No.46 渋谷区 新築ペントハウスファンド

総評

ポイント

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「お守り」程度

劣後出資額は866万円。物件価格8.66億円に対し、わずか1%の下落で劣後バッファは消滅する。新築マンションの最上階ペントハウスという希少性は認めるが、不動産市況が少しでも軟化すれば優先出資者の元本が直撃を受ける。事業者は「優先劣後構造」を信用補完として掲げるが、1%の劣後は構造的な安全弁というより、法的要件を満たすための最低限の体裁に過ぎない。

鑑定評価なしで8.66億円の妥当性は検証不能

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。価格算定は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」とあるが、第三者の客観的評価がない以上、投資家は事業者の言い値を信じるしかない。㎡単価約873万円（99.17㎡で8.66億円）は渋谷区の高級レジデンスとして突出して高いわけではないが、鑑定なしでは「適正」とも「割高」とも判断できない。

賃料収入ゼロ・NOI算出不能のキャピタル一本勝負

書面には「賃貸借契約数：該当なし」「全賃料収入：該当なし」と記載されている。本ファンドは新築物件を取得後、賃貸運用せずに5ヶ月で売却する純粋なキャピタルゲイン型。インカム収入がゼロである以上、配当原資は100%売却益に依存する。売却が予定通り進まなければ、契約期間は最大2年延長可能だが、その間の維持費・管理費は出資金から流出し続ける。

事業者の財務基盤は堅牢だが倒産隔離なし

TORCHES株式会社の自己資本比率93.2%、現預金1億円超という財務体質は不動産クラファン事業者として極めて健全。ただし本ファンドは第1号事業（匿名組合型）であり、SPCを用いた倒産隔離構造ではない。万一事業者が破綻した場合、対象不動産は事業者の破産財団に組み込まれ、優先出資者は一般債権者と同列で配当を受けることになる。財務が堅牢だからこそ現時点のリスクは低いが、構造的な保全がないことは認識すべき。

サイトの「地価上昇107.5%」は10年スパンの話

プロジェクト概要では「2016年から2026年で地価が約107.5%上昇」と強調されているが、これは10年間の累積上昇率。本ファンドの運用期間は5ヶ月。5ヶ月で地価が劇的に上昇する保証はなく、むしろ金利上昇局面では高額レジデンスの買い手が減少するリスクがある。事業者は「富裕層を含む購入ニーズを見据え」と述べるが、具体的な売却先の確保状況は書面に記載がない。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都渋谷区東三丁目1番12
物件種別	区分所有マンション（居宅）
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付15階建
築年月	令和7年10月22日新築（築0年）
専有面積	99.17㎡
テナント	なし（空室）
稼働率	0%（賃貸運用予定なし）

収益構造とNOI分析

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• 本ファンドは賃貸運用を行わないため、賃料収入は発生しません。
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益100%依存）

本ファンドの収益構造は極めてシンプル。8.66億円で新築ペントハウスを取得し、5ヶ月後に売却。売却価格が取得価格を上回れば利益が出る。下回れば損失が出る。インカム収入というクッションがないため、売却価格がそのまま投資家のリターンを決定する。

予定利回り16%を実現するには、5ヶ月で約6,900万円の売却益（優先出資者への配当分）が必要。これは取得価格の約8%に相当する。新築プレミアムが剥落する前に売り抜ける戦略だが、買い手が見つからなければ絵に描いた餅となる。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約873万円	約157万円	+456%
取引価格	8.66億円	約1.91億円	+353%

近隣取引データ（渋谷区内の中古マンション）との比較では、本物件の㎡単価は中央値の約5.6倍。ただしこの乖離には合理的な理由がある。

1. 新築 vs 中古: 近隣取引事例の多くは築10〜50年の中古物件。新築プレミアムは通常10〜20%程度だが、最上階ペントハウスという希少性を加味すると乖離は説明可能。
2. 専有面積と仕様: 99㎡の3LDK、ルーフバルコニー付き、大理石床材、ミーレ製食洗機など高級仕様。近隣取引事例の平均面積は50〜90㎡程度で、仕様も一般的。
3. 最上階プレミアム: 15階建ての最上階は眺望・プライバシーの面で付加価値が高い。

とはいえ、鑑定評価がない以上、8.66億円という価格が「適正」かどうかは第三者検証ができない。事業者の親会社エムトラスト株式会社からの取得であり、関連当事者取引の可能性も否定できない（書面上は「利害関係人との間の重要な取引：該当なし」と記載）。

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土地評価と出口シナリオ

本物件の敷地権割合は420,403分の10,527（約2.5%）。敷地面積653.33㎡に対し、持分相当面積は約16.3㎡。

渋谷区東三丁目周辺の公示地価は㎡あたり約350〜400万円（商業地域）。土地持分相当額は概算で約5,700〜6,500万円程度と推計される。残りの約8億円は建物価値ということになるが、新築マンションの建物価値は経年で減価するため、長期保有には向かない構造。

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観	9.5億円	元本全額償還＋キャピタル配当（利回り16%超）
基本	9.0億円	元本全額償還＋キャピタル配当（利回り約8%）
悲観	8.5億円	劣後バッファ超過、優先出資者に約1,000万円の損失
最悪	8.0億円	優先出資者に約5,700万円の損失（元本毀損率約6.7%）

5ヶ月という短期間で9億円超の買い手を見つける必要がある。富裕層向け高額レジデンス市場は流動性が低く、売却に時間がかかるリスクは無視できない。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	8.66億円→8.57億円	▲866万円	劣後バッファ枯渇
売却価格▲5%	8.66億円→8.23億円	▲4,330万円	優先出資者に約3,464万円の損失
売却価格▲10%	8.66億円→7.79億円	▲8,660万円	優先出資者に約7,794万円の損失
売却遅延6ヶ月	維持費・管理費流出	▲数百万円	配当原資減少

劣後出資額866万円は、物件価格の1%下落で消滅する。言い換えれば、物件価格が8,574万円（約1%）値下がりした時点で、個人投資家の財布に手が伸びる。新築マンションの価格変動幅として1%は誤差の範囲であり、実質的に劣後バッファは機能しないと考えるべき。

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契約上の注意点

• 鑑定評価未取得: 第三者による価格検証がなく、取得価格の妥当性を客観的に判断できない。
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 事業者破綻時、対象不動産は破産財団に組み込まれる。
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、最大2年間の延長が可能。その間の維持費は出資金から支出。
• 親会社からの取得: 売主はエムトラスト株式会社（TORCHES株式会社の親会社）。関連当事者取引の可能性。
• 中途解約の制限: やむを得ない事由がない限り中途解約不可。流動性は極めて低い。

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結論

利回り16%という数字は魅力的だが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・賃料収入ゼロという三重苦を抱えるキャピタル一本勝負のファンド。渋谷区の地価上昇トレンドと新築ペントハウスの希少性に賭ける投機的な案件であり、余剰資金での参加も慎重に検討すべき。