DOTOWN 一宮住宅 Vol.22（ID：193）

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ポイント

賃料・NOI非開示で利回り4.5%の根拠が闇の中

本ファンド最大の問題点は、書面に年間賃料収入の記載が一切ないこと。「インカム型」を謳いながら、配当原資となるべき賃料がいくらなのか、運営費用を差し引いたNOIがいくらなのか、投資家には検証する術がない。鑑定評価書ではDCF法・直接還元法を採用したとあるが、その前提となる賃料・利回り水準も非開示。4.5%という利回りが物件の実力に見合っているのか、それとも事業者の「お気持ち」なのか、判断材料が決定的に不足している。

鑑定評価額と取得価格に約230万円の乖離

鑑定評価額は2棟合計で6,770万円（甲2512番111：3,380万円、甲2512番112：3,390万円）。一方、ファンドの取得価格は7,002万円。約232万円、率にして3.4%の上乗せが発生している。書面には「DCF法・収益価格を採用」とあるが、エンジニアリングレポート未取得という但し書きも気になる。築浅の木造住宅とはいえ、建物の劣化リスクを精査せずに鑑定を行っている点は、出口での売却価格に影響を与える可能性がある。

「サーファーズハウス」という特殊用途の出口リスク

事業者は「DOTOWN HOUSE BY THE SEA」というブランドで、サーフィン愛好家向けの特殊仕様住宅を強調している。海から濡れたまま入れるバスルーム、タイル張りの廊下など、確かにサーファーには魅力的だろう。しかし、これは裏を返せば「サーファー以外には使いにくい物件」ということ。一宮町という立地も、東京駅から特急60分・車90分と、二地域居住やワーケーション需要を狙うには微妙な距離感。出口で売却する際、買い手が限定される特殊用途物件は、一般的な住宅より流動性リスクが高い。

上場企業シーラの実績は安心材料

運営事業者の株式会社シーラは東証スタンダード上場、不動産特定共同事業の許可番号は東京都知事第155号。トラックレコードは184件、うち137件が償還済みで元本割れ実績なし。平均利回り4.44%、平均劣後比率6.9%という実績からすると、本ファンドの劣後比率10.0%は同社としては手厚い部類に入る。ただし、財務データが未提供のため、直近の財務状況は確認できない。書面には「過去三期の決算は全て黒字」との記載があるが、具体的な数値は開示されていない。

第1号事業のため倒産隔離なし

本ファンドは不動産特定共同事業法の第1号事業として組成されている。これはSPCを使った特例事業とは異なり、事業者であるシーラの固有財産と分別管理はされるものの、法的な倒産隔離は効いていない。万が一シーラが破綻した場合、出資金が全額返還されないリスクがある。上場企業とはいえ、この構造的リスクは認識しておく必要がある。

物件概要

項目	内容
所在地	千葉県長生郡一宮町新地字砂畑六甲2512番地111、112
物件種別	戸建住宅（2棟）
構造	木造スレートぶき2階建
築年月	2024年2月27日（築約1年）
延床面積	各棟70.46㎡（合計140.92㎡）
土地面積	107.19㎡＋144.88㎡（合計252.07㎡）
テナント	非開示
稼働率	非開示

収益構造とNOI分析

本ファンドはインカム型と明記されているが、書面に年間賃料収入の記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。

項目	金額
年間賃料収入	書面記載なし
管理費	書面記載なし
火災保険料	書面記載なし
固都税	書面記載なし
NOI（実額）	算出不能

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）一宮エリアの戸建賃貸相場から推計すると、2棟で月額賃料15〜20万円程度と仮定した場合、年間賃料180〜240万円。運営費用を賃料の20〜30%と仮置きすると、想定NOIは126〜192万円、想定キャップレートは1.8〜2.7%程度。ただしこれは一般的な市場データに基づく概算であり、実際の賃料・費用とは乖離する可能性がある。
• 配当原資: インカムゲイン型

予定利回り4.5%を達成するには、年間約315万円（7,002万円×4.5%）の配当原資が必要。上記の推計NOIレンジ（126〜192万円）では大幅に不足しており、事業者の劣後出資からの補填や、何らかの賃料保証スキームが組み込まれている可能性がある。しかし、書面にはその詳細が記載されておらず、配当の持続可能性は検証不能。

市場価格検証

近隣取引事例データを用いて、ファンドの物件取得価格の妥当性を検証する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
土地㎡単価	約27,800円（7,002万円÷252.07㎡）	19,118円	+45%
取引価格	7,002万円	1,822万円	+284%

一宮町の近隣取引データでは、土地のみの取引が中心で、㎡単価の中央値は約19,000円。ファンド物件は築1年の建物付きのため単純比較はできないが、土地・建物込みの取引事例を見ると、2024年築の鉄骨造155㎡で5,300万円、2017年築の木造85㎡で1,700万円といった水準。

ファンド物件は2棟合計で延床140.92㎡、取得価格7,002万円。㎡単価に換算すると約49,700円/㎡となる。近隣の土地建物取引と比較すると、「サーファーズハウス」というブランド価値を加味しても、やや割高感がある。ただし、鑑定評価額6,770万円との乖離は3.4%に収まっており、極端な高値掴みとまでは言えない。

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土地評価と出口シナリオ

一宮町新地エリアの公示地価・路線価データは限定的だが、近隣取引の土地単価（中央値19,118円/㎡）を参考にすると、土地持分252.07㎡の概算評価額は約482万円。これは取得価格7,002万円の約6.9%に過ぎず、本物件の価値の大部分は建物に依存している。

築1年の木造住宅は、一般的に年2〜3%程度の減価が見込まれる。6ヶ月後の出口時点では大きな減価は生じないが、長期保有となった場合は建物価値の下落が顕著になる。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	2.5%	7,680万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	3.0%	6,400万円	劣後出資で吸収、元本毀損リスクあり
悲観	3.5%	5,490万円	劣後バッファ超過、元本毀損

※想定NOI192万円（推計上限）を基準に試算。実際のNOIが不明なため、あくまで参考値。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	2.5%→3.5%	▲2,190万円（約31%下落）	バッファ超過
空室発生（1棟空室）	100%→50%	NOI▲96万円（推計）	配当原資不足
賃料下落20%	月20万円→16万円	NOI▲38万円（推計）	配当原資圧迫

劣後出資額は約700万円（出資総額7,002万円×10.0%）。物件価格が約10%（700万円÷7,002万円）下落するまでは、優先出資者の元本は保全される計算。しかし、特殊用途物件の流動性リスクを考慮すると、出口で10%以上の価格下落が生じる可能性は否定できない。6ヶ月という短期運用であれば市況変動リスクは限定的だが、売却先が見つからず運用延長となった場合は注意が必要。

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契約上の注意点

• 第1号事業のため倒産隔離なし: シーラの破綻時、出資金全額が返還されないリスクがある
• 自己の固有財産を対象不動産とする: 関連当事者取引に該当し、利益相反リスクが存在
• エンジニアリングレポート未取得: 建物の劣化・瑕疵リスクが精査されていない
• 中途解約は「やむを得ない事由」が条件: 流動性は極めて低い
• 地位譲渡手数料10%: 譲渡による出口も実質的に困難

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結論

上場企業の実績と劣後比率10.0%という安全設計は評価できるが、賃料・NOI非開示という情報開示の薄さが致命的。6ヶ月の短期運用で「とりあえず置いておく」資金には適するが、収益の裏付けを重視する投資家には物足りない。