Branche千代田ファンド3

総評

ポイント

利回り3.5%は「守りの設計」だが配当原資の検証手段がない

予定利回り3.5%は不動産クラファン市場では控えめな部類。インカム型を標榜し、賃料収入のみを配当原資とする設計は堅実に見える。しかし書面には管理費・火災保険料・固都税・修繕費といった運営費用が一切記載されておらず、NOIを実額で算出できない。鑑定書に記載されたNOI合計（11室分）は約664万円、これを出資総額1億5,400万円で割ると4.3%程度となり、予定利回り3.5%を上回る計算にはなるが、鑑定NOIと実際の費用構造が一致する保証はない。投資家が自力で配当原資を検証できない点は、透明性の観点で減点材料となる。

鑑定評価額と出資総額の乖離が劣後バッファを侵食する

11室の鑑定評価額合計は1億4,350万円（304号室1,420万円〜506号室1,480万円の合算）。一方、出資総額は1億5,400万円であり、約7.3%のプレミアムが乗っている。劣後比率20.0%は一見厚いが、取得価格が鑑定額を上回る分だけ「実質的な安全弁」は薄くなる。仮に売却時に鑑定額どおりの価格しか付かなければ、劣後出資3,080万円のうち約1,050万円が毀損し、残りの劣後バッファは約13%相当に縮小する計算だ。

親会社マスターリースは安心材料だが関連当事者取引の塊

一建設（東証プライム上場・飯田グループHD傘下）がマスターレッシーとして月額70.8万円（年額約850万円）を支払う契約が予定されている。空室リスクを親会社が吸収する構造は投資家にとってプラスだが、物件取得先も当社自身、管理委託先も当社、マスターリース先も親会社という「身内取引のフルコース」である点は認識しておくべき。利益相反の可能性がゼロとは言えず、第三者チェックが効きにくい構造だ。

第1号事業ゆえに倒産隔離がない

本ファンドは不動産特定共同事業法の第1号事業（匿名組合型）であり、SPCを用いた特例事業ではない。つまり、事業者であるリビングコーポレーションが破綻した場合、対象不動産は破産財団に組み込まれ、投資家の出資金が優先的に保護される保証はない。親会社・一建設の信用力に依存する構造であり、飯田グループ全体の財務状況を定期的にウォッチする姿勢が求められる。

事業者の財務基盤は堅調だがトラックレコードに償還実績がない

リビングコーポレーションの直近期（FY2026）は売上高108.6億円、営業利益14.2億円、自己資本比率39.8%と健全。40件のファンド組成実績があるが、償還済みファンドは0件という点は気になる。元本割れ実績がないのは良いが、「まだ一度も出口を迎えていない」という事実は、出口リスクの検証材料が存在しないことを意味する。

物件概要

項目	内容
所在地	愛知県名古屋市中区千代田一丁目1501番地
物件種別	区分マンション（共同住宅）11室
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
築年月	2016年3月15日（築10年）
延床面積	1,003.56㎡（棟全体）／投資対象11室合計約290㎡
テナント	個人（マスターリース予定：一建設株式会社）
稼働率	98.6%（2026年3月〜6月実績）

収益構造とNOI分析

書面には運営費用（管理費・火災保険料・固都税等）の記載がなく、実額NOIは算出不能。以下は参考値としての推計レンジを示す。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 588,000〜672,000円/年（推計・参考値）
• （推計・参考値）想定キャップレート: 4.1〜4.7%（推計・参考値）
• 運営費用の一部が書面から取得できないため、賃料収入の20〜30%（実支出ベース。減価償却・借入金利は含まない）を運営費用の目安として控除し、利回りをレンジで推計した参考値です。実額が取得できた費用とは別枠の概算であり、根拠は賃貸管理事業者による一般的な費用目安および国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」等に基づきます。本ファンド固有の一次資料に基づく確定値ではありません。
• 配当原資: ハイブリッド型（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）

