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港区三田×利回り6.6%の看板は魅力的だが、その裏側は霧の中。鑑定なし・NOI実額不明・マスターリースは身内という三重の不透明構造。劣後10%は標準的とはいえ、キャップレート1%上昇で約21%の価値毀損リスクを抱える。出口の地価次第で明暗が分かれる、まさに港区の風向き頼み。
ポイント
鑑定評価なしで2.18億円の妥当性は検証不能
本ファンドの対象不動産価格は2億1,800万円と設定されているが、不動産鑑定士による鑑定評価は実施されていない。書面には「取引事例比較法及び収益還元法により算出」とあるが、これは事業者の内部評価に過ぎない。第三者による客観的な価格検証がないまま、投資家は事業者の言い値を信じるしかない構造だ。港区三田という一等地であっても、築35年のRC造4階建てという個別性の強い物件を、外部検証なしに評価することのリスクは認識しておくべきだろう。
マスターリース先はグループ会社という身内取引
年間賃料1,140万円を支払うマスターリース先は株式会社イーズレーベル。これは事業者イーダブルジーの子会社であり、代表取締役の田中克尚氏が両社の役員を兼務している。つまり、賃料収入の源泉が身内からの支払いという構造だ。グループ内取引自体は違法ではないが、マスターリース賃料の妥当性を外部から検証する手段がない。イーズレーベルの財務状況次第では、賃料支払いが滞るリスクも理論上は存在する。
NOI実額が算出できず配当原資の裏付けが不透明
書面に記載されている費用は固定資産税・都市計画税の322,949円のみ。管理費、火災保険料といった主要な運営費用の実額が開示されていないため、実額ベースのNOI（営業純利益）を算出することができない。キャピタル型ファンドとはいえ、運用期間中のインカム収入がどの程度事業収支に寄与するのか、投資家には判断材料が与えられていない状態だ。
出口は12ヶ月後の売却一本勝負
本ファンドはキャピタル型であり、配当原資の大部分は物件売却益に依存する。運用期間は2026年10月から2027年9月までの12ヶ月間だが、売却が完了しない場合は最大12ヶ月の延長が可能という条項がある。つまり、最悪のケースでは24ヶ月間資金が拘束される可能性がある。港区の不動産市況が堅調であれば問題ないが、金利上昇や景気後退局面では買い手がつかないリスクも考慮すべきだ。
事業者の財務基盤は薄氷の上
運営事業者イーダブルジーの自己資本比率は4.9%と極めて低い。不動産クラファン事業者として107件の償還実績を持ち、元本割れはないという点は評価できるが、総資産66.5億円に対して負債が63.2億円という財務構造は、景気変動に対する耐性が弱いことを示している。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離がなく、事業者の信用リスクが直接投資家に及ぶ点は認識しておく必要がある。
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区三田五丁目4番12 |
| 物件種別 | 居宅（一棟） |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根亜鉛メッキ鋼板葺4階建 |
| 築年月 | 1989年12月（築35年） |
| 延床面積 | 304.59㎡（専有部133.30㎡） |
| テナント | 株式会社イーズレーベル（マスターリース） |
| 稼働率 | 100%（直前5年間） |
収益構造とNOI分析
本ファンドはキャピタル型であり、配当原資は主に物件売却益から生じる。運用期間中のインカム収入はマスターリース賃料年間1,140万円だが、運営費用の詳細が開示されていないため、実額ベースのNOIを算出することができない。
- NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
- （推計・参考値）想定NOI: 798万円〜912万円／想定キャップレート: 3.7%〜4.2%
- ※上記推計は賃料の20〜30%を運営費用と仮置きした概算であり、実際の費用構造によっては大きく乖離する可能性があります。
- 配当原資: キャピタルゲイン型
書面に記載されている費用は固定資産税・都市計画税322,949円のみ。管理費や火災保険料が不明のため、推計キャップレート3.7〜4.2%はあくまで参考値に過ぎない。予定利回り6.6%を達成するには、物件売却時に相応のキャピタルゲインが必要となる。
市場価格検証
