みんなの年金187号ファンド

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ポイント

賃料非開示で8%利回りの根拠が闇の中

本ファンド最大の問題は、配当原資の検証が不可能な点にある。契約成立前書面には「賃借人から同意を得られなかったため、非開示」と記載され、年間賃料収入・NOI・キャップレートの一切が開示されていない。利回り8%を謳うが、その数字がインカム（賃料）から出るのか、キャピタル（売却益）から出るのか、両方のハイブリッドなのか、配分比率すら不明。投資家は「8%」という数字だけを信じて資金を投じることになる。

築35〜38年の区分3戸を1,740万円で束ねた小粒構成

対象物件は大阪市淀川区と福岡市中央区の区分マンション3戸。いずれも1987〜1990年築で、専有面積は15〜19㎡の単身者向けワンルーム。3戸合計で1,740万円、1戸あたり平均580万円という価格帯は、築古区分の典型的な水準。問題は、これらが「近傍の類似物件の取引実例に基づいた評価額」で算定されており、不動産鑑定士による鑑定評価を受けていない点。事業者の自己評価を鵜呑みにするしかない。

劣後比率10.3%は物件価格10%下落で消滅

劣後出資180万円÷物件取得価格1,740万円＝約10.3%。これは物件価格が10%下落した時点で劣後バッファが枯渇し、優先出資者の元本が毀損し始めることを意味する。築35年超の区分マンションは、大規模修繕の時期や管理組合の財務状況次第で価格が大きく変動する。特に福岡の六本松エリアは再開発で地価上昇傾向にあるが、築古区分の建物価値は減価が進む。10%のバッファは心許ない。

第1号事業で倒産隔離なし、事業者リスクを直接負う

本ファンドは不動産特定共同事業法の第1号事業（匿名組合型）であり、SPCを用いた倒産隔離構造ではない。書面にも「匿名組合勘定による分別管理は、信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破産等した場合には、保全されない可能性があります」と明記されている。つまり、ネクサスエージェントが経営破綻した場合、投資家の出資金は一般債権者と同列で扱われる可能性がある。

事業者は146件償還・元本割れゼロの実績

ネクサスエージェント（みんなの年金）は、これまで184件のファンドを組成し、うち146件が償還済み。元本割れ実績はゼロ。平均利回り8.0%、平均劣後比率11.1%と、本ファンドとほぼ同水準の条件で運用を継続している。直近の財務データでは売上高201億円、自己資本比率23.9%と、不動産クラファン事業者としては相応の規模。ただし、営業利益が非開示のため収益構造の詳細は不明。過去実績は評価できるが、将来を保証するものではない。

物件概要

項目	物件①	物件②	物件③
物件名	メゾン・ド・ソネット	朝日プラザ六本松	ライオンズマンション六本松第3
所在地	大阪市淀川区三津屋北2丁目	福岡市中央区六本松2丁目	福岡市中央区六本松3丁目
構造	RC造4階建	RC造8階建	SRC造12階建
築年月	1988年8月（築37年）	1987年10月（築38年）	1990年8月（築35年）
専有面積	15.20㎡	16.32㎡	19.39㎡
用途地域	第一種住居地域	商業地域	近隣商業地域
テナント	非開示	非開示	非開示
稼働率	非開示	非開示	非開示

収益構造とNOI分析

本ファンドは「ハイブリッド型」と記載されており、インカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両方を配当原資とする構造。しかし、その内訳は一切開示されていない。

NOI（実額）: 書面に運営費用・賃料収入の記載がなく算出できません。

書面には「賃借人から同意を得られなかったため、非開示」「トラックレコードはありません」と記載されており、以下の情報が全て欠損している：

• 年間賃料収入
• 管理費・修繕積立金
• 火災保険料
• 固定資産税・都市計画税

一般的な築古ワンルームの賃料相場から推計を試みると、大阪市淀川区の15㎡ワンルームで月額4〜5万円、福岡市中央区六本松の16〜19㎡で月額5〜6万円程度が想定される。3戸合計で年間賃料180〜200万円程度と仮置きした場合、運営費用を賃料の20〜30%と仮定すると、想定NOIは126〜160万円程度、想定キャップレートは7.2〜9.2%程度となる。

