No.65 Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド

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ポイント

利回り24%の正体は「1ヶ月で売れる」という楽観シナリオ

年利24%と聞けば飛びつきたくなるが、運用期間はわずか1ヶ月。実際の配当額は出資額の2%程度に過ぎない。この利回りが成立するのは「2026年9月30日に取得し、10月30日までに42億円超で売却完了」という極めてタイトなスケジュールが前提だ。売却が1ヶ月遅れれば年利は12%に半減し、3ヶ月遅れれば8%まで落ちる。契約書面には「2年を超えない範囲で終了予定日を遅らせることができる」と明記されており、延長リスクは織り込み済みの設計である。

鑑定評価なしで42億円の妥当性は検証不能

書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。42億1,100万円という取得価格の根拠は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額」とあるのみ。第三者による客観的な価格検証がない以上、投資家は事業者の言い値を信じるしかない。ホテル3棟という特殊アセットであればなおさら、鑑定評価の取得は最低限の透明性担保だったはずだ。

NOI非開示でキャッシュフローの裏付けがない

書面には年間賃料収入として「月額金500,000円（税別）」の記載があるが、これは目黒不動前の1階店舗部分（96.93㎡）のみ。ホテル3棟の客室収益に関する具体的なNOI情報は一切開示されていない。サイトでは「稼働率88〜91%」「平均客室単価3万円以上」と謳うが、運営費用・管理費・固都税などの費用構造が不明なため、実際のキャッシュフローは検証できない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益依存）

本ファンドは1ヶ月という超短期運用のため、インカム収益はほぼ期待できず、配当原資は売却益に100%依存する構造である。

劣後比率1.0%は「ないも同然」のバッファ

劣後出資額は4,211万円。42億円の物件価格に対してわずか1%の下落で劣後バッファは枯渇する。物件価格が4,169万円（約1%）下落した時点で、優先出資者の元本毀損が始まる計算だ。ホテルという景気敏感アセットで、かつ鑑定評価もない状況では、この薄いバッファは心許ない。事業者は「優先劣後構造」を信用補完として謳うが、1%の劣後は実質的に「元本保全なし」と読み替えるべきだ。

GA technologies系列の「サポート」は売却保証ではない

サイトでは「SPCアセットマネジメント（GA technologies100%グループ会社）が売却活動をサポート」と強調されている。しかし書面を精査すると、売却先の確定や買取保証に関する記載は一切ない。「サポート」とは売却活動の支援であり、売れなかった場合の責任を負う契約ではない。上場企業グループの看板を借りた安心感の演出と、実際の契約上の保全は別物である。事業者が強調する「出口戦略」の実態は、売却先未定のまま走り出す見切り発車に近い。

物件概要

項目	内容
所在地	①中央区入船2丁目 ②新宿区中里町 ③品川区西五反田4丁目
物件種別	ホテル3棟（一棟売り）
構造	鉄骨造（全棟）
築年月	①平成30年4月（築7年） ②令和2年3月（築5年） ③令和7年1月（築0年）
延床面積	①340.91㎡ ②894.83㎡ ③663.26㎡（合計1,899㎡）
テナント	ホテルオペレーター：株式会社7garden／1階店舗：賃貸中
稼働率	サイト記載：88〜91%（書面に具体的数値なし）

収益構造とNOI分析

本ファンドは運用期間1ヶ月のキャピタルゲイン型であり、インカム収益はほぼ発生しない設計となっている。

書面に記載された賃料情報は以下のみ：

• 目黒不動前1階店舗：月額50万円（税別）×1件

ホテル客室の運営収益については、書面に具体的な金額の記載がない。サイトでは「3棟平均で稼働率88%、平均客室単価3万円以上」と謳うが、これを検証するための費用構造（管理費・人件費・OTA手数料・水光熱費・固都税等）は一切開示されていない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）: ホテル運営の費用率は一般的に売上の60〜70%程度とされるが、本件では売上自体が非開示のため推計も困難。
• 配当原資: キャピタルゲイン型

