総評
利回り7.5%の果実を摘むには、鑑定なし・NOI非開示・出口白紙という三重の霧を抜けねばならない。㎡単価194万円は近隣相場の26倍、キャップレート1%上昇で劣後10%は蒸発する。箱根の湯煙に3億円を賭ける前に、立ち止まる理由は十分ある。
ポイント
新築ホテル3.5億円の根拠が「取引事例比較法」のみ
物件価格3億5,000万円の算定方法は「取引事例比較法及び収益還元法により算出」と記載されているが、不動産鑑定士による鑑定評価は「無」。つまり事業者の自己査定だ。2025年7月新築の木造2階建てホテル（延床179.94㎡）に対し、㎡単価は約194万円。箱根町の近隣取引事例では土地建物で㎡単価3〜8万円程度が中心であり、新築プレミアムを考慮しても説明がつかない乖離がある。鑑定評価なしで3.5億円を「適正」と言い切る根拠は、投資家には検証不能だ。
マスターリース先は子会社、年間1,500万円の賃料で利回り4.3%
テナントは株式会社イーズレーベル。書面に「子会社」と明記されており、代表者も同一グループ。年間マスターリース賃料1,500万円を物件価格3.5億円で割ると、グロス利回りは4.3%に過ぎない。ここから管理費・固都税・保険料を控除したNOIは書面に記載がなく、実額での算出は不能。キャピタル型と謳いながら、インカムでは予定利回り7.5%を賄えない構造が透けて見える。
出口戦略は「売却」だが買い手の目処は白紙
契約書面には「対象不動産の売却が相当と判断するときは、売却することができる」とあるのみ。売却先の確保状況、想定売却価格、出口キャップレートの開示は一切ない。1年後に3.5億円超で売れる根拠がないまま、投資家は「事業者の判断」に全てを委ねる構造だ。箱根エリアのホテル需要はインバウンド回復で堅調とはいえ、木造新築の小規模ホテルを機関投資家が買うとは考えにくい。個人富裕層か同業他社への転売が前提となるが、その蓋然性は不透明だ。
事業者の自己資本比率4.9%は業界最低水準
トラックレコードは103件償還・元本割れゼロと実績は積んでいる。しかし直近決算の自己資本比率は4.9%。不動産クラファン事業者の中でも極めて低い。営業利益1.15億円に対し営業外費用2.64億円が重く、経常利益は2,839万円まで圧縮されている。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はなく、事業者が破綻すれば出資金は保全されない。劣後比率10.0%は事業者の信用力で担保されるが、その信用力自体が薄い財務基盤に依存している点は見逃せない。
契約期間延長リスクと解約手数料3%
契約期間は2026年8月〜2027年8月の12ヶ月だが、売却が完了しない場合は「12ヶ月を超えない範囲で延長可能」。最長2年間資金が拘束される可能性がある。中途解約は「やむを得ない事由」がある場合のみ認められ、解約手数料は出資額の3%。流動性は極めて低い。
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県足柄下郡箱根町元箱根字大芝103-243 |
| 物件種別 | ホテル |
| 構造 | 木造合金メッキ鋼板ぶき2階建て |
| 築年月 | 2025年7月新築（築0年） |
| 延床面積 | 179.94㎡ |
| テナント | 株式会社イーズレーベル（子会社） |
| 稼働率 | 100%（マスターリース） |
収益構造とNOI分析
本ファンドはキャピタル型であり、配当原資は物件売却益に依存する。インカム収入は以下のとおり。
- NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
- 年間マスターリース賃料: 15,000,000円
- 固定資産税・都市計画税: 81,354円（令和8年）
- 管理費・火災保険料: 書面記載なし
書面に開示されている費用は固都税のみ。管理費・火災保険料の実額が不明なため、NOIの確定値は算出不能だ。仮に賃料の20〜30%を運営費用と仮置きすると、NOIは1,050万〜1,200万円程度、キャップレートは3.0〜3.4%と推計される。ただしこれは参考値であり、実際の費用構造によっては大きく変動する。
配当原資の構造:
- インカムゲイン: マスターリース賃料1,500万円から費用を控除した残余（推計で年間1,000万円前後）
- キャピタルゲイン: 物件売却益（売却価格 − 取得価格3.5億円 − 売却手数料2%）
