第2期 越谷収益レジデンス（ID：189）

総評公式サイトを見る →

ポイント

鑑定評価を上回る取得価格の「逆ザヤ」構造

不動産鑑定士による評価額は9,280万円。一方、ファンドの取得価格は9,350万円（＋取得費用115万円）。鑑定評価を70万円上回る価格で取得する構造だ。通常、投資家保護の観点からは「鑑定評価≧取得価格」が望ましいが、本件は逆。さらに鑑定評価の条件として「エンジニアリングレポート未取得」と明記されており、建物の劣化診断・修繕費用の見積もりなしに評価が行われている。築34年のRC造で、大規模修繕の時期が迫っている可能性を考えると、この「健康診断なし」は気になる。

劣後比率が開示されていない致命的な情報欠落

契約成立前書面を精査したが、劣後出資比率の記載が見当たらない。事業者トラックレコードによれば、利回りくんの平均劣後比率は6.9%とされるが、本ファンド固有の数値は不明。元本毀損リスクを測る最重要指標が欠落している状態では、投資判断の土台が揺らぐ。「劣後比率XX%で物件価格がYY%下落しても優先出資者は無傷」という計算ができない。

NOI・賃料情報の非開示で利回り6%の根拠が検証不能

書面には年間賃料収入、管理費、固都税などの費用明細が記載されていない。マスターリース契約の存在は示唆されているが、マスターリース賃料の具体的金額も不明。利回り6%が「どの程度の賃料収入から、どの程度の費用を差し引いて算出されたのか」を検証する手段がない。事業者が「利回り6%」と言えばそれを信じるしかない、という状態だ。

上場グループの信用力と180件超の実績が支え

株式会社シーラは東証スタンダード上場の株式会社シーラホールディングスの子会社。運用実績180件、償還済み137件、元本割れ実績なしというトラックレコードは業界でも上位クラス。親会社とのマスターリース契約により空室リスクは軽減されている。ただし、これは「事業者が倒れなければ」という前提条件付き。第1号事業（任意組合型）のため、事業者破綻時の倒産隔離はない。

越谷エリアの賃貸需要は堅調だが、駅徒歩13分は微妙

事業者は越谷エリアの世帯数増加、地価上昇（住宅地+3.4%）を強調する。確かに越谷市の世帯数は増加傾向にあり、賃貸需要は底堅い。しかし、対象物件は越谷駅から徒歩13分。駅近物件が好まれる昨今、この距離は競争力の面でやや不利。築34年という経年も相まって、出口での売却価格には不確実性が残る。

物件概要

項目	内容
所在地	埼玉県越谷市越ヶ谷5丁目
物件種別	共同住宅（1棟レジデンス）
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
築年月	1990年10月（築34年）
延床面積	479.03㎡
土地面積	295.51㎡（4筆合計）
テナント	マスターリース（シーラホールディングス）
稼働率	非開示（ML契約により賃料保証）

収益構造とNOI分析

本ファンドはインカム型であり、賃貸収入から配当を行う構造。しかし、書面には年間賃料収入および運営費用の内訳が記載されていない。

項目	金額
年間賃料収入	書面記載なし
管理費	書面記載なし
火災保険料	書面記載なし
固都税	書面記載なし
NOI（実額）	算出不能

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 算出不能（賃料情報も非開示のため）
• 配当原資: インカムゲイン型

利回り6%の逆算検証

出資総額9,465万円に対し年利6%の配当を行うには、年間約568万円の分配原資が必要。物件価格9,350万円に対するNOI利回りで換算すると約6.1%のNOIが必要となる。築34年のRC造レジデンスで6%超のNOI利回りは、越谷エリアの相場感からすると「あり得なくはないが、やや高め」という印象。マスターリース賃料が開示されていないため、この水準が実現可能かどうかは検証できない。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価（建物）	約195,000円	約267,000円	-27%
取引価格	93,500,000円	36,337,000円	+157%

近隣取引データは戸建て・マンション区分が中心であり、1棟収益物件との直接比較は困難。ただし、参考として越谷市内の共同住宅取引事例を見ると、築33年・鉄骨造・延床800㎡の物件が2.1億円（㎡単価約26万円）で取引されている。本ファンド物件は延床479㎡で9,350万円（㎡単価約19.5万円）であり、築年数・構造を考慮すると「著しく割高」とは言えない水準。

ただし、鑑定評価額9,280万円を70万円上回る取得価格は、投資家にとって「スタート時点で含み損」を抱える構造であることに変わりない。

---

土地評価と出口シナリオ

土地評価の概算

越谷市の住宅地公示地価は㎡あたり約10〜15万円程度（エリアにより変動）。本物件の土地面積295.51㎡に対し、仮に㎡12万円で計算すると土地価格は約3,550万円。建物価格は取得価格9,350万円から土地価格を差し引いた約5,800万円と推計される。築34年のRC造で残存価値5,800万円は、減価償却の観点からはやや高めの評価。

出口シナリオ

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	5.5%	約1.03億円	元本全額償還＋売却益分配
基本	6.5%	約8,700万円	元本毀損リスクあり
悲観	7.5%	約7,600万円	劣後バッファ次第で元本割れ

※NOI非開示のため、想定NOI560万円（利回り6%相当）を仮置きして試算。劣後比率が不明なため、元本保全の可否は判断不能。

---

ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	6%→7%	▲約1,340万円（14%下落）	劣後比率不明で判断不能
空室率+10%	0%→10%	NOI▲約56万円	ML契約で軽減
賃料下落10%	-	NOI▲約56万円	ML契約で軽減

総評: 劣後比率が開示されていないため、「物件価格が何円下落するまで優先出資者は無傷か」という最も重要な計算ができない。仮に業界平均の劣後比率6.9%を適用すると、劣後出資額は約653万円。物件価格9,350万円に対し約7%の下落（約655万円）で劣後バッファが枯渇する計算となる。キャップレートが1%上昇するだけで14%の価格下落が生じる可能性があり、その場合は優先出資者にも元本毀損が及ぶ。

---

契約上の注意点

• 任意組合型のため無限責任: 事業参加者は対外的に無限責任を負う。事業者破綻時の倒産隔離はない。
• 関連当事者取引: マスターリース先が親会社のシーラホールディングス。利益相反の可能性あり。
• エンジニアリングレポート未取得: 鑑定評価の前提条件として明記。建物の劣化状況・修繕費用が未検証。
• 脱退制限: やむを得ない事由がない限り脱退不可。流動性は第三者への譲渡に限定（手数料10%）。
• 分別管理の限界: 信託法に基づく分別管理ではないため、事業者破綻時に保全されない。

---

結論

上場グループの信用力と180件超の実績は評価できるが、劣後比率・NOI・賃料情報の非開示という情報の壁が厚い。利回り6%を「信じる」か「疑う」かは、事業者への信頼度次第。余剰資金での短期運用なら検討余地はあるが、メイン資産を投じるには情報開示が不十分。