本ファンドの配当は売却益に100%依存する。42億円で取得した物件を1ヶ月後に42億円超で売却できなければ、24%という利回りは絵に描いた餅となる。

市場価格検証

近隣取引事例データから、中央区入船周辺の土地建物取引を抽出して比較する。

比較項目	ファンド物件（3棟合計）	近隣取引参考値	備考
取得価格	42億1,100万円	—	鑑定評価なし
延床面積	1,899㎡	—	3棟合計
㎡単価	約222万円/㎡	約182万円/㎡（中央区中央値）	+22%乖離

近隣の土地建物取引事例（中央区新富・日本橋エリア）では、商業地の土地建物で㎡単価180〜250万円程度の取引が確認できる。本ファンドの㎡単価約222万円は、築浅ホテルという用途を考慮すれば極端に割高とは言えないが、鑑定評価がない以上、この価格の妥当性を客観的に検証する手段がない。

特に目黒不動前の物件は2025年2月竣工の築0年であり、取得価格に新築プレミアムが含まれている可能性がある。1ヶ月後の売却でこのプレミアムを維持できるかは不透明だ。

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土地評価と出口シナリオ

3棟の土地面積は合計約602㎡。中央区・新宿区・品川区の商業地・住居地域に分散しており、それぞれの路線価水準は以下のとおり（概算）：

• 中央区入船：路線価約100〜120万円/㎡程度
• 新宿区中里町：路線価約60〜80万円/㎡程度
• 品川区西五反田：路線価約50〜70万円/㎡程度

土地持分相当額の概算は4〜5億円程度と推計される。建物価値が37〜38億円相当となる計算だが、ホテルという収益物件の評価は土地値ではなく収益還元法で行われるのが一般的であり、NOI非開示の本件では適正価格の算定が困難である。

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観	43億円以上	元本全額償還＋キャピタル配当（利回り24%達成）
基本	42億円前後	元本全額償還（利回り大幅低下）
悲観	41億円以下	劣後1%で吸収不能、元本毀損の可能性

出口の鍵は「1ヶ月以内に42億円超で買う買い手が現れるか」に尽きる。GA technologies系列のサポートがあるとはいえ、売却先が確定していない以上、楽観シナリオの実現可能性は不透明である。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	42.1億円→41.7億円	▲4,211万円	バッファ枯渇（劣後1%と同額）
売却価格▲3%	42.1億円→40.8億円	▲1.26億円	優先出資者に約8,400万円の毀損
運用期間延長3ヶ月	1ヶ月→4ヶ月	利回り24%→6%相当	元本は維持だが期待リターン激減

劣後バッファが枯渇する物件価格の下落率は約1%（4,211万円÷42億1,100万円）。ホテルという景気敏感アセットで、かつ鑑定評価もない状況では、1%の価格変動は十分に起こりうる範囲だ。投資家の財布が無傷でいられるのは、物件価格が4,169万円以上下落しない場合に限られる。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）のため、TORCHES株式会社が破綻した場合、出資金は保全されない。
• 運用期間延長条項: 「2年を超えない範囲で終了予定日を遅らせることができる」と明記。1ヶ月で売れなければ延長される可能性が高い。
• 鑑定評価未取得: 42億円の価格妥当性を第三者が検証していない。
• 関連当事者取引: ホテルオペレーター（株式会社7garden）との運営業務委託契約あり。売却先との関係は書面に記載なし。
• クーリングオフ: 契約成立時書面受領後8日間は解除可能。

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結論

劣後比率1.0%・鑑定評価なし・NOI非開示という情報開示の薄さに対し、「1ヶ月で42億円を売り抜ける」という高難度の出口戦略に全賭けする構造。GA technologies系列の看板は安心材料に見えるが、契約上の売却保証はない。余剰資金で「宝くじ感覚」なら検討余地はあるが、堅実な資産形成を目指す投資家には静観を推奨する。