予定利回り7.5%を出資総額3.21億円に適用すると、年間配当は約2,400万円。インカムだけでは賄えず、売却益で補填する構造が明確だ。
市場価格検証
| 比較項目 | ファンド物件 | 近隣取引中央値 | 乖離率 |
|---|---|---|---|
| ㎡単価（土地建物） | 約194万円 | 約7.5万円 | +2,487% |
| 取引価格 | 3.5億円 | 約2,083万円 | +1,580% |
箱根町の近隣取引事例（2024年）では、土地建物の取引価格は300万〜4,700万円が中心。㎡単価中央値は7.5万円程度だ。本ファンドの物件は新築ホテルという特殊性があるとはいえ、㎡単価194万円は近隣相場の26倍に達する。
この乖離を正当化するには、以下の要素が必要だ：
- 新築プレミアム（通常10〜30%程度）
- ホテル用途による収益還元価値
- 立地の希少性（元箱根エリア）
しかし、年間賃料1,500万円に対する物件価格3.5億円はグロス利回り4.3%。箱根エリアのホテル取引キャップレートは一般的に5〜7%程度であり、4.3%は割高な水準だ。新築であることを考慮しても、鑑定評価なしでこの価格を妥当とする根拠は薄い。
土地評価と出口シナリオ
土地面積699.45㎡に対し、箱根町元箱根エリアの路線価は公開情報からは確認できず。近隣の仙石原エリアでは土地のみの取引で㎡単価3,000〜11,000円程度の事例がある。仮に㎡単価1万円と仮置きすると、土地評価額は約700万円。建物は新築木造で延床179.94㎡、建築単価を㎡30万円と仮定すると約5,400万円。土地建物合計で約6,100万円が原価ベースの概算となる。
3.5億円との差額約2.9億円は、ホテルとしての収益価値（のれん）に相当するが、その裏付けとなるNOIが開示されていない以上、検証は困難だ。
| シナリオ | キャップレート | 想定売却価格 | 投資家への影響 |
|---|---|---|---|
| 楽観 | 4.0% | 約3.75億円 | 元本全額償還＋キャピタル配当 |
| 基本 | 5.0% | 約3.0億円 | 元本毀損リスク（劣後で吸収可能か微妙） |
| 悲観 | 6.0% | 約2.5億円 | 劣後バッファ超過、優先出資者に損失波及 |
※想定売却価格はNOI1,500万円（賃料全額）を各キャップレートで還元した概算。実際のNOIが低ければ売却価格はさらに下振れする。
ストレステスト
| 変動要因 | 変動幅 | 物件価値への影響 | 劣後バッファとの関係 |
|---|---|---|---|
| キャップレート+1% | 4.3%→5.3% | ▲約6,600万円（▲19%） | 劣後3,210万円を超過 |
| 空室率+10% | 0%→10% | NOI▲150万円 | 売却価格▲約3,000万円 |
| 賃料下落10% | 1,500万→1,350万円 | NOI▲150万円 | 売却価格▲約3,000万円 |
劣後出資額は3,210万円（出資総額3.21億円×10%）。物件価格3.5億円に対する劣後バッファは約9.2%。キャップレートが1%上昇するだけで、物件価値は約6,600万円下落し、劣後バッファを大幅に超過する。
物件価格が約3,210万円（約9.2%）下落するまでは優先出資者の元本は毀損しない。 しかし、キャップレート1%の上昇で19%の価値下落が生じる収益物件において、9.2%のバッファは心許ない。
契約上の注意点
- 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）のため、事業者破綻時に出資金は保全されない
- 関連当事者取引: マスターリース先が子会社（イーズレーベル）、賃料水準の妥当性は第三者検証なし
- 鑑定評価なし: 物件価格3.5億円の妥当性を外部専門家が検証していない
- 契約期間延長: 売却未完了時は最長12ヶ月延長可能、資金拘束リスクあり
- 中途解約手数料: 出資額の3%（やむを得ない事由がある場合のみ解約可能）
結論
新築ホテルを鑑定なしで3.5億円取得し、1年後の売却益で7.5%配当を狙う構造は、出口の蓋然性が見えない以上、投機的と言わざるを得ない。事業者の実績は評価できるが、自己資本比率4.9%の財務基盤で劣後10%を担保する構造には不安が残る。
⚠️ 免責事項：本記事はRE:Insight AIが公開情報・PDF書面を元に自動生成したファンド紹介・分析情報です。 投資助言には該当しません。投資判断は必ずご自身の責任のもとで行い、各事業者の公式情報を直接ご確認ください。