第2期 新宿区中落合再開発ファンド（ID：188）

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ポイント

鑑定評価2.31億円に対し取得価格2.415億円のプレミアム

不動産鑑定士による評価額は2億3,100万円。これに対しファンドの取得価格は2億4,150万円（取得費用514万円を除く本体価格）で、鑑定評価を約4.5%上回る。さらに取得諸費用を加えた総投資額は2億4,664万円となり、鑑定評価との乖離は約6.8%に拡大する。「DCF法・収益価格を採用」と記載されているが、エンジニアリングレポート未取得という条件付き鑑定である点も留意が必要。出口で鑑定評価並みの価格でしか売れなければ、劣後5%では吸収しきれない。

築54年・旧耐震RCの再開発ストーリーは魅力的だが不確実

事業者は「建物全戸の取得を目指し、建替えまたは第三者売却」という出口戦略を掲げる。確かに新宿区中落合という立地は、西武新宿線・東京メトロ東西線・都営大江戸線の3路線が利用可能で、新宿・池袋へ15分圏内という好条件。しかし書面上、現在取得済みの9戸以外の残戸数や、他の区分所有者との交渉状況は一切開示されていない。「全戸取得」という前提が崩れれば、築54年の旧耐震物件を単独で抱えるリスクが顕在化する。

NOI・賃料情報の非開示で収益構造がブラックボックス

契約書面には年間賃料収入、管理費、固定資産税等の費用項目が一切記載されていない。「インカム型」を謳いながら、配当原資となる賃料収入の裏付けが検証できない状態。9室の区分マンションで利回り6%を実現するには、年間約1,480万円（出資総額2.4664億円×6%）の分配原資が必要だが、その根拠となるNOIが不明。マスターリース契約の有無、テナント属性、稼働率といった基本情報も書面からは読み取れない。

劣後比率5.0%は業界平均を下回る薄さ

シーラの過去ファンド平均劣後比率は6.9%。本ファンドの5.0%はそれを下回り、物件価格の下落耐性は限定的。鑑定評価との乖離（約4.5%）を考慮すると、実質的なバッファは1%未満とも言える。築54年の旧耐震物件という物件固有リスクを踏まえれば、もう少し厚い劣後出資が欲しいところ。ただし借入れなし（LTV0%）という点は評価できる。

東証スタンダード上場の事業者信頼性は一定の安心材料

株式会社シーラは東証スタンダード上場の親会社を持ち、不動産特定共同事業の許可番号は東京都知事第155号。累計180件のファンド組成実績があり、元本割れ実績なし。ただし財務データが本分析では提供されておらず、直近の財務健全性は未検証。第1号事業（匿名組合型）のため、事業者倒産時の倒産隔離はなく、シーラの信用力に依存する構造である点は認識しておくべき。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都新宿区中落合一丁目
物件種別	区分マンション（9室）
構造	鉄筋コンクリート造1階建
築年月	1971年1月14日（築54年）
延床面積	735.33㎡（登記簿・9室合計）
土地面積	358.45㎡（持分含む）
テナント	非開示
稼働率	非開示

収益構造とNOI分析

本ファンドは「インカム型」として賃料収入を配当原資とするが、書面には運営費用の詳細が記載されておらず、実額ベースのNOIは算出できない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 算出不能（年間賃料収入が非開示のため）
• 配当原資: インカムゲイン型

配当原資の検証

出資総額2億4,664万円に対し年利6%の配当を実現するには、年間約1,480万円の分配原資が必要。10ヶ月運用のため、実際の必要分配額は約1,233万円となる。

しかし、以下の情報が非開示のため、この配当が賃料収入で賄えるかは検証不能：

• 年間賃料収入（9室合計）
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 空室率・稼働状況

事業者の過去実績（元本割れなし・平均利回り4.43%）から推測すれば、6%という利回りは同社としては高めの設定。「前回より想定利回りを上げて」という記載からも、投資家獲得のための利回り引き上げが行われた可能性がある。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	328,400円	1,292,308円	-74.6%
取得価格	241,500,000円	92,802,260円（平均）	+160.2%

