No.01 東京都中央区八丁堀PJ

総評

ポイント

劣後比率0%は「投資家が最前線で弾を受ける」構造

本ファンドは優先劣後構造を採用していない。書面には「本契約は優先劣後構造を取っておりません」と明記されており、物件価格が1円でも下落すれば、その損失は即座に投資家の元本を直撃する。通常の不動産クラファンでは10〜30%程度の劣後出資が事業者によって設定され、価格下落時のバッファとして機能する。本件ではそのバッファがゼロ。12%という高利回りは、この「丸腰」状態の対価と理解すべきだ。

売却先確定済みでも金額非開示という矛盾

プロジェクト概要では「取得価額を25%以上上回る金額で売買契約締結済、手付金受領済」と記載されている。これが事実なら、22億円×125%＝27.5億円以上での売却が確約されていることになる。しかし書面では「契約金額については取引先の要請で非開示」とされ、投資家は売却益の蓋然性を数字で検証できない。「確定済み」と言いながら金額を隠すのは、投資家に対する説明責任の観点から疑問が残る。

鑑定評価なしで22億円の妥当性は検証不能

対象不動産について「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。22億円という取得価格が市場価値と整合しているのか、第三者による客観的な検証がなされていない。事業者は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」としているが、その調査結果も開示されていない。投資家は事業者の「言い値」を信じるしかない状況だ。

LTV95%超という極めて高いレバレッジ

本物件には総額21億円（14億円＋7億円）の抵当権が設定されている。物件取得価格22億円に対するLTVは約95.5%。これは不動産投資としては異例の高水準であり、物件価格がわずか5%下落しただけで、売却代金が借入金の返済に充当され、投資家への元本返還が危うくなる。劣後比率0%と合わせて考えると、投資家の元本は極めて脆弱な状態に置かれている。

事業者の急成長は評価できるが実績は浅い

センス・トラスト株式会社はTOKYO PRO Market上場企業であり、売上高は2023年41億円→2024年77億円→2025年263億円と急拡大している。営業利益も20億円を計上し、成長フェーズにある企業として財務内容は健全だ。しかし不動産クラファン事業としての実績はわずか2件、償還実績はゼロ。自己資本比率10.7%は不動産業界では標準的だが、本ファンドの劣後出資を行わない姿勢と合わせると、投資家との利害一致に疑問が残る。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都中央区八丁堀四丁目11番8
物件種別	ホテル開発用地（既存建物付き）
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
築年月	データなし
延床面積	1,483.11㎡
テナント	12テナント（詳細非開示）
稼働率	約83.2%（賃貸面積1,128.12㎡÷賃貸可能面積1,355.24㎡）

収益構造とNOI分析

本ファンドはハイブリッド型（インカム＋キャピタル）を謳うが、実態はキャピタルゲイン依存の構造である。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• 年間賃料収入: 57,461,904円（月額4,788,492円×12ヶ月）
• （推計・参考値）想定NOI: 約4,022万〜4,597万円／想定キャップレート: 1.8%〜2.1%
• ※推計は賃料収入に対し運営費用を20〜30%と仮置きした概算値であり、実際の費用構造によって大きく変動する可能性がある。
• 配当原資: ハイブリッド型（実質キャピタルゲイン依存）

書面に記載された予定費用は以下のとおり：

• 租税公課: 10,355,000円（想定）
• 登記関係費用: 1,000,000円（想定）
• その他: 5,000,000円（想定）

これらは取得・売却に係る諸費用であり、運営期間中のNOI算出に必要な管理費・火災保険料等は開示されていない。

配当原資の実態：

• インカムゲイン: 年間賃料約5,746万円から諸費用を控除した残額
• キャピタルゲイン: 売却益（取得価格22億円を25%以上上回る金額での売却を想定）

投資家への想定分配（利回り12%×出資額2億円）は年間2,400万円。賃料収入だけでは到底賄えず、売却益の実現が配当の大前提となる。

市場価格検証

近隣取引事例データは中央区勝どきの中古マンションが中心であり、八丁堀のホテル開発用地との直接比較は困難である。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	備考
㎡単価	約148万円	約160万円	用途・構造が異なり単純比較不可
取引価格	22億円	約1.2億円	マンション区分所有との比較は不適切

八丁堀エリアの商業地は、東京駅徒歩圏という立地特性から高い地価水準にある。中央区の商業地公示地価は㎡あたり300〜500万円程度が相場であり、土地面積273.52㎡に対して8〜14億円程度の土地価値が推定される。残りの8〜14億円が建物・開発価値に相当するが、鑑定評価がないため妥当性の検証は不可能である。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価（推計）：

• 土地面積: 273.52㎡
• 商業地域・建ぺい率80%・容積率700%
• 中央区八丁堀の商業地公示地価水準: 推定㎡350〜450万円
• 土地価値概算: 約9.6億〜12.3億円

出口シナリオ：

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観（契約どおり）	27.5億円以上	借入21億円返済後、6.5億円以上が残存。元本2億円＋配当原資確保
基本	24億円	借入返済後3億円残存。元本返還は可能だが配当は縮小
悲観（売却不成立）	22億円	借入返済後1億円残存。元本2億円に対し1億円の毀損リスク

売却先との契約が履行されれば問題ないが、契約解除・価格変更のリスクは常に存在する。契約金額が非開示である以上、投資家は「25%以上」という曖昧な表現を信じるしかない。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲10%	27.5億→24.75億円	▲2.75億円	バッファなし・即元本毀損
売却価格▲20%	27.5億→22億円	▲5.5億円	借入返済後1億円のみ残存
売却契約解除	市場売却	不確定	22億円以下なら元本全損リスク

劣後比率0%のため、物件価格が1円でも下落すれば投資家の元本が毀損する。LTV95%という高レバレッジ構造では、売却価格が借入金21億円を下回った時点で投資家への返還原資がゼロになる。物件価格22億円に対し、投資家の元本が無傷で済む下落率は実質0%である。

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契約上の注意点

• 劣後出資なし: 損失発生時、投資家が最初に損失を負担する構造
• LTV95%超: 借入金21億円が物件に対する第一順位の債権として存在
• 鑑定評価未取得: 22億円の取得価格に第三者検証なし
• 売却契約金額非開示: 「25%以上」の根拠を投資家は確認できない
• 損害保険未加入: 「対象不動産に相当と認められる方式及び額の損害保険契約を保険事業者と締結しません」と明記
• 権利調整中: テナント詳細が「権利調整中の案件であるため非開示」とされ、賃貸借の安定性が不透明
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 事業者の破産時、ファンド資産は保全されない

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結論

12%の高利回りは魅力的だが、劣後比率0%・LTV95%・鑑定評価なし・売却価格非開示という四重のブラックボックスを許容できる投資家は限られる。売却先確定済みという事業者の説明を全面的に信頼できるなら検討余地はあるが、その信頼を裏付ける客観的データが開示されていない以上、静観が妥当な判断となる。