第5期 ニュー上馬マンション（ID：184）

総評

ポイント

利回り3%は「預金よりマシ」レベル、攻めの投資には不向き

予定利回り3%、運用期間6ヶ月。年換算で見れば確かに定期預金の数十倍だが、不動産クラファンとしては最低水準。利回りくんの平均利回り4.4%を下回り、同プラットフォーム内でも「守り」に徹した設計。募集総額1,039万円という極小規模も相まって、資金効率を重視する投資家には物足りない。「余剰資金の一時置き場」以上の役割は期待できない。

年間賃料が非開示、NOIベースの配当検証が不可能

書面には賃料収入の記載がない。インカム型を謳いながら、配当原資となる賃料がいくらなのか投資家には分からない。世田谷区野沢の20㎡ワンルームであれば月額6〜8万円（年間72〜96万円）が相場だが、これはあくまで推測。管理費・修繕積立金・固都税を控除した実質NOIが配当を賄えるのか、書面からは検証できない。事業者を信じるしかない「お任せ型」の構造。

鑑定評価額1,240万円に対し1,039万円で取得、16%のバッファあり

唯一の好材料は取得価格の妥当性。不動産鑑定士による評価額1,240万円に対し、ファンドの取得価格は1,039万円。約16%のディスカウントで仕入れている。ただし、エンジニアリングレポート未取得という注記があり、建物の劣化状況や修繕リスクは未検証。築年数が不明（書面に記載なし）だが、SRC造7階建ての区分所有という構造から、相応の築古物件と推測される。

劣後比率5.0%は世田谷区の築古物件としては薄い

劣後比率5.0%は、物件価格が5%下落すれば優先出資者の元本が毀損し始めることを意味する。世田谷区は都内でも安定したエリアだが、築古区分マンションは流動性リスクが高い。鑑定評価額との乖離（16%）を考慮すれば、売却時に鑑定額を下回っても劣後バッファで吸収できる可能性はあるが、市況悪化時のクッションとしては心許ない。

上場企業シーラの信用力が最大の担保

株式会社シーラは東証スタンダード上場、累計175ファンド中126件を償還済み、元本割れ実績なし。この実績が本ファンドの最大の安心材料。ただし、第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はなく、万が一シーラが破綻すれば出資金は一般債権者と同列で扱われる。上場企業とはいえ、財務データが未提供のため直近の経営状況は確認できない。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都世田谷区野沢四丁目265番地17
物件種別	区分マンション（1室）
構造	鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根7階建（4階部分）
築年月	書面に記載なし
延床面積	20.34㎡
土地持分	1499分の20（約5.68㎡相当）
テナント	書面に記載なし
稼働率	書面に記載なし

収益構造とNOI分析

本ファンドはインカム型と明記されているが、書面に年間賃料収入の記載がない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用・賃料の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）世田谷区野沢エリアの20㎡ワンルーム相場から月額6〜8万円と仮定した場合、年間賃料72〜96万円。運営費用を賃料の20〜30%と仮置きすると、想定NOIは50〜77万円程度、想定キャップレートは4.8〜7.4%の範囲。
• ※上記は一般的な市場データに基づく概算であり、実際の賃料・費用とは異なる可能性があります。
• 配当原資: インカムゲイン型

配当の検証

予定利回り3%×出資総額1,039万円＝年間配当約31万円。6ヶ月運用なら約15.5万円の配当が必要。推計NOI（50〜77万円/年）の半年分は25〜38万円となり、計算上は配当を賄える水準だが、これはあくまで推計。実際の賃料・費用が開示されていない以上、配当原資の確実性は担保されていない。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約51万円	約100万円	-49%
取引価格	1,039万円	約9,600万円（平均）	-

ファンド物件の㎡単価（1,039万円÷20.34㎡≒51万円）は、世田谷区の中古マンション中央値（約100万円/㎡）を大幅に下回る。ただし、近隣取引事例は65〜180㎡のファミリータイプが中心であり、20㎡のワンルームとは市場セグメントが異なる。

同エリアの築古ワンルーム事例（松原・南烏山の1R/1K）を見ると、㎡単価36〜64万円の範囲に分布。本物件の51万円/㎡は、築古ワンルームとしては妥当な水準と言える。鑑定評価額1,240万円（㎡単価約61万円）との比較でも、取得価格は16%ディスカウントされており、割高感はない。

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土地評価と出口シナリオ

世田谷区野沢エリアの公示地価は概ね50〜70万円/㎡程度。本物件の土地持分は約5.68㎡（1499分の20）であり、土地持分相当額は概算で28〜40万円程度。区分マンションの価値は建物部分が大半を占めるため、土地持分の寄与は限定的。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	5.0%	1,200万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	6.0%	1,039万円	元本全額償還
悲観	7.5%	850万円	劣後バッファ超過、元本毀損リスク

※キャップレートは推計NOI（中央値63万円）を基に逆算。実際の賃料が不明のため参考値。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	6%→7%	▲約150万円（14%下落）	バッファ超過
空室発生	0%→100%	NOI▲全額	配当停止
賃料下落10%	7万円→6.3万円	NOI▲約8万円/年	配当減少

劣後出資額は約52万円（1,039万円×5.0%）。物件価格が52万円（約5%）下落すれば優先出資者の元本毀損が始まる。鑑定評価額1,240万円との乖離（201万円）を考慮すれば、売却価格が鑑定額を19%下回っても元本は守られる計算だが、これは鑑定評価の精度に依存する。エンジニアリングレポート未取得という注記は、建物の隠れたリスクが未検証であることを意味する。

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契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離なし: シーラが破綻した場合、出資金は一般債権者と同列で扱われる
• エンジニアリングレポート未取得: 建物の劣化状況・修繕リスクが未検証のまま鑑定評価が行われている
• 賃料・テナント情報の非開示: インカム型でありながら配当原資の詳細が確認できない
• 譲渡手数料10%: 中途解約時の地位譲渡には出資額の10%が手数料として徴収される
• 自己の固有財産を対象とする旨の記載: シーラが保有する物件をファンド化しており、利益相反の可能性あり

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結論

上場企業シーラの信用力に依存した「お任せ型」ファンド。利回り3%・劣後比率5.0%という控えめな設計は、リスクを取りたくない投資家向け。ただし、賃料非開示でNOI検証ができない点は透明性の観点から減点。余剰資金の短期運用先としては許容範囲だが、積極的に資金を振り向ける理由は見当たらない。