まにわく44号

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ポイント

市街化調整区域という「売れない土地」リスク

本物件は埼玉県狭山市柏原の市街化調整区域に所在する。市街化調整区域とは、都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」であり、原則として新たな建築行為には許可が必要となる。書面には「都市計画法第34条11号の要件に適合し建築」と記載があるが、これは既存建物の建て替え・増改築に厳しい制約がかかることを意味する。将来の売却時、買い手は「この土地で何が建てられるか」という制約を織り込んで価格を決める。流動性の低さは出口リスクに直結する。

築36年アパート＋築37年戸建の「ダブル老朽化」

対象不動産は「日光ハイツ」（鉄骨造3階建・1988年築・延床397.47㎡）と「居宅」（木造2階建・1987年築・延床140.07㎡）の2棟構成。いずれも築35年超であり、大規模修繕や設備更新のリスクが顕在化する時期に差し掛かっている。書面には修繕積立金の記載がなく、運用期間中に突発的な修繕費用が発生した場合、配当原資を圧迫する可能性がある。

マスターリース先は子会社K-PLAN——関連当事者取引の構造

年間賃料576万円を支払うマスターリース先は「株式会社K-PLAN」。書面には「子会社」と明記されており、典型的な関連当事者取引である。マスターリース賃料の妥当性を第三者が検証する仕組みがなく、親会社である新日本コンサルティングの裁量で賃料水準が決まる構造。K-PLANの信用力・財務状況は開示されておらず、万が一K-PLANが賃料支払いを滞らせた場合、投資家への配当は直撃を受ける。

鑑定評価なし——6,400万円の根拠は「近傍類似物件の取引実例」のみ

書面には「対象不動産の価格の算定方法：近傍の類似物件の取引実例に基づいた評価額による」とあるが、不動産鑑定士による鑑定評価は「無し」と明記されている。6,400万円という価格が適正かどうかを客観的に検証する手段がない。後述する近隣取引データとの比較では、市街化調整区域の土地建物は1,700万円〜3,300万円程度で取引されており、6,400万円は相場対比で割高に見える。

配当原資はハイブリッド型——売却益なしでは7%は厳しい

basic_dataの配当原資種別は「ハイブリッド型」。年間賃料576万円に対し、優先出資5,760万円×7%＝403.2万円の配当が必要。賃料だけで配当を賄うには、運営費用を172.8万円以下に抑える必要があるが、築36年の物件で管理費・固都税・保険料・修繕費をこの水準に収めるのは現実的ではない。つまり、7%配当の実現には売却益（キャピタルゲイン）が不可欠であり、出口で6,400万円以上の売却ができなければ配当原資が不足する構造。

物件概要

項目	内容
所在地	埼玉県狭山市柏原字南本宿140番地
物件種別	共同住宅（日光ハイツ）＋居宅
構造	鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺3階建／木造瓦葺2階建
築年月	1988年11月（築36年）／1987年8月（築37年）
延床面積	397.47㎡＋140.07㎡＝計537.54㎡
テナント	株式会社K-PLAN（マスターリース）
稼働率	不明（マスターリース契約により100%保証）

収益構造とNOI分析

本ファンドは書面に運営費用（管理費・火災保険料・固都税等）の記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。以下は賃料収入の20〜30%を運営費用と仮置きした推計・参考値である。

• 年間賃料収入: 5,760,000円（マスターリース賃料）
• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません
• （推計・参考値）想定NOI: 4,032,000〜4,608,000円/年
• （推計・参考値）想定キャップレート: 6.3%〜7.2%（物件価格6,400万円ベース）

※運営費用の一部が書面から取得できないため、賃料収入の20〜30%を運営費用の目安として控除し、利回りをレンジで推計した参考値です。本ファンド固有の一次資料に基づく確定値ではありません。

配当原資の構造:

• インカムゲイン: マスターリース賃料576万円/年
• キャピタルゲイン: 売却益（売却価格－取得価格6,400万円）
• 配当原資: ハイブリッド型（インカム＋キャピタル）

