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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの分析では、平均予定利回り9.15%は業界水準と比べて高めで、利回りを重視する投資家向けの設計。劣後出資比率は平均10.4%（範囲8.6〜13.4%）と業界標準的なレンジに収まる。直近6件はレジデンス（一棟）とヘルスケアが中心で、全件がインカム型に分類され、キャピタルゲイン依存度は低い傾向。募集方式には抽選式も含まれ、先着のみに比べ参加機会を得やすい構造がうかがえる。1ファンドあたりの平均募集額は概算で約1.62億円と比較的まとまった規模で、募集枠の広さが参加しやすさにつながる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	6件
累計募集額	約9.7億円

RE:Insight AIの集計によると、累計募集額は約9.7億円、累計6件で内訳は運用終了2件・運用中2件・募集中2件。サービス開始からの実績を月あたりに換算すると概算で月1.20件程度の組成頻度で、こまめにファンドが供給されている。1件あたり平均約1.62億円（概算）の規模感で、中堅クラスの募集額に集約されている。運用終了案件が2件出ている一方、母数が6件と限定的なため、長期のトラックレコード評価には今後の積み上げが必要となる。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

株式会社AUGENは、運営会社HPによると2010年5月設立、資本金1億円、本社は神奈川県川崎市に所在する非上場企業。代表者は倉澤有美氏・倉澤隆氏。主要事業は不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング事業で、医療・介護施設や地域再生プロジェクトを中心とした事業用不動産ファンドの組成・運営を手掛ける（不動産特定共同事業許可 神奈川県知事 第23号／宅地建物取引業免許 神奈川県知事（1）第32316号）。

財務分析（BS/PL）

RE:Insight AIの評価としては、自己資本比率93.6%という高い財務安全性が際立つ一方、営業利益率が大幅に低下している点で「守りは堅いが本業の稼ぐ力は目下停滞」という対照的なプロフィールを示している。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、親会社グループの介護・看護サービスとファンド対象である高齢者施設が一体運営される設計とされている。本業の介護ノウハウが投資対象の選定・運営に活かされる補完関係がうかがえるが、その運用実態の検証は公開情報からは確認できない。

関連当事者取引のリスク

グループの介護・看護事業と投資対象施設が連携する構造上、物件の運営やテナントがグループ関連先となる可能性がある。ただしマスターリース先・PM先・売主の具体的な資本関係は公開情報からは確認できず、利益相反リスクの有無は断定できない。

クラファン依存度

直近売上高は約6,156万円（2025年度）で、事業規模はまだ小さい。開示情報からは本業とクラファン事業の売上内訳が判別できないため、本業収益に対するクラファン事業の正確な位置づけは公開情報からは確認できない。

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契約上の注意点

• 倒産隔離は非搭載：CONDOのファンドは第1号事業（匿名組合型）による組成であり、特例事業のような倒産隔離スキームではない。運営事業者の信用リスクが投資家に及ぶ構造である点に留意が必要。
• 劣後比率の個別差：劣後出資比率は8.6%〜13.4%と案件ごとにばらつきがあり、劣後8.6%の案件は相対的に投資家側の元本バッファが薄い。案件ごとに比率を確認することが望ましい。
• 収益性の変動：営業利益率は2023年度19.1%から2025年度1.9%へ低下しており、販管費増加が収益性を圧迫している。財務の安全性は高いものの、本業の収益力回復は今後の観察ポイントとなる。
• 実績の母数が少ない：累計6件・評価済み2件と実績が限定的で、デフォルト実績は公開データからは確認不可。過去実績のみで信頼性を判断するには情報が不足している。
• グループ連携に伴う関連当事者取引の可能性：介護・看護グループとの一体運営スキーム上、関連当事者間の取引が生じ得るため、案件開示情報で取引関係を確認することが望ましい。