2026/07/04
No.46 渋谷区 新築ペントハウスファンド
【Rating: C】 C 利回り16%という華やかな看板の裏側は、劣後比率わずか1%という綱渡り。8.66億円の新築ペントハウスを5ヶ月で売り抜ける前提だが、鑑定評価なし・賃料収入ゼロ・買い手未確定の三拍子。価格が1%下落すれば劣後バッファは蒸発し、優先出資者の財布に直撃が及ぶ構造。投資というより、渋谷の地価に張る短期の賭け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "8.6億円", "運用期間": "5.5ヶ月"} -->
2026/07/02
No.45 北区西が丘2丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り13%という甘美な果実の足元には、劣後比率わずか1.0%＝59万円という紙一枚の防波堤しかない。売却価格が1%下落すればバッファは消滅し、投資家の元本が直接波をかぶる構造。鑑定評価なし、売却先未定、3ヶ月で新築売却という綱渡りの出口戦略──高利回りの代償を冷静に見極めたい。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "13.0％", "募集額": "5,841万円", "運用期間": "3.0ヶ月"} -->
2026/07/01
No.44 北区中十条1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%という甘美な果実の下には、劣後比率わずか1.0%＝187万円という紙一重のセーフティネット。売却価格が1%揺らいだ瞬間、投資家の元本が削られ始める構造。鑑定なし・NOI非開示・親会社取引という霧の中で、5.5ヶ月の開発スケジュールを走り切れるか。高配当の代償を見極めたい案件。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "1.9億円", "運用期間": "5.5ヶ月"} -->
2026/06/30
利回り不動産88号ファンド（東高円寺区分マンション）
【Rating: C】 C 築28年・37㎡の区分を2,428万円で仕入れ、690万円のリノベを施して実需層へ転売する"化粧直し勝負"。だが鑑定評価なし、出口価格も未開示で、投資家は事業者の見立てに全賭けするしかない。劣後10%は売却価格が約1割下振れした瞬間に蒸発する薄氷のバッファ。市況の追い風が止まれば、元本が傷つく構造だ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5%", "募集額": "3,170万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
【Rating: C】 C 利回り7.4%の甘い蜜を吸うには、2年近い塩漬けと万博反動減の荒波を越える覚悟が要る。劣後比率0%・LTV約50%で元本バッファは存在せず、変動賃料100%依存という綱渡り設計。鑑定評価との乖離は魅力的に映るが、出口価格はホテル収益次第で霧散する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.4%", "募集額": "16.8億円", "運用期間": "36ヶ月"} -->
2026/06/23
No.43 熊本県八代郡 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘い果実、しかし足元は劣後比率1.0%という紙一枚の綱渡り。5.19億円の根拠は鑑定なし・NOI開示なし・売却価格非開示の三重苦。「出口確定」を謳うも、その契約書は投資家の目に触れない闇の中。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.1億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/06/23
No.42 墨田区向島5丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%の蜜に群がれば、待つのは劣後比率1.0%という紙一重の綱渡り。物件価格が1%揺れるだけで107万円のバッファは蒸発し、投資家が全損を引き受ける構造。鑑定なし・売却先未定・8ヶ月で出口という楽観シナリオ頼み。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "8.0ヶ月"} -->
2026/06/18
No.40 練馬区豊玉北1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り13%の甘い蜜の正体は、劣後1%という「ほぼ丸腰」の危うさ。鑑定なし・NOI非開示・親会社取引の三重苦に、4ヶ月で権利調整完了という綱渡り。1%でも売却価格が狂えば即座に元本割れ、高利回りの裏側は情報の空白地帯。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "13.0％", "募集額": "4.7億円", "運用期間": "4.0ヶ月"} -->
2026/06/18
No.41 墨田区横川1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%の看板の下に潜むのは、劣後比率1.0%という紙一枚の防波堤。物件価格が1%でも下振れすれば優先出資者の元本が即座に毀損する、鑑定評価なし・親会社取引・8ヶ月完売前提の危うい三段跳び。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "7,425万円", "運用期間": "8.0ヶ月"} -->
2026/06/09
利回りくん短期運用ファンドVol.24 アンサンブル大井（ID：181）
【Rating: C】 C 利回り非開示、劣後比率不明、NOI算出不能——投資判断に必要な三大要素がすべて欠落。鑑定評価額2,880万円に対し6.7%ディスカウントの取得価格は光明だが、肝心の収益性が闇の中では勝負のしようがない。東証上場121件償還実績も、この情報空白は埋められない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3.5%", "募集額": "2,554万円", "運用期間": "6か月"} -->
2026/06/09
No.39 港区高輪1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り15%の輝きの裏側に、劣後比率1%という紙一重の防御壁。鑑定評価なし・親会社からの取得・NOIゼロの三拍子揃った6.35億円の更地は、6ヶ月で9%上昇しなければ絵に描いた餅に終わる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "15.0％", "募集額": "6.3億円", "運用期間": "6.0ヶ月"} -->
2026/04/18
トモタクCF122号（朝霞）
【Rating: C】 C 利回り非開示×鑑定なし×NOI隠蔽の三重ブラックボックス。1.548億円の取得価格が妥当か検証不能なまま、築41年RC×劣後10%で売却益頼み。配当原資の裏付けゼロで投資判断の材料が致命的に欠落。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.6%", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
