2026/10/09
No.05 大阪府茨木市藤の里二丁目PJ
【Rating: B】 B 利回り14%・劣後43.3%の看板の裏で、運用開始時に損失を受け止める劣後は2,110万円、物件価格の1.4%。出口は拘束力なしの意向表明書20億円と、2028年2月に切れる地上権付き更地の売却頼み。想定どおり売れればの話。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "4億円", "運用期間": "244日"} -->
2026/09/21
No.04大阪市谷町六丁目PJ
【Rating: B】 B 利回り15%・劣後61.2%の数字は甘美だが、その劣後の実態は運用開始時わずか2%。9,000万円が積み上がるのは解体完了後という「後出しバッファ」構造。売却契約済みでも価格非開示、鑑定なし。買主が約束を守れば短期で果実、履行されなければ霧の中——賭けるなら余剰資金で。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "15.0％", "募集額": "5,700万円", "運用期間": "171日"} -->
2026/08/05
No.03 東京都港区西麻布PJ
【Rating: C】 C 利回り12%の甘い蜜は、LTV74%という綱渡りの上に置かれている。劣後比率わずか5%、物件価格が5%下振れすればバッファは消滅。鑑定は「予定」止まり、NOI裏付けなし、出口は売却益一本勝負。西麻布の地価上昇トレンドは追い風だが、1年で+17%を織り込む概算鑑定が本鑑定で下振れすれば、投資家の元本が最前線に立つ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12.0％", "募集額": "2.5億円", "運用期間": "1年 1日"} -->
2026/07/28
No.02 京都市中京区PJ（四条烏丸エリア）
【Rating: C】 C 利回り16%の甘い蜜に群がる前に、LTV86%・劣後比率5%・鑑定なしの三重苦を直視せよ。売却契約締結済みという「出口の鍵」は握っているが、買主の資金調達が頓挫すれば、物件価格3.2%の下落で薄氷のバッファは溶け落ちる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16%", "募集額": "2.2億円", "運用期間": "3.8"} -->
2026/07/28
No.01 東京都中央区八丁堀PJ
【Rating: C】 C 利回り12%の甘美な数字に隠れた現実は、劣後比率0%という丸腰の戦場。投資家2億円は22億円の物件に対し、盾なしで最前列に立たされる。「売却契約済」の看板も契約金額は闘牛士のケープのごとく見せて隠す。鑑定なし、LTV95%超。事業者の言葉を信じるか否か、それだけが賭けの分水嶺。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12%", "募集額": "2億円", "運用期間": "10.6"} -->