なお、鑑定書に記載された11室のNOI合計は約664万円（直接還元法ベース）、還元利回り4.0%で算出されている。これを出資総額1億5,400万円で割ると約4.3%となり、予定利回り3.5%を上回る。ただし鑑定NOIは鑑定士の想定費用に基づくものであり、実際の運営費用と一致するとは限らない点に留意が必要。

マスターリース賃料は月額70.8万円（年額約850万円）が見込まれており、これが配当原資の中核となる。マスターリース先が親会社・一建設であるため、空室リスクは実質的に遮断されるが、一建設の信用リスクに置換されている構造だ。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約531,000円	615,385円	-13.7%
取引価格（11室合計）	154,000,000円	—	—

近隣取引データ（名古屋市中区千代田エリア、2024年）によると、中古マンションの㎡単価中央値は約61.5万円。本ファンドの投資対象11室（合計約290㎡）を出資総額1億5,400万円で割ると㎡単価は約53.1万円となり、近隣相場より約14%割安に見える。

ただし、近隣取引事例はファミリータイプ（3LDK・75〜85㎡）が中心であり、本物件のような1K・1LDK（25〜27㎡）の単身向け区分とは直接比較しにくい。単身向け区分は㎡単価が高くなりやすい傾向があるため、「割安」と断定するのは早計。むしろ鑑定評価額1億4,350万円との比較で7%超のプレミアムが乗っている点を重視すべきだろう。

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土地評価と出口シナリオ

名古屋市中区千代田エリアの公示地価（2024年）は商業地域で㎡あたり40〜50万円程度。本物件の土地持分（268.42㎡×76,276分の28,971≒約102㎡相当）を概算すると、土地持分相当額は約4,000〜5,000万円程度と推計される。鑑定書でも土地比率は約40%とされており、整合的。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	3.8%	約1億7,500万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	4.0%	約1億6,600万円	元本全額償還
悲観	4.5%	約1億4,750万円	劣後出資で吸収可能（優先出資は保護）

基本シナリオ（キャップレート4.0%）では、鑑定NOI合計664万円÷4.0%≒1億6,600万円で売却可能と想定。出資総額1億5,400万円を上回るため、元本償還は問題ない。悲観シナリオ（キャップレート4.5%）でも売却価格は約1億4,750万円となり、劣後出資3,080万円の範囲内で損失を吸収できる計算。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	4.0%→5.0%	▲約3,300万円（約20%下落）	バッファ内ギリギリ
空室率+10%	98.6%→88.6%	NOI▲約85万円	ML契約で遮断
賃料下落10%	850万円→765万円	NOI▲約85万円	配当原資に影響

劣後出資額3,080万円÷出資総額1億5,400万円＝20.0%が劣後比率だが、物件価格ベースで見ると劣後出資額3,080万円÷物件取得価格1億5,055万円≒20.5%が「物件価格の下落耐性」となる。キャップレートが1%上昇すると物件価値は約20%下落し、劣後バッファをほぼ使い切る水準。名古屋市中区の賃貸市場が大きく崩れない限り、優先出資者の元本は守られる公算が高いが、余裕は決して大きくない。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離なし: 事業者破綻時、対象不動産は破産財団に組み込まれる可能性。
• 関連当事者取引の集中: 物件取得・管理委託・マスターリースがすべて当社または親会社との取引。
• 中途解約不可: クーリングオフ期間（8日間）を除き、原則として契約解除・持分譲渡は事業者の承諾が必要。
• 運用期間延長の可能性: 売却が完了しない場合、事業者判断で運用期間を延長する旨の条項あり。
• 借入金の存在: 棟全体で2億円の借入残高があり、ファンド組入時に対象住戸分を返済する仕組み。ファンド運用中は借入なし（LTV0%）だが、返済が滞った場合のリスクは認識しておくべき。

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結論

劣後比率20.0%と親会社マスターリースによる空室リスク遮断は評価できるが、運営費用の非開示・鑑定額との乖離・償還実績ゼロという「検証材料の不足」が足を引っ張る。余剰資金で飯田グループの信用力に賭けるなら検討余地はあるが、積極的に資金を振り向ける案件ではない。