FUNDROP　41号「東京都八王子市」賃料保証×再組成

総評

ポイント

借地権付き築35年RCの出口リスクが最大の懸念

本物件は土地を所有しておらず、30年の定期借地権（2021年11月〜2051年10月）の上に建つ築35年のRC造マンションだ。借地権物件は売却時の買い手が限定され、流動性が著しく低い。書面には「不動産は代替性に乏しく、流動性が相対的に低い」と記載されているが、借地権物件はその中でも特に売りにくい部類に入る。6ヶ月後の出口で買い手がつかなければ、契約期間延長（最大3ヶ月）のリスクが現実味を帯びる。

グループ会社マスターリースの信用リスクに依存

マスターリース先は「四葉地所株式会社」で、事業者のグループ会社と明記されている。月額賃料102.4万円（年間1,229万円）の支払いは四葉地所の信用力に依存する。書面には「マスターレッシーの信用力が悪化し、賃料の支払が期限通り行われなかった場合には、事業参加者に対する金銭の分配がなされないおそれがあります」と明記されている。グループ内取引は利益相反リスクも孕む。

鑑定評価なしで1.23億円の価格妥当性は検証不能

物件価格1.23億円の算定方法は「類似エリア、類似物件との取引事例の比較、並びに、収益還元法により妥当性を判断」とあるが、不動産鑑定士による鑑定評価は「なし」と明記されている。第三者の客観的評価がない以上、この価格が適正かどうかを投資家が検証する術はない。事業者の言い値を信じるしかない構造だ。

NOI非開示で利回り8%の裏付けが取れない

書面には年間賃料1,229万円の記載はあるが、管理費・火災保険料・固都税などの運営費用は一切開示されていない。マスターリース契約のため「費用は一括借り上げ事業者の負担」とあるが、それでも物件のNOI（純営業収益）が不明では、利回り8%の配当原資が本当に確保されているのか検証できない。

事業者の財務は改善傾向だが倒産隔離なし

ONE DROP INVESTMENTは第1号事業者であり、SPCを使った倒産隔離スキームではない。事業者が破綻した場合、「匿名組合勘定による分別管理は、信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等をした場合には保全されません」と書面に明記されている。ただし、直近の財務データを見ると、2025年12月期は売上高3.18億円（前年比+47%）、営業利益7,386万円（前年比+178%）と黒字転換しており、自己資本比率29.6%は業界水準の範囲内。過去43件のファンドで元本割れ実績はなく、事業者リスクは許容範囲と言える。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都八王子市中野上町2-15-5
物件種別	共同住宅（賃貸マンション）
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
築年月	1990年1月26日（築35年）
延床面積	807.73㎡
テナント	四葉地所株式会社（マスターリース）
稼働率	不明（2021年11月取得のため5年間の推移は不明と記載）
土地権利	借地権（30年定期借地・2051年10月まで）
借地面積	449.58㎡

収益構造とNOI分析

本ファンドはインカム型であり、配当原資はマスターリース賃料に依存する。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 8,603,280〜9,832,320円/年／想定キャップレート: 7.0%〜8.0%
• 運営費用の一部が書面から取得できないため、賃料収入の20〜30%（実支出ベース。減価償却・借入金利は含まない）を運営費用の目安として控除し、利回りをレンジで推計した参考値です。実額が取得できた費用とは別枠の概算であり、根拠は賃貸管理事業者による一般的な費用目安および国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」等に基づきます。本ファンド固有の一次資料に基づく確定値ではありません。
• 配当原資: インカムゲイン型

マスターリース契約により、空室リスクは四葉地所が負担する構造だが、四葉地所の財務状況は開示されていない。グループ会社への依存度が高い点は留意が必要だ。

予定利回り8%に対し、推計キャップレートは7.0%〜8.0%と概ね整合するが、これはあくまで賃料の20〜30%を費用と仮置きした推計値であり、実際の費用構造が重い場合は下振れする可能性がある。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	152,283円	247,619円	-38.5%
取引価格	123,000,000円	34,673,765円（平均）	—

ファンド物件の㎡単価（1.23億円÷807.73㎡≒15.2万円）は、八王子市内の中古マンション取引中央値（約24.8万円/㎡）を大幅に下回っている。

ただし、この乖離には合理的な理由がある：

1. 借地権物件である：所有権物件と比較して2〜3割程度の減価が一般的
2. 築35年の経年劣化：近隣取引事例の多くは築10〜30年で、築35年は相対的に古い
3. 一棟売りの流動性ディスカウント：区分所有と比較して買い手が限定される

これらを考慮すると、㎡単価15.2万円は借地権付き築古一棟RCとしては概ね妥当な水準と言える。ただし、鑑定評価がないため、この価格が「割安」なのか「適正」なのかの判断は難しい。

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土地評価と出口シナリオ

本物件は借地権物件のため、土地の所有権評価は適用できない。借地権の価値は、残存期間（約25年）と借地料の水準によって決まるが、借地料の開示がないため正確な評価は困難。

一般的に、八王子市中野上町エリアの路線価は㎡あたり10〜15万円程度と推計される。借地権割合を60%と仮定すると、借地面積449.58㎡×路線価12万円×60%≒約3,200万円が借地権の概算価値となる。建物の残存価値と合わせて1.23億円という価格設定は、収益還元法ベースでは説明可能な範囲だ。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	7.0%	約1.4億円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	8.0%	約1.23億円	元本全額償還
悲観	10.0%	約9,800万円	劣後出資で吸収可能

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+2%	8%→10%	▲約2,500万円（20%下落）	バッファ内（劣後3,690万円）
空室率+20%	0%→20%	NOI▲約246万円	ML契約で吸収
賃料下落15%	1,229万円→1,045万円	NOI▲約184万円	配当減額リスク

劣後出資額3,690万円÷物件取得価格1.23億円＝30.0%。つまり、物件価格が30%下落するまでは個人投資家の元本は毀損しない計算だ。借地権物件の流動性リスクを考慮しても、30%のバッファは一定の安全マージンを確保している。

ただし、借地権物件は市況悪化時に買い手がつかず、想定以上の値引きを強いられるリスクがある。6ヶ月という短期運用で出口を迎えられるかが最大の不確定要素だ。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし：第1号事業のため、事業者破綻時に出資金は保全されない
• グループ会社取引：マスターリース先（四葉地所）が事業者のグループ会社であり、利益相反リスクあり
• 借地権物件：土地所有権がなく、売却時の流動性が著しく低い
• 契約期間延長の可能性：売却が完了しない場合、最大3ヶ月の延長あり
• 中途解約不可：クーリングオフ期間（8日間）経過後は原則解約不可、地位譲渡には10万円の手数料

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結論

劣後比率30.0%という厚めのバッファと、事業者の黒字転換による財務改善は評価できる。しかし、借地権付き築35年RC×グループ会社ML×鑑定なしという三重苦は、6ヶ月の短期運用でも無視できないリスク要因だ。余剰資金での分散投資先としては検討可能だが、集中投資は避けるべき案件。