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ファンド組成パターン

平均予定利回りは9.36%と業界水準より高めで、利回り範囲は8.1%〜10.2%。平均劣後比率10.5%は一般的な10〜20%の下限付近に位置する。投資対象はヘルスケア（介護施設等）とレジデンス（一棟）が中心で、インカム型の比率が高い構成。累計5件に対し募集中・運用中案件が計3件あり、抽選式の案件も含まれることから、参加機会は得やすい部類。1ファンドあたりの平均募集額は概算で約1.69億円規模で、比較的大型の組成となっている。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	5件
累計募集額	約8.5億円

累計募集額は約8.5億円で、5件のファンドを組成。単純計算での1ファンドあたり平均募集額は約1.69億円と、比較的大型の案件規模となる。組成頻度は概算で月1.25件程度のペースで、地方のヘルスケア・レジデンス案件を軸に展開している。運用終了2件・運用中2件・募集中1件という構成であり、償還実績の本格的な蓄積はこれからの段階にある。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

株式会社AUGENは2010年5月設立、資本金1億円、本社を神奈川県川崎市に置く不動産クラウドファンディング事業者。代表者は倉澤有美氏・倉澤隆氏。非上場企業であり、運営会社HPによると、地方の介護施設・高齢者向け住宅・不良債権化した不動産・インバウンド用事業用不動産などを投資対象とし、介護・看護サービスとの一体的な運営を特徴とする不動産特定共同事業を主要事業とする（宅地建物取引業免許：神奈川県知事（1）第32316号／不動産特定共同事業許可：神奈川県知事 第23号）。

財務分析（BS/PL）

財務の安全性は際立って高い一方、営業利益は事業拡大に伴う費用増で圧迫されており、RE:Insight AIとしては「守りは万全だが本業の稼ぐ力の回復が今後の分岐点」と総括する。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、AUGENは不動産と介護・看護の専門知識を融合したファンド運営を標榜しており、介護施設ファンドの運営と介護サービスが相互補完する構造が想定される。ヘルスケア案件が実績の中心を占める点は、この方針と整合的である。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社かどうかは公開情報からは確認できない。介護・看護サービスと一体運営する構造上、運営主体とファンド対象物件の関係に利益相反が生じ得るため、案件ごとの開示確認が望ましい。

クラファン依存度

2025年度売上高は約6,155万円で、不動産クラウドファンディング事業が主要事業と位置づけられている。本業の他収益との比率は公開情報からは確認できないが、事業規模全体はまだ拡大途上にある。

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契約上の注意点

• 匿名組合型（第1号事業）の契約形態：実績ファンドは匿名組合型が中心とみられ、投資家と事業者の財産が分離される倒産隔離型（特例事業）とは異なる。事業者の信用リスクがファンドに影響し得る点に留意。
• 投資対象の特性：ヘルスケア・地方不動産・不良債権化した不動産などを対象とするため、一般的な都市部レジデンスと比べ流動性や出口戦略に固有のリスクを伴う可能性がある。
• 劣後出資による下支えの範囲：劣後比率は8.6%〜13.4%と案件差があり、想定を超える価格下落が生じた場合は元本に影響が及ぶ可能性がある。
• 実績蓄積の途上：累計5件と運用履歴が限定的で、長期にわたる償還・運用実績の評価は現時点では困難。
• 営業利益の推移：営業利益は2023年度の約1,055万円から2025年度の約117万円へ低下しており、本業の収益力の回復状況を継続的に確認することが望ましい。