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ファンド組成パターン

RE:Insight AIの集計では、平均予定利回り7.67%・平均劣後比率17.8%と、利回りは業界の一般的水準を上回りつつ、劣後による下支えも一定程度確保されている。物件タイプは公開一覧の範囲ではレジデンス（区分）に集中しており、居住用インカム型を軸としたポートフォリオ傾向がうかがえる。募集方式（先着/抽選）を判別できる公開データは不足しており、投資機会の得やすさは中立評価とした。累計募集額約16.1億円を42件で割ると1ファンドあたり平均約3,800万円（概算）で、小口分散を前提とすれば個人投資家でも参加しやすい規模感といえる。

トラックレコード

項目	値
累計ファンド数	42件
累計募集額	約16.1億円

RE:Insight AIの集計によれば、累計42ファンドで約16.1億円を募集し、うち32件が運用終了に至っている。仮に運営期間を複数年とみれば月あたり1件前後のペースでの組成が推計され、突出した大量組成ではなく着実な積み上げ型といえる。1ファンドあたり平均約3,800万円（概算）と中小規模が中心で、募集額が極端に膨張していない点は運営の管理可能性という観点で評価できる。なお、正常償還件数・元本毀損件数は公開データからは確認できない。

運営母体の財務分析

企業プロフィール

運営会社HPによると、株式会社新日本コンサルティングは2005年7月21日設立、資本金1億円、本社を東京都中野区に置く不動産総合企業で、代表者は籾山敦輝典氏。非上場であり、運営会社HPによると不動産投資・管理、アセットマネジメント、中古再生事業、不動産賃貸・ビル管理、任意売却コンサルティング等を主要事業として掲げている。不動産特定共同事業免許（東京都知事第141号）のほか、宅地建物取引業者免許（東京都知事(3)第94029号）等を保有すると自己申告されている。

財務分析（BS/PL）

売上高は直近3期で約27〜34億円規模、営業利益・自己資本比率ともに直近期で改善しており、不動産事業を本業とする企業としては一定の財務余力を備えた事業者と総括できる。

主要事業とクラファン事業との関連性

本業シナジー

運営会社HPによると、同社は不動産投資・管理、中古再生、賃貸・ビル管理までを一貫して手がける総合企業とされる。物件の取得・再生・管理を自社機能として持つ体制は、ファンド組成から運用までを内製化しやすく、本業とクラファン事業が補完関係を築きやすい構造といえる。

関連当事者取引のリスク

マスターリース先・PM先・物件の売主がグループ会社に該当するか否かは、公開情報からは確認できない。ただし不動産管理・賃貸を本業に含む以上、運用物件の管理を自社・グループが担う可能性はあり、利益相反の観点から個別ファンドの取引構造を確認することが望ましい。

クラファン依存度

売上高27〜34億円規模の本業に対し、累計募集額約16.1億円は複数年の累積値であり、クラファン事業は本業を補完する位置づけと推計される。本業依存度が高く、クラファン単体への過度な依存は公開データからはうかがえない。

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契約上の注意点

• 不動産特定共同事業免許（東京都知事第141号）に基づく事業形態であり、公開情報の範囲では第1号事業型（事業者自身が当事者となる匿名組合型）と推測される。特例事業のような倒産隔離スキームが用いられているかは公開データからは確認できず、事業者の信用リスクが投資家に及ぶ構造である点に留意が必要。
• 劣後出資比率は案件により5.0%〜50.0%と大きく異なり、劣後が薄いファンドでは価格下落時のクッションが限定的となる。募集ごとに劣後比率を確認する必要がある。
• 平均予定利回り7.67%はあくまで「予定」であり、実際の分配・元本償還を保証するものではない。運用対象がレジデンス（区分）中心のため、賃料下落・空室・売却価格変動が分配原資に影響する。
• ファンドrating評価済みが全42件中1件のみと、第三者的な格付観点での検証材料が乏しい。判断は自己資本比率等の財務指標と個別ファンド条件の精査に委ねられる。