優先出資者への年間配当必要額は5,760万円×7%＝403.2万円。推計NOIの下限4,032,000円でも配当は賄えるが、これは運営費用を賃料の30%（172.8万円）に抑えた場合の数字。築36年物件の実際の運営費用がこの水準に収まる保証はなく、売却益による補填が前提の設計と見るべき。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価（土地建物）	約119,000円	約129,000円	▲8%
取引価格	64,000,000円	約21,000,000円	+205%

近隣取引データ（国土交通省 不動産情報ライブラリ）によると、狭山市内の土地建物取引の中央値は約2,100万円、㎡単価中央値は約129,000円。ファンド物件の取得価格6,400万円は中央値の約3倍に相当する。

ただし、近隣取引の多くは戸建住宅（延床80〜120㎡）であり、本物件のような共同住宅＋戸建の複合物件（延床537㎡）とは単純比較できない。また、市街化調整区域内の取引事例（柏原地区）では1,700万円〜3,300万円程度の取引が確認されており、6,400万円は相場対比で割高な印象を受ける。

鑑定評価がないため、この価格が「収益還元法で妥当」なのか「事業者の仕入れ値をそのまま転嫁」なのかは判断できない。投資家としては「6,400万円で売れる保証はない」という前提で臨むべき。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価の概算:

• 土地面積: 約1,092㎡（7筆合計、うち私道持分含む）
• 市街化調整区域の土地単価: 近隣取引データより㎡あたり7,800〜15,000円程度
• 土地持分相当額の概算: 約850万円〜1,640万円（推計）

市街化調整区域の土地は流動性が低く、建築制限があるため市街化区域と比較して大幅に安価。土地だけで6,400万円を回収することは困難であり、建物の収益力（賃料収入）を前提とした売却が必須。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	6.0%	約7,700万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	7.0%	約6,600万円	元本全額償還（ギリギリ）
悲観	8.5%	約5,400万円	劣後出資640万円で吸収可能か要検討

楽観シナリオ（キャップレート6.0%）は、築36年の市街化調整区域物件としては非現実的。基本シナリオ（7.0%）でも売却価格6,600万円が必要であり、取得価格6,400万円からの上昇余地は限定的。悲観シナリオ（8.5%）では売却価格5,400万円となり、物件価格の下落額1,000万円は劣後出資640万円を超過する。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	7%→8%	▲約800万円（12.5%下落）	バッファ超過
空室率+10%	100%→90%	NOI▲約58万円	配当原資圧迫
賃料下落10%	576万円→518万円	NOI▲約58万円	配当原資圧迫

劣後出資額640万円÷物件取得価格6,400万円＝10.0%。物件価格が10%（640万円）以上下落すると、優先出資者の元本が毀損し始める。キャップレートが1%上昇するだけで物件価値は約800万円下落し、劣後バッファを超過する。

築36年の市街化調整区域物件で、キャップレート7%を維持したまま売却できる保証はない。出口リスクは高いと言わざるを得ない。

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契約上の注意点

• 関連当事者取引: マスターリース先K-PLANは事業者の子会社。賃料水準の妥当性を第三者が検証する仕組みがない
• 自己取引: 対象不動産は事業者の固有財産から匿名組合勘定へ移管。取得価格6,400万円の妥当性は鑑定評価なしで検証不能
• 第1号事業（匿名組合型）: 倒産隔離なし。事業者が破綻した場合、対象不動産は破産財団に組み込まれ、投資家は一般債権者として弁済を受ける
• 契約解除手数料: クーリングオフ期間外の解除は出資価額の20%が手数料として徴収される
• 契約期間延長: 売却が完了しない場合、事業者判断で最大6ヶ月延長可能
• 水道配管の連合管問題: 書面に「建て替え・売却時に配管取出し直しが必要になる可能性」と記載。売却時の追加コスト要因

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結論

利回り7%・劣後比率10.0%という数字だけ見れば標準的だが、市街化調整区域×築36年×鑑定評価なし×関連当事者マスターリースという「見えにくいリスク」が積み重なっている。事業者まにわくの44号実績・元本割れゼロは評価できるが、この物件で7%を実現するには売却益が不可欠であり、出口の不確実性が高い。余剰資金での少額投資に留めるべき案件。