TSON ・ 2026/09/11
SMART FUND146号（東京都小平市鷹の台駅B棟）
【Rating: B】 B 利回り6%・劣後10%・LTV35.8%——数字の三拍子は整うが、その足元は「新築未完成・売却価格非開示・鑑定なし」という砂上の楼閣。売却価格が6.4%下振れすれば劣後バッファは消失する。契約締結済みの看板だけでは、出口の扉が開く保証にならない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,070万円", "運用期間": "242日"} -->
らくたま ・ 2026/09/11
らくたま48号（クラッシィハウス新宿中落合）
【Rating: B】 B 利回り6.1%の果実を摘むには、鑑定なし・NOI非開示という霧の中を歩く覚悟がいる。劣後比率16.7%が下落耐性を構造的に支えるが、出口は事業者の自己買戻し頼み。1.2億円の値札が適正かどうか、第三者の検証なしに判断する材料はない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.2億円", "運用期間": "363日"} -->
利回り不動産 ・ 2026/09/11
利回り不動産91号ファンド（墨田区立花区分マンション）
【Rating: B】 B 利回り5.0%の果実を手にするには、築30年の区分を3,950万円超で売り抜く必要がある。劣後10%は売却価格▲5%まで優先出資のバッファとして機能するが、鑑定なし・NOI非開示という霧の中で400万円のリノベ賭けに出る構図。事業者の77件償還実績が唯一の羅針盤。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5%", "募集額": "3,730万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
Rimple ・ 2026/09/10
Rimple's Selection #128
【Rating: B】 B 利回り2.7%は銀行預金の延長線上。劣後比率30%が物件価格3割下落まで優先出資を守る構造だが、6ヶ月で得られるリターンは1口あたり約135円。攻めの投資家には退屈、守りの投資家には手堅い——ただしNOI非開示という霧の中で。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "2.7%", "募集額": "2,905万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/09/09
SMART FUND145号（愛知県知多市長浦駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%・劣後比率10.1%の新築メゾネット4戸。数字だけ見れば手堅いが、鑑定なし・NOI明細なしの二重ベールが6,660万円の実態を覆い隠す。マスターリース先は関連会社BB保証、事業者TSONの自己資本比率はわずか9.1%。出口で買い手がつかなければ延長一直線——余剰資金で臨むのが無難。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "6,660万円", "運用期間": "303日"} -->
らくたま ・ 2026/09/09
らくたま47号（クリオ横濱元町通り）
【Rating: B】 B 築2年・元町通りという看板は魅力的だが、鑑定なし・賃貸契約なしの純キャピタル型は「売れなければ配当ゼロ」の一本勝負。劣後11.5%が下落耐性として機能するのは価格が約1,500万円下がるまで。過去58日売却の実績を信じるか、出口リスクを警戒するか——判断は投資家次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "363日"} -->
TORCHES ・ 2026/09/09
No.65 Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド
【Rating: C】 C 年利24%の甘美な数字も、実態は「1ヶ月で42億円を売り抜ける」という綱渡り。劣後比率1%は価格が1%下落した瞬間に消し飛ぶ薄氷のバッファ。鑑定なし・NOI非開示・売却先未定という三重苦を、GA系列の看板だけで乗り越えられるか。延長リスクを織り込んだ設計とはいえ、出口の見えない迷路に踏み込む覚悟が問われる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "24.0％", "募集額": "41.7億円", "運用期間": "1.0ヶ月"} -->
TORCHES ・ 2026/09/05
No.64 新潟県新潟市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%という輝きの正体は、劣後比率わずか1.0%——物件価格が1%下落した瞬間に優先出資者の元本が直撃を受ける紙一重の構造。鑑定評価なし、売買契約の詳細も霧の中。「売却先確定済み」の一言に5.2億円を託すには、あまりに情報が薄い。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
TOMOTAQU ・ 2026/09/04
【トモタクMINI】トモタクCF131号（芦ノ湖元箱根）
【Rating: B】 B 利回り7%の97%は「売れたら払う」という名の空手形。年間賃料わずか25万円、実質インカム0.17%の土地に1.35億円を投じ、鑑定なし・NOI非開示・自己資本比率4.9%の事業者に出口を託す。劣後10%では売却価格8%下落で優先出資が削られる薄氷の構造。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "9,900万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/09/04
SMART FUND144号（東京都足立区梅島駅Ⅱ・埼玉県川越市川越駅）
【Rating: B】 B 利回り6%・劣後17.7%という数字だけ見れば標準的。だが鑑定なし・NOI非開示・自己資本比率9.1%という三重の霧が足元を覆う。LTV34%の堅さは認めるが、出口の売却益が想定どおり出ればの話。実績297件・元本割れゼロの看板を信じるか、書面の沈黙を警戒するか——判断は投資家に委ねられる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "1.7億円", "運用期間": "242日"} -->
みんなの年金 ・ 2026/09/03
みんなの年金188号ファンド
【Rating: B】 B 利回り8%の甘美な数字、しかし賃料・NOIは完全ブラックボックス。大阪市内16戸の分散構造は一見堅牢に映るが、鑑定評価なし・倒産隔離なしの二重苦が足元を揺らす。劣後10.2%は売却価格15%下落で消し飛ぶ薄氷のバッファ。余剰資金限定の勝負。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8%", "募集額": "2.9億円", "運用期間": "12ヵ月"} -->
利回りくん ・ 2026/09/03
DOTOWN 一宮住宅 Vol.21（ID：191）
【Rating: B】 B 利回り4.5%のインカム型を謳いながら、賃料・NOIは完全ブラックボックス。配当原資の裏付けなき数字を信じろというのか。劣後10%・鑑定ありの構造は悪くないが、地方サーファーズハウスという狭い出口が足を引っ張る。上場シーラの実績頼みで6ヶ月を乗り切れるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5%", "募集額": "6,342万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