分析上の注意点

近隣取引データは主に中古マンションの区分所有（1K〜2LDK、25〜95㎡）が中心であり、本ファンドのような複数戸一括取得・旧耐震・1階建RC造とは物件特性が大きく異なる。単純な㎡単価比較は適切ではない。

本ファンドの㎡単価が極端に低く見えるのは、築54年の旧耐震物件であること、および「再開発用地」としての取得という特殊性による。近隣の土地取引事例（市谷砂土原町：㎡単価110万円、北新宿：㎡単価106万円）と比較すると、土地持分相当額（約358㎡×100万円＝約3.6億円）は取得価格を上回る計算となり、土地値としては割安とも解釈できる。

ただし、これは「全戸取得→建替え」が実現した場合の話であり、現状の9室のみでは土地の完全所有権を得られない点に注意が必要。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価（推計）

新宿区中落合エリアの公示地価は、令和8年時点で住宅地として緩やかな上昇傾向にある。近隣の土地取引事例から推計すると、㎡単価は概ね100〜110万円程度。

• 土地面積（持分含む）: 358.45㎡
• 推計土地価格: 約3.6〜3.9億円（完全所有権の場合）
• 現状の持分相当額: 非開示（一部土地は共有持分）

出口シナリオ

シナリオ	条件	想定売却価格	投資家への影響
楽観	全戸取得成功→建替え	土地値3.6億円以上	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	現状維持→第三者売却	鑑定評価2.31億円	劣後出資で一部吸収、元本毀損リスクあり
悲観	全戸取得失敗→単独売却	2.0億円以下	劣後5%では吸収不能、元本毀損

事業者が掲げる「3つの出口戦略」のうち、最も現実的なのは「③ファンドの再組成による継続的な全戸取得」だろう。これは実質的に「出口の先送り」であり、投資家は次期ファンドへのスイッチングを求められる可能性がある。書面には明示的なスイッチング条項は見当たらないが、「対象不動産全部の売却等の完了」が契約終了条件となっており、売却せずに再組成する場合の扱いは不透明。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
鑑定評価並みで売却	2.415億円→2.31億円	▲1,050万円（4.3%下落）	劣後1,233万円で吸収可能
鑑定評価▲10%	2.31億円→2.08億円	▲3,350万円（13.9%下落）	劣後超過、元本毀損
空室率上昇（仮定）	稼働率90%→70%	NOI▲22%（推計）	インカム配当に影響

ストレステスト総評

劣後出資額は約1,233万円（出資総額2.4664億円×5%）。物件取得価格2.415億円に対する下落耐性は約5.1%。鑑定評価額2.31億円での売却であれば劣後バッファ内に収まるが、それ以上の下落には耐えられない。築54年の旧耐震物件という特性上、買い手が限定される可能性があり、売却価格の下振れリスクは無視できない。物件価格が約2.28億円（取得価格から約5.6%下落）を下回ると、個人投資家の元本が毀損し始める計算となる。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離なし: 事業者シーラの倒産時、出資金は一般債権として扱われ、全額返還されないリスクがある。
• 自己の固有財産を対象とする旨の記載: 「自己の固有財産又は他の不動産特定共同事業契約に係る資産を対象とします」とあり、シーラが既に保有する物件を組み入れている。取得価格の妥当性検証が重要。
• エンジニアリングレポート未取得: 鑑定評価の条件として「エンジニアリングレポートの確認及び活用は行われておりません」と明記。建物の劣化状況・修繕必要額が未検証のまま評価されている。
• 契約解除時の事務手数料0円: クーリングオフ期間（8日間）経過後も解除可能だが、「やむを得ない事由」が条件。流動性は低い。
• 地位譲渡時の手数料10%: 中途売却を希望する場合、出資額の10%が事務手数料として徴収される。実質的なロックアップ。

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結論

東証スタンダード上場グループの信頼性と、新宿区という立地の底堅さは評価できる。しかし、劣後比率5.0%・NOI非開示・鑑定超過取得という3点セットは、利回り6%に見合うリスクとして受け入れられるかは投資家次第。10ヶ月という短期運用で「再開発の夢」を買うと割り切れるなら、余剰資金の範囲で検討する価値はある。