第5期 パークホームズ広島ボールパークレジデンス（ID：183）

総評

ポイント

利回り3.5%は「上場企業の信用料」込みの価格設定

予定利回り3.5%は、不動産クラファン市場の平均（4〜5%台）を下回る。シーラの過去174ファンド平均利回り4.41%と比較しても控えめだ。これは「広島の築浅タワマン×短期6ヶ月」という低リスク構成に対する妥当な水準とも言えるが、NOIが非開示のため「賃料収入から本当に3.5%を払えるのか」の検証ができない。インカム型を謳いながら収益構造がブラックボックスという点は、透明性の観点で減点材料。

鑑定評価5,700万円に対し5,642万円で取得——1%の安全マージン

不動産鑑定士による評価額5,700万円に対し、ファンドの取得価格は5,642万円。約1%のディスカウントで仕入れている。ただし鑑定評価の条件として「エンジニアリングレポート未取得」と明記されており、建物の物理的リスク（設備劣化・修繕履歴等）は評価に織り込まれていない。築年数が浅いため大きな問題にはなりにくいが、鑑定の精度には留意が必要。

劣後比率5.0%は「最低限の防波堤」——物件価格5%下落で優先出資者に波及

劣後出資額は約282万円（5,642万円×5.0%）。物件価格が5%下落すると劣後バッファが枯渇し、優先出資者の元本毀損が始まる。広島市南区の中古マンション市場は比較的安定しているが、6ヶ月という短期間でも市況変動リスクはゼロではない。シーラの過去実績（元本割れゼロ）を信じるか、5%という薄いクッションを不安視するかは投資家の判断次第。

東証スタンダード上場・シーラの実績が最大の担保

株式会社シーラは東証スタンダード上場（親会社シーラホールディングス）、不動産特定共同事業許可番号は東京都知事第155号。累計174ファンド・募集総額223億円超の実績を持ち、元本割れ実績はゼロ。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はないが、上場企業としての財務規律・情報開示義務がセーフティネットとして機能する。本ファンドの最大の投資根拠は「物件」ではなく「事業者の信用力」。

広島駅徒歩圏・マツダスタジアム隣接という立地の底堅さ

物件所在地は広島市南区西蟹屋三丁目。JR広島駅から徒歩圏、マツダスタジアム（広島東洋カープ本拠地）に隣接するエリアで、「パークホームズ広島ボールパークレジデンス」という物件名が示す通り、スポーツ観戦需要を取り込む立地。広島市南区の中古マンション相場（㎡単価35〜55万円程度）と比較しても、84.05㎡で5,642万円（㎡単価約67万円）はタワマン高層階として違和感のない水準。

物件概要

項目	内容
所在地	広島市南区西蟹屋三丁目329番27
物件種別	区分マンション（居宅）
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根15階建（14階部分）
築年月	データなし（築浅と推定）
延床面積	84.05㎡
テナント	データなし（居住用）
稼働率	データなし

収益構造とNOI分析

本ファンドはインカム型と明記されているが、契約成立前書面にはNOI（純営業収益）の内訳が開示されていない。

項目	金額
年間賃料収入	非開示
管理費	非開示
火災保険料	非開示
固都税	非開示
NOI	算出不能

• キャップレート: 算出不能（NOI非開示のため）
• 配当原資: インカムゲイン型

分析上の推計:
利回り3.5%・運用6ヶ月・出資総額5,642万円から逆算すると、半年間の配当原資は約98.7万円（5,642万円×3.5%×6/12）。これを年間換算すると約197万円。物件価格5,642万円に対するNOI利回りは約3.5%となり、管理運営報酬（取得価格の0.40%＝約22.6万円）を加味すると、実質的に必要なNOIは年間約220万円程度と推計される。

広島市南区のタワマン賃料相場（84㎡・14階で月額15〜18万円程度）から推計すると、年間賃料180〜216万円。管理費・修繕積立金・固都税を差し引くとNOIは150〜180万円程度が現実的な水準であり、配当原資の確保にはやや厳しい可能性がある。ただしこれは公開情報からの推計であり、実際の賃貸借契約条件は不明。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約67.1万円	約34.8万円	+93%
取引価格	5,642万円	5,641万円	±0%

近隣取引データの中央値㎡単価（約34.8万円）と比較すると、本物件の㎡単価（約67.1万円）は約93%高い。ただしこの乖離には合理的な理由がある：

1. タワマン高層階プレミアム: 近隣取引データには戸建・低層マンション・築古物件が多く含まれる。15階建タワマンの14階という高層階は希少性が高く、㎡単価が高くなるのは自然。

2. 築年数の差: 近隣取引の中古マンションは築10〜30年が中心。本物件は「パークホームズ」ブランドの築浅物件と推定され、築年数による価格差が大きい。

3. 鑑定評価との整合性: 不動産鑑定士による評価額5,700万円と取得価格5,642万円の乖離は約1%。専門家評価と整合しており、市場価格として妥当と判断できる。

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土地評価と出口シナリオ

土地持分の概算:
敷地面積3,769.15㎡に対し、敷地権割合は88万516分の8765（約1.0%）。土地持分は約37.5㎡相当。広島市南区西蟹屋エリアの路線価は㎡あたり15〜20万円程度と推計され、土地持分相当額は約560〜750万円と概算される。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	3.0%	約6,500万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	3.5%	約5,600万円	元本全額償還
悲観	4.5%	約4,400万円	劣後バッファ超過・元本毀損リスク

※NOI非開示のため、推計NOI約180万円を基準に算出

6ヶ月という短期運用のため、出口は「売却」ではなく「次期ファンドへの継続」または「シーラによる買取」が現実的。第5期という名称から、過去4期の運用実績があると推測される。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	3.5%→4.5%	▲約1,200万円（21%下落）	バッファ超過
空室率+10%	0%→10%	NOI▲約18万円	配当原資に影響
賃料下落10%	推計18万円→16.2万円/月	NOI▲約22万円	配当原資に影響

総評: 劣後出資額約282万円は、物件価格が約5%（約282万円）下落するまでの防波堤。キャップレートが1%上昇するシナリオでは物件価値が21%下落し、劣後バッファを大幅に超過する。ただし6ヶ月という短期運用期間中に市況が急変する可能性は低く、シーラの過去実績（元本割れゼロ）を踏まえれば、現実的なリスクは限定的と評価できる。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）のため、シーラが破産した場合は出資金全額が返還されないリスクがある。
• エンジニアリングレポート未取得: 鑑定評価の条件として明記。建物の物理的リスクは評価に織り込まれていない。
• 譲渡手数料10%: 中途解約時の地位譲渡には出資額の10%が手数料として徴収される。流動性は極めて低い。
• 自己の固有財産を対象とする可能性: 「自己の固有財産又は他の不動産特定共同事業契約に係る資産を対象とします」との記載あり。利益相反リスクに留意。
• クーリングオフ8日間: 書面受領日から8日間は無条件解除可能。

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結論

上場企業シーラの信用力を担保に、広島駅徒歩圏のタワマン高層階を6ヶ月間「預ける」短期パーキング案件。NOI非開示という透明性の課題はあるが、鑑定評価との整合性・過去174ファンドの実績を踏まえれば、余剰資金の短期運用先としては許容範囲。