ただし、これはあくまで一般的な市場データに基づく参考値であり、実際の賃料・費用とは異なる可能性がある。書面に費用実額の記載がないため、この推計を配当原資の裏付けとして扱うことはできない。

配当原資: ハイブリッド型（インカム＋キャピタル）

市場価格検証

近隣取引事例データを用いて、ファンドの物件取得価格の妥当性を検証する。

比較項目	ファンド物件（大阪）	近隣中古マンション中央値	乖離率
㎡単価	約38万円/㎡（推定）	約44万円/㎡	-14%

大阪市淀川区の近隣取引データでは、中古マンションの㎡単価中央値は約44万円。ファンド物件（メゾン・ド・ソネット）の専有面積15.20㎡に対し、3物件合計1,740万円を単純に3等分すると1戸あたり580万円、㎡単価約38万円となる。築37年という築年数を考慮すれば、近隣相場より14%程度割安な水準と言える。

ただし、福岡市中央区六本松エリアは地下鉄七隈線の延伸（2023年）により利便性が向上し、地価上昇傾向にある。六本松駅徒歩3分の物件は立地優位性があるが、築38年の区分マンションの建物価値は限定的。土地持分の価値が主な資産価値となる。

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土地評価と出口シナリオ

3物件とも区分所有のため、土地持分は極めて限定的。

• メゾン・ド・ソネット: 土地持分1728/52864（約3.3%）
• 朝日プラザ六本松: 土地持分1632/157902（約1.0%）
• ライオンズマンション六本松第3: 土地持分2343/152066（約1.5%）

区分マンションの出口は、①個人投資家への売却、②管理組合による建替え決議、③一棟買い業者への売却、のいずれかとなる。築35年超の物件は、大規模修繕の実施状況や管理組合の財務健全性が売却価格に大きく影響する。書面には「石綿調査及び耐震診断は実施されていません」と記載されており、建物リスクの検証は行われていない。

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観（現状維持）	1,740万円	元本全額償還＋インカム配当
基本（▲5%）	1,653万円	元本全額償還（劣後で吸収）
悲観（▲15%）	1,479万円	元本毀損（▲81万円）

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
物件価格▲10%	1,740万円→1,566万円	▲174万円	バッファ枯渇（180万円≒174万円）
物件価格▲15%	1,740万円→1,479万円	▲261万円	優先出資者▲81万円毀損
空室発生（1戸）	稼働率67%想定	NOI▲33%程度	インカム配当減少

劣後出資180万円は、物件価格が約10.3%（180万円÷1,740万円）下落した時点で枯渇する。築35年超の区分マンション3戸という構成を考えると、大規模修繕一時金の徴収や管理費値上げ、あるいは1戸でも空室が長期化した場合、売却価格への影響は避けられない。10%のバッファは、築古区分のボラティリティに対して十分とは言い難い。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業のため、事業者破綻時に出資金が保全されない可能性あり
• 鑑定評価なし: 物件価格1,740万円は事業者の自己評価であり、第三者検証を受けていない
• 賃料・NOI非開示: 配当原資の裏付けが検証不能
• 契約期間延長条項: 売却完了しない場合、最大1年の延長が可能
• 中途解約手数料: 出資価格の10%が事務手続き対価として徴収される
• 耐震診断未実施: 1981年以降の新耐震基準だが、築35年超で劣化状況は不明

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結論

利回り8%は魅力的だが、賃料・NOI非開示で配当原資の検証ができない点が致命的。事業者の146件償還実績を信じるか否かが投資判断の分かれ目となる。余剰資金の範囲内で、事業者リスクを許容できる投資家向け。