2026/09/20
仙台市つばさ南小泉 スタンダードレール
【Rating: B】 B 利回り8.1%の看板に惹かれても、その裏側にある帳簿は白紙同然。運営費用ゼロ開示でNOI検証は不能、築33年RCを親会社マスターリースで回す親子密室取引。劣後10%は鑑定額と取得価格が同額ゆえ、出口で1円でも下振れればバッファは蒸発する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.1%", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/09/20
FANTASファンド２８２号
【Rating: B】 B 利回り4%の切符を握りしめても、行き先は霧の中。築36年木造アパートに1.35億円を投じながら鑑定評価なし、NOI実額も闇の中という情報開示の薄さ。劣後10%は茅ヶ崎の土地値が崩れれば一瞬で蒸発する程度のバッファ。事業者FANTASの282件実績が唯一の拠り所だが、出口は売却先未定のまま。余剰資金で海風に賭けるなら、覚悟の上で。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4%", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/09/19
SMART FUND148号（愛知県尾張旭市北山町、岐阜県岐阜市高田橋駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%、新築7棟、ML10年契約——数字だけ見れば堅牢な城。だが鑑定評価なし・NOI費用欠損・劣後10%は借入込みで7.8%に希薄化。301件無傷の実績も、自己資本9.1%の薄氷の上。余剰資金で踏み込むなら、出口の地価次第という但し書きを忘れずに。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "303日"} -->
2026/09/17
第2期 宇都宮市 犬・猫共生グループホーム 運用ファンド（ID：192）
【Rating: B】 B 利回り6%の配当を支える賃料収入は書面に記載なし、劣後比率も非開示——守りの厚みが見えない設計。築31年木造×鑑定評価2,980万円の数字は光るが、エンジニアリングレポート未取得で修繕リスクはブラックボックス。上場グループの信用力という傘がなければ、霧の中を歩くような投資判断を迫られる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6%", "募集額": "2,963万円", "運用期間": "15ヶ月"} -->
2026/09/17
DOTOWN 一宮住宅 Vol.22（ID：193）
【Rating: B】 B 利回り4.5%の配当原資は闇の中——賃料もNOIも非開示のまま「インカム型」を名乗る矛盾。鑑定額6,770万円に対し取得価格は232万円高、劣後10%では出口の波を乗りこなせるか怪しい。上場シーラの実績184件が唯一の浮き輪だが、情報開示の薄さが足首に絡みつく。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5%", "募集額": "6,301万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
【Rating: B】 B 利回り10%の甘い果実、だが手を伸ばせば築29年・鑑定なし・NOI非開示という霧の中。劣後20%が物件価格11%下落までバッファとして機能するが、自己資本比率1.4%・2期連続赤字の事業者が先に倒れれば物件の無事も意味をなさない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10%", "募集額": "4,500万円", "運用期間": "13ヶ月"} -->
2026/09/17
TREC16号 板橋区新高島平マンションファンド
【Rating: B】 B 利回り5.6%の果実を摘むには、劣後比率2.6%という紙一枚の防波堤を信じる覚悟がいる。鑑定評価額から約10%安く仕入れた余白は魅力だが、築27年RCの出口は霧の中。東証プライム上場の看板が最後の命綱となる構造だ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.6%", "募集額": "1.9億円", "運用期間": "24ヶ月"} -->
2026/09/15
SMART FUND147号（埼玉県春日部市ⅡA棟【4期】）
【Rating: B】 B 利回り6.2%のインカム型、だが足元は借地権という砂上の楼閣。劣後10.1%が物件価格▲10%までのバッファとして機能するものの、NOI明細なし・鑑定なしでは収益の土台が見えない。空室保証は10ヶ月中2ヶ月で消え、残り8ヶ月は8戸の個人テナント頼み。出口の買い手層が狭い借地権物件ゆえ、余剰資金での参加が妥当な一手。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.2％", "募集額": "9,220万円", "運用期間": "303日"} -->
2026/09/14
札幌市つばさ北20条 スタンダードレール 再投資終了
【Rating: B】 B 利回り10.2%の甘い蜜は、築38年の老人ホームを親会社マネーで延命させる綱渡り設計から滴る。劣後比率8.6%、鑑定額と出資額の差額わずか36万円——のりしろなき構造。キャップレートが1%動けばバッファは消え、親会社の信用力が揺らげば賃料も消える。倒産隔離なしの第1号事業、余剰資金で張るなら覚悟の上で。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.2%", "募集額": "2.1億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/09/12
トモタクCF132号（港区｜白金高輪）
【Rating: B】 B 港区三田×利回り6.6%の看板は魅力的だが、その裏側は霧の中。鑑定なし・NOI実額不明・マスターリースは身内という三重の不透明構造。劣後10%は標準的とはいえ、キャップレート1%上昇で約21%の価値毀損リスクを抱える。出口の地価次第で明暗が分かれる、まさに港区の風向き頼み。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.6%", "募集額": "1.6億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/09/11
SMART FUND146号（東京都小平市鷹の台駅B棟）
【Rating: B】 B 利回り6%・劣後10%・LTV35.8%——数字の三拍子は整うが、その足元は「新築未完成・売却価格非開示・鑑定なし」という砂上の楼閣。売却価格が6.4%下振れすれば劣後バッファは消失する。契約締結済みの看板だけでは、出口の扉が開く保証にならない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,070万円", "運用期間": "242日"} -->
2026/09/11
らくたま48号（クラッシィハウス新宿中落合）
【Rating: B】 B 利回り6.1%の果実を摘むには、鑑定なし・NOI非開示という霧の中を歩く覚悟がいる。劣後比率16.7%が下落耐性を構造的に支えるが、出口は事業者の自己買戻し頼み。1.2億円の値札が適正かどうか、第三者の検証なしに判断する材料はない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.2億円", "運用期間": "363日"} -->
