2026/09/03
DOTOWN 一宮住宅 Vol.21（ID：191）
【Rating: B】 B 利回り4.5%のインカム型を謳いながら、賃料・NOIは完全ブラックボックス。配当原資の裏付けなき数字を信じろというのか。劣後10%・鑑定ありの構造は悪くないが、地方サーファーズハウスという狭い出口が足を引っ張る。上場シーラの実績頼みで6ヶ月を乗り切れるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5%", "募集額": "6,342万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/09/03
利回りくん短期運用ファンドVol.25 ルピナス池袋（ID：190）
【Rating: C】 C 築45年・劣後比率わずか5%——利回り4.6%の配当原資はマスターリース賃料だが、その金額は闇の中。鑑定評価1.23億円の裏側にはエンジニアリングレポート未取得の注記が潜む。東証上場グループの看板を信じるか、NOI非開示の沈黙を疑うか。検証不能な「お任せ投資」の典型例。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.6%", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "4ヶ月"} -->
2026/09/03
第2期 新宿区中落合再開発ファンド（ID：188）
【Rating: B】 B 利回り6%の甘い蜜の下に潜むのは、築54年・旧耐震RCと劣後比率わずか5%という薄氷の組み合わせ。鑑定評価を4.5%上回るプレミアム取得で、実質バッファは1%未満まで溶ける計算。「全戸取得で建替え」という壮大な絵図は、残戸数の交渉次第で砂上の楼閣に変わりうる。10ヶ月のインカム狙いと割り切れる余剰資金向け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6%", "募集額": "2.3億円", "運用期間": "10ヶ月"} -->
2026/09/03
第2期 越谷収益レジデンス（ID：189）
【Rating: C】 C 築34年・鑑定9,280万円に対し取得価格9,350万円の逆ザヤスタート。劣後比率非開示、エンジニアリングレポートなしという「健康診断なき老朽物件」に6%の甘い香り。上場Gの看板が唯一の浮き輪だが、沈む深さは誰にも測れない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6%", "募集額": "9,465万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/08/13
第3期 東上野収益ビル（ID：187）
【Rating: C】 C 利回り4%・劣後5%・NOI非開示——上場企業の看板だけを信じて飛び込む構造。鑑定6,060万円に対し取得価格6.5%割安は好材料だが、賃料もテナントも築年数も闇の中。区分所有の2〜5階という特殊な権利形態が、出口で足枷になる可能性は織り込んでおくべき。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4%", "募集額": "5,386万円", "運用期間": "1年"} -->
2026/08/07
第2期 障がい者グループホーム「ビーハック八王子」運用ファンド（ID：186）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の配当原資を支える賃料・運営費用は完全ブラックボックス。鑑定評価2.62億円という数字だけが宙に浮き、NOI検証の術がない。木造×郊外×テナント非開示の三重苦を、劣後比率不明のまま飲み込む構造。上場グループの看板が唯一の頼みだが、それは物件の実力ではない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "2.4億円", "運用期間": "1年"} -->
2026/07/23
第2期 SYLA HOTEL 押上（ID：185）
【Rating: C】 C 利回り5%の甘い果実、しかし賃料もNOIも開示なし。配当原資の根拠はブラックボックス、投資家は「信じるか否か」を迫られる構図。鑑定2.87億円に対し取得価格2.92億円と約2%割高、劣後比率は実質0.4%で物件価格1%下落すれば優先出資が傷つく。上場グループの看板はあれど、収益構造が見えない以上は静観が妥当。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5%", "募集額": "2.9億円", "運用期間": "1年"} -->
2026/07/14
第5期 ニュー上馬マンション（ID：184）
【Rating: C】 C 利回り3%・劣後5%・賃料非開示——数字で語れない案件ほど危ういものはない。鑑定16%ディスカウントの仕入れは光るが、NOI検証不能のブラックボックス構造。東証上場シーラの看板だけが頼りの、信頼貯金を切り崩す一手。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3%", "募集額": "987万円", "運用期間": "6か月"} -->
2026/07/01
第5期 パークホームズ広島ボールパークレジデンス（ID：183）
【Rating: B】 B 利回り3.5%は上場企業の「信用料」込み。鑑定5,700万円に対し1%割安で仕入れた築浅タワマン14階だが、劣後5.0%という薄い防波堤は物件価格5%下落で決壊する。NOI非開示のため配当原資の裏付けは霧の中——シーラの174件無傷という看板を信じるかどうかの短期勝負。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3.5%", "募集額": "5,359万円", "運用期間": "6.0"} -->
2026/06/23
第5期 DOTOWN沖縄北谷町（ID：182）
【Rating: B】 B 鑑定2.09億円に対し取得価格1.98億円、5.5%のディスカウントは悪くない。だが利回り非開示・NOI非開示・劣後比率不明という「三重の霧」が視界を塞ぐ。LTV0%の堅い足場はあるものの、6ヶ月で何を刈り取るのか見えない。透明性の低さが投資判断を阻む典型例。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5%", "募集額": "1.8億円", "運用期間": "6か月"} -->
2026/06/09
利回りくん短期運用ファンドVol.24 アンサンブル大井（ID：181）
【Rating: C】 C 利回り非開示、劣後比率不明、NOI算出不能——投資判断に必要な三大要素がすべて欠落。鑑定評価額2,880万円に対し6.7%ディスカウントの取得価格は光明だが、肝心の収益性が闇の中では勝負のしようがない。東証上場121件償還実績も、この情報空白は埋められない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3.5%", "募集額": "2,554万円", "運用期間": "6か月"} -->
