第3期 東上野収益ビル（ID：187）

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ポイント

鑑定評価6,060万円に対し取得価格5,670万円は妥当か

不動産鑑定士による評価額6,060万円に対し、ファンドの取得価格は5,670万円。約6.5%のディスカウントで取得している点は、投資家にとってプラス材料だ。ただし、鑑定書の注記には「エンジニアリングレポート未取得のため、確認及び活用は行われておりません」と明記されている。建物の劣化状況・修繕履歴・設備更新の必要性が未検証のまま鑑定が行われた可能性があり、鑑定額の信頼性には一定の留保が必要。

賃料・NOI情報が完全非開示という致命的な透明性欠如

契約成立前書面には年間賃料収入、管理費、固都税、火災保険料といった収益構造の基礎データが一切記載されていない。利回り4%の配当原資がインカムゲイン型と明示されているにもかかわらず、その裏付けとなるNOIを投資家が検証する術がない。「利回りくん」は上場企業運営の安心感を売りにしているが、情報開示の姿勢は業界水準を下回る。

区分所有の2〜5階部分のみという特殊な権利形態

本物件は6階建てビルの2〜5階部分のみを区分所有する形態。1階と6階は別の所有者が存在する可能性が高く、建物全体の管理・修繕に関する意思決定が複雑化するリスクがある。将来の売却時には、区分所有という権利形態が買い手の選択肢を狭め、流動性を低下させる要因となりうる。

上場企業の信用力に依存する第1号事業スキーム

本ファンドは第1号事業（匿名組合型）であり、SPCによる倒産隔離は行われていない。株式会社シーラが破綻した場合、出資金は一般債権者と同列で扱われる。東証スタンダード上場・129件の償還実績という実績は評価できるが、財務データが未提供のため、直近の財務健全性は確認できない。劣後比率5.0%は同社平均6.9%を下回っており、元本保全の厚みは薄い。

テナント情報・稼働率が不明のまま投資判断を迫られる

書面にはテナント名、業種、契約期間、稼働率といった基本情報が記載されていない。「事務所・居宅」という用途表記のみで、現在の入居状況すら不明。空室リスクの評価が不可能な状態で、1年間の運用期間を乗り切れるかは事業者の言葉を信じるしかない。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都台東区東上野五丁目8番
物件種別	事務所・居宅（区分所有）
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根6階建（2-5階部分）
築年月	不明
延床面積	163.01㎡（登記簿）
テナント	不明
稼働率	不明

収益構造とNOI分析

本ファンドはインカムゲイン型と明示されているが、書面に運営費用の記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 算出不能（年間賃料収入が非開示のため）
• 配当原資: インカムゲイン型

利回り4%を逆算すると、年間配当原資は約227万円（5,670万円×4%）が必要となる。仮に賃料収入からこれを捻出するとすれば、管理運営報酬（取得価格の0.9%＝約51万円/年）を差し引いた後のNOIが227万円以上必要。つまり、年間賃料収入は最低でも280万円程度（月額約23万円）が見込まれていると推測されるが、これは推測の域を出ない。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約34.8万円	約113.3万円	-69%

ファンドの取得価格5,670万円÷延床面積163.01㎡＝㎡単価約34.8万円。近隣の中古マンション取引の中央値㎡単価113.3万円と比較すると、大幅に低い水準にある。

この乖離の主因は以下と推測される：

1. 区分所有の特殊性: 一棟ビルではなく2〜5階部分のみの権利であり、流動性・汎用性が低い
2. 用途の違い: 近隣取引事例は主に住宅用途の中古マンションであり、事務所・居宅混在の本物件とは市場が異なる
3. 築年数不明: 書面に築年月の記載がなく、相当の経年劣化が価格に織り込まれている可能性

鑑定評価6,060万円（㎡単価約37.2万円）との比較では、取得価格は約6.5%のディスカウントとなっており、鑑定ベースでは割安な取得と言える。

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土地評価と出口シナリオ

土地面積は合計35.79㎡（10.97㎡＋24.82㎡）。台東区東上野エリアの商業地域における路線価は、一般的に㎡あたり80〜120万円程度と推計される。土地持分相当額は概算で2,900〜4,300万円程度。

ただし、本物件は区分所有であり、土地の持分割合が不明なため、正確な土地価値の算定は困難。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	5.0%	6,000万円超	元本全額償還＋若干のキャピタル
基本	6.0%	5,500〜5,700万円	元本全額償還
悲観	7.5%	4,500万円程度	劣後出資で吸収可能か要検討

※賃料情報が非開示のため、キャップレートからの逆算は概算値

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	6%→7%	▲約810万円（14%下落）	劣後284万円を超過
空室率+50%	0%→50%	NOI半減	配当原資不足の可能性
賃料下落20%	推定月23万円→18万円	NOI▲約60万円	配当維持は困難

劣後出資額は約284万円（5,670万円×5.0%）。物件価格が5.0%（約284万円）下落するまでは優先出資者の元本は保全される。しかし、キャップレートが1%上昇するだけで物件価値は14%程度下落する可能性があり、劣後バッファは容易に枯渇する。

区分所有という特殊性から、売却時の買い手が限定される点も出口リスクを高める要因。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）のため、シーラ社の破綻時は一般債権者と同列
• 中途解約の制限: やむを得ない事由がある場合のみ解約可能、事務手数料は0円だが流動性は低い
• 譲渡手数料10%: 本契約上の地位を譲渡する場合、出資額の10%が手数料として徴収される
• エンジニアリングレポート未取得: 鑑定評価の前提条件として建物調査が未実施
• 自己の固有財産からの取得: 対象不動産はシーラ社の固有財産または他のファンド資産から取得される可能性があり、利益相反リスクが存在

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結論

上場企業の信用力と129件の償還実績は評価できるが、賃料・NOI・テナント情報の非開示という透明性の低さが致命的。利回り4%に対し劣後比率5.0%は薄く、区分所有という特殊な権利形態が出口リスクを高める。余剰資金での分散投資先としては検討可能だが、メイン投資先としては情報不足が否めない。