後比率・NOIという投資判断の三大要素がすべて非開示。上場企業の信頼性とLTV0%の堅い構造だけでは、情報不足を補えない。