| 比較項目 | ファンド物件 | 近隣取引中央値 | 乖離率 |
|---|---|---|---|
| ㎡単価 | 715,600円 | 1,844,444円 | -61.2% |
| 取引価格 | 218,000,000円 | 190,241,738円 | +14.6% |
ファンド物件の㎡単価（延床面積304.59㎡ベース）は約71.6万円と、港区の中古マンション等の中央値184.4万円を大幅に下回っている。これは一見すると割安に見えるが、比較対象の多くは区分マンションであり、築35年の一棟RCとは性質が異なる点に注意が必要だ。
一方、取引価格ベースでは近隣平均1.9億円に対して2.18億円と約15%高い水準にある。港区三田五丁目という立地の希少性を考慮しても、鑑定評価なしでこの価格を正当化するのは難しい。近隣の土地建物取引事例（元麻布の築38年RC、530㎡、18億円）と比較すると、本物件の規模感からすれば2億円台は妥当な範囲とも言えるが、確証を得るには第三者鑑定が不可欠だ。
土地評価と出口シナリオ
港区三田五丁目の公示地価は、近隣の三田4丁目で㎡あたり約200万円前後（2024年時点）。本物件の土地面積は約70.28㎡（一部共有持分含む）であり、土地持分相当額は概算で1.4億円程度と推計される。建物の残存価値を加味しても、2.18億円という取得価格は土地値に近い水準と言える。
| シナリオ | キャップレート | 想定売却価格 | 投資家への影響 |
|---|---|---|---|
| 楽観 | 3.5% | 2.6億円 | 元本全額償還＋キャピタル配当 |
| 基本 | 4.0% | 2.3億円 | 元本全額償還＋小幅配当 |
| 悲観 | 5.0% | 1.8億円 | 劣後出資で一部吸収、元本毀損リスク |
楽観シナリオでは港区の地価上昇トレンドに乗り、2.6億円程度での売却が期待できる。基本シナリオでも2.3億円程度で売却できれば、出資総額1.75億円に対して十分な利益が確保できる。しかし悲観シナリオでは、キャップレートが5%に上昇した場合、売却価格は1.8億円程度まで下落し、劣後出資1,750万円では損失を吸収しきれない可能性がある。
ストレステスト
| 変動要因 | 変動幅 | 物件価値への影響 | 劣後バッファとの関係 |
|---|---|---|---|
| キャップレート+1% | 4.0%→5.0% | ▲4,560万円（20.9%下落） | バッファ超過 |
| 空室率+10% | 0%→10% | NOI▲114万円 | 軽微 |
| 賃料下落10% | 1,140万円→1,026万円 | NOI▲114万円 | 軽微 |
劣後出資額1,750万円を物件取得価格2.18億円で割ると、劣後バッファは約8.0%となる。つまり、物件価格が約1,744万円（8.0%）下落するまでは個人投資家の元本は毀損しない計算だ。しかしキャップレートが1%上昇するだけで物件価値は約4,560万円下落し、劣後バッファを大幅に超過する。キャピタル型ファンドの宿命として、出口時点の市況に大きく左右される構造であることを認識しておくべきだ。
契約上の注意点
- 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）のため、事業者イーダブルジーが破綻した場合、対象不動産は破産財団に組み込まれ、投資家への返還が保証されない。
- 関連当事者取引: マスターリース先のイーズレーベルは事業者の子会社であり、賃料の妥当性を外部検証する手段がない。
- 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、最大12ヶ月の延長が可能。最長24ヶ月の資金拘束リスクがある。
- 中途解約手数料: やむを得ない事由による解約時は出資価額の3%（税別）が手数料として徴収される。
- 抵当権の存在: 本物件には現在抵当権が設定されており、ファンド運用開始後に抹消予定とされているが、抹消が遅延するリスクも理論上は存在する。
結論
港区白金高輪という立地の希少性と、事業者の107件償還実績は評価できるが、鑑定評価なし・NOI実額不能・グループ内マスターリースという三重の不透明さが足を引っ張る。余剰資金での分散投資先としては検討に値するが、メイン投資先としては情報開示の充実を待ちたい。
⚠️ 免責事項：本記事はRE:Insight AIが公開情報・PDF書面を元に自動生成したファンド紹介・分析情報です。 投資助言には該当しません。投資判断は必ずご自身の責任のもとで行い、各事業者の公式情報を直接ご確認ください。