No.63 香川県三豊市 系統用蓄電池用地ファンド

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ポイント

売却先契約済みでも「価格の妥当性」は検証不能

事業者は「すでに売却先企業と売買契約を締結済み」と強調する。確かに出口が確定しているなら、キャピタルゲイン型ファンドとしては理想的に見える。しかし契約書面には売却先の社名・売却予定価格・契約条件の一切が記載されていない。5.22億円で取得した土地をいくらで売るのか、その差額がどう配当原資になるのか、投資家には検証手段がない。「契約済み」という言葉だけで18%利回りを信じるのは、目隠しで崖を飛び越えるようなものだ。

鑑定評価なし×事業者算定価格という危うさ

書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。価格算定方法は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」とあるが、その「類似取引事例」も「外部調査」の内容も一切開示されていない。5.22億円という価格が高いのか安いのか、投資家は判断材料を持たない。事業者の言い値を信じるか否か、それだけの話になっている。

劣後比率1.0%は「ないも同然」のバッファ

優先出資総額5.17億円に対し、劣後出資はわずか522万円。物件価格5.22億円に対する劣後出資の割合は約1.0%に過ぎない。これは物件価格が1%下落しただけで劣後バッファが枯渇し、投資家の元本毀損が始まることを意味する。売却先との契約が何らかの理由で破談になった場合、あるいは売却価格が想定を下回った場合、投資家は即座にダメージを受ける。18%という高利回りは、この薄いバッファと表裏一体のリスクプレミアムだ。

系統用蓄電池用地という「新興市場」の不確実性

事業者は再エネ拡大を背景に系統用蓄電池市場の成長性を強調する。確かに電力需給調整のニーズは高まっているが、この市場はまだ黎明期であり、用地の適正価格を判断する確立された指標がない。「連系枠が確定している用地は希少」という説明も、裏を返せば比較対象となる取引事例が乏しいことを意味する。希少性が価値を生むのか、単に流動性が低いだけなのか、現時点では判断が難しい。

事業者の財務基盤は成長途上

TORCHES株式会社は資本金1億円、自己資本比率93.2%と財務安全性は高い。しかし直近期の売上高は4,577万円、営業利益は81.5万円に過ぎない。累計調達額350億円規模のファンドを運営する事業者としては、本業の収益基盤が極めて薄い。万一ファンドで損失が発生した場合、事業者が自己資金で補填する余力は限定的だ。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離もなく、事業者リスクがそのまま投資家リスクに直結する構造である。

物件概要

項目	内容
所在地	香川県三豊市高瀬町下麻字横尾1861番1・1861番2
物件種別	系統用蓄電池事業用地（雑種地）
構造	土地のみ（建物なし）
地積	911㎡（692㎡＋219㎡の2筆）
都市計画	都市計画区域外
接道	東側公道（幅員約6.0m）に約48m接道
テナント	賃貸借契約1件（月額賃料1万円）
稼働率	100%（形式上）

収益構造とNOI分析

本ファンドはキャピタルゲイン型であり、配当原資は土地の売却益に依存する。書面に記載された賃料収入は月額1万円（年間12万円）のみで、これはインカムゲインとしては実質的に無視できる水準だ。

書面には運営費用（管理費・固都税・保険料等）の具体的な金額が記載されておらず、実額ベースのNOIは算出できない。土地のみの案件であり、建物に係る減価償却や修繕費は発生しないが、固定資産税・都市計画税は発生する。ただしその金額は非開示である。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）年間賃料12万円に対し、費用を20〜30%と仮置きした場合の想定NOI: 8.4万円〜9.6万円
• 想定キャップレート: 0.016%〜0.018%（物件価格5.22億円ベース）
• ※上記推計は賃料に対する費用率を一律仮置きした概算であり、実際の費用構造を反映したものではありません。
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益に全面依存）

賃料収入からの配当は期待できず、18%利回りの実現は売却価格次第という構造が明確だ。

市場価格検証

国土交通省の不動産情報ライブラリから近隣取引事例データは取得できなかった。香川県三豊市高瀬町という立地は、都市計画区域外の農村地帯であり、土地取引の流動性が低いエリアである。

公開取引データによる検証は実施できなかったため、一般的な市場データに基づく推計を試みる。

香川県の雑種地・農地の取引事例を参照すると、都市計画区域外の土地は㎡単価1万円〜3万円程度が一般的な水準とされる。本物件の取得価格5.22億円÷911㎡＝㎡単価約57.3万円は、通常の雑種地相場の20倍〜60倍に相当する。

この価格差は「系統連系枠が確定している」という付加価値によるものと推測されるが、その付加価値を客観的に検証する手段がない。事業者は「連系枠は希少」と説明するが、希少性がどの程度の価格プレミアムを正当化するのか、比較可能なデータは存在しない。

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土地評価と出口シナリオ

本物件は都市計画区域外のため、公示地価・路線価の設定がない可能性が高い。近隣の基準地価を参照しても、系統用蓄電池用地という特殊用途の価値を反映した指標は存在しない。

出口シナリオは以下のとおり想定される。

シナリオ	売却価格	売却益	投資家への影響
楽観	6.2億円以上	9,800万円以上	元本全額償還＋18%配当達成
基本	5.7億円程度	4,800万円程度	元本全額償還＋配当減額
悲観	5.22億円以下	0円以下	劣後バッファ枯渇→元本毀損

18%利回りを実現するには、10ヶ月の運用期間で約9,300万円の売却益が必要となる（優先出資5.17億円×18%×10/12ヶ月≒7,750万円＋事業者報酬等）。売却価格が6億円を下回ると、配当利回りは大幅に低下する。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲5%	5.22億円→4.96億円	▲2,610万円	劣後522万円を超過→元本毀損
売却価格▲10%	5.22億円→4.70億円	▲5,220万円	元本毀損額約4,700万円
売却契約破談	売却先未定	流動性リスク顕在化	長期塩漬けの可能性

劣後出資522万円は物件価格5.22億円の約1.0%に相当する。つまり物件価格が1%下落するだけで劣後バッファは枯渇し、投資家の元本毀損が始まる。売却価格が取得価格を5%下回れば、投資家は約2,000万円の損失を被る計算だ。

売却先との契約が「締結済み」とはいえ、契約条件の詳細が非開示である以上、解約条項や価格調整条項の有無は不明。契約が履行されなかった場合のダウンサイドリスクは極めて大きい。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）: 倒産隔離なし。事業者が破綻した場合、出資金は一般債権者と同列で扱われる。
• 鑑定評価未取得: 5.22億円という価格の客観的裏付けがない。
• 売却先情報の非開示: 売却先企業名・売却予定価格・契約条件が一切記載されていない。
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、最大2年間の延長が可能。資金拘束リスクあり。
• 事業者報酬: 優先出資総額の3.6%（約1,860万円）が組成時に控除される。

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結論

18%という利回りは魅力的だが、それを支える構造は極めて脆弱。劣後比率1.0%・鑑定評価なし・売却先情報非開示という三重の不透明性を許容できる投資家のみが検討すべき案件である。