No.01 東京都中央区八丁堀PJ

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ポイント

劣後比率0.0%は「投資家が最前列で弾を受ける」構造

本ファンドは優先劣後構造を採用していない。書面には「本契約は優先劣後構造を取っておりません」と明記されており、投資家の出資2億円は物件価格22億円に対して何のクッションも持たない。通常のクラファンでは事業者が劣後出資を行い、物件価格下落時に先に損失を吸収する。本件ではその盾が存在しない。物件価格が1%でも下落すれば、その損失は即座に投資家の元本を直撃する。

「売却契約締結済」の中身が見えない

事業者は「取得価額を25%以上上回る金額で売買契約締結済、手付金受領済」と説明する。22億円の25%増なら27.5億円以上での売却が確約されているように読める。しかし書面には「契約金額については取引先の要請で非開示」とある。投資家は売却価格を確認できず、本当に25%以上のプレミアムが乗っているのか検証不能。手付金の金額も不明であり、買主が契約を履行しなかった場合のリスクも見えない。

LTV95%超という極端なレバレッジ

物件取得価格22億円に対し、抵当権設定額は14億円（ロードスターファンディング）＋7億円（ファンズ・レンディング）＝21億円。LTVは95.5%に達する。投資家出資2億円は諸費用1億円を含む資金使途に充当されるため、物件価格に対する自己資本は極めて薄い。売却が計画通り進まなければ、借入返済が優先され、投資家への返還は後回しになる。

鑑定評価なしで22億円の妥当性は検証不能

書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。22億円という取得価格が市場価格と整合しているのか、第三者による客観的な検証がない。事業者は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」としているが、その調査結果も開示されていない。投資家は事業者の言い値を信じるしかない。

事業者の急成長は評価できるが、クラファン実績は2件のみ

センス・トラストはTOKYO PRO上場企業であり、売上高は3年間で約6.4倍（41億→77億→263億円）と急拡大している。営業利益率7.7%、自己資本比率10.7%は不動産業界の成長期としては標準的。しかし不動産クラファンの運用実績は2件のみで、償還実績はゼロ。元本割れがないのは当然だが、実績の蓄積がない段階で劣後0%・LTV95%超のハイリスク案件を組成している点は、投資家保護の観点から疑問が残る。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都中央区八丁堀四丁目11番8
物件種別	ホテル開発用地（既存建物あり）
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
築年月	書面に記載なし（旧耐震基準の可能性あり）
延床面積	1,483.11㎡
テナント	12テナント（詳細非開示）
稼働率	賃貸面積1,128.12㎡ ÷ 賃貸可能面積1,355.24㎡ ≒ 83.2%

収益構造とNOI分析

本ファンドはハイブリッド型（インカム＋キャピタル）を標榜するが、配当原資の大部分はキャピタルゲイン（売却益）に依存する構造。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• 年間賃料収入: 57,461,904円（月額4,788,492円×12ヶ月）
• 運営費用: 租税公課1,035万円（想定）のみ開示、管理費・保険料は非開示
• （推計・参考値）想定NOI: 賃料の70〜80%と仮定すると約4,022〜4,597万円
• （推計・参考値）想定キャップレート: 1.8〜2.1%（物件価格22億円ベース）
• ※上記推計は賃料に対し費用を一律20〜30%と仮置きした概算であり、実際の費用構造は不明。

配当原資: キャピタルゲイン依存型

投資家への予定利回り12%を実現するには、出資2億円に対し年間2,400万円の配当が必要。賃料収入5,746万円から借入金利（21億円×推定金利3〜5%＝6,300〜10,500万円）を差し引くと、インカムだけでは配当原資を確保できない可能性が高い。事業者が主張する「25%以上のプレミアム売却」が実現しなければ、配当は大幅に下振れする。

市場価格検証

近隣取引事例データは中古マンションが中心であり、ホテル開発用地との直接比較は困難。参考として中央区の取引データを確認する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	備考
㎡単価	約148万円（22億÷1,483㎡）	約160万円（マンション）	用途が異なり直接比較不可

八丁堀エリアの商業地は公示地価で㎡あたり200〜300万円程度。土地面積273.52㎡×250万円＝約6.8億円が土地の概算価値。建物（SRC9階建・延床1,483㎡）の残存価値を加味しても、22億円という取得価格は「ホテル開発後の収益価値」を織り込んだ価格設定と推測される。鑑定評価がないため、この価格が妥当かどうかは検証不能。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価（推計）:

• 中央区八丁堀の商業地公示地価: 約250〜300万円/㎡
• 土地面積273.52㎡ × 270万円 ≒ 約7.4億円（概算）
• 建物残存価値: 築年数不明だが旧耐震の可能性あり、解体費用を考慮すると限定的

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観（事業者主張通り）	27.5億円以上	元本全額償還＋キャピタル配当12%達成
基本（取得価格維持）	22億円	借入21億円返済後、残1億円→元本毀損
悲観（売却不調）	20億円	借入返済で全額消費→元本全損

事業者の「25%以上のプレミアム売却」が実現しなければ、投資家の元本は大きく毀損する。劣後バッファがゼロのため、物件価格が取得価格を1円でも下回れば損失は即座に投資家に帰属する。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲10%	22億→19.8億円	▲2.2億円	バッファなし・元本全損
売却価格▲5%	22億→20.9億円	▲1.1億円	バッファなし・元本55%毀損
売却遅延6ヶ月	金利負担増	▲3,000〜5,000万円	配当原資を圧迫

劣後比率0.0%のため、物件価格が1円でも下落すれば投資家の元本が毀損する。借入21億円の返済が最優先されるため、売却価格が21億円を下回れば投資家への返還はゼロになる。物件価格22億円に対し、投資家の元本2億円が無傷で戻るには、売却価格が最低でも23億円（借入21億円＋出資2億円）を確保する必要がある。

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契約上の注意点

• 優先劣後構造なし: 損失は投資家が最初に負担する構造。書面に明記あり。
• 売却価格非開示: 「取引先の要請で非開示」とあり、投資家は売却益の蓋然性を検証できない。
• 鑑定評価未取得: 22億円の取得価格に第三者の客観的評価がない。
• テナント情報非開示: 「権利調整中の案件であるため非開示」とあり、賃料収入の安定性を判断できない。
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 事業者が破産した場合、ファンド資産は破産財団に組み込まれる可能性あり。
• 抵当権設定済み: ロードスターファンディング14億円、ファンズ・レンディング7億円の抵当権が設定されており、売却時は借入返済が最優先。

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結論

利回り12%の高配当は魅力的だが、劣後比率0.0%・LTV95%超・鑑定評価なし・売却価格非開示という四重苦の構造。事業者の「25%以上のプレミアム売却」を全面的に信じられるかどうかが投資判断の分水嶺となる。検証手段のない「信頼」に2億円を賭けるのは、投資ではなく賭博に近い。