Rimple's Selection #128

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ポイント

利回り2.7%は「守り」の設計、攻めの投資家には物足りない

予定利回り2.7%は、不動産クラファン市場の平均（4〜6%帯）を大きく下回る。6ヶ月運用で優先出資者が受け取る分配金は約39万円（税引前）、1口1万円あたり約135円。銀行預金よりはマシだが、資金拘束のコストを考えると「余剰資金の置き場」以上の位置づけは難しい。配当原資はインカム（賃料収入）とキャピタル（売却益）のハイブリッド型だが、鑑定評価額と取得価格が同額のため、売却益による上振れ余地は限定的。

劣後比率30.0%は業界トップクラスの安全弁

本ファンドの最大の強みは劣後比率30.0%という厚いバッファ。物件価格が30%下落しても優先出資者の元本は毀損しない計算になる。さらに借入なし（LTV0%）のため、金利上昇リスクや担保権実行リスクとも無縁。元本保全を最優先する投資家にとっては、低利回りの代償として十分な安全設計といえる。

運営費用が書面に記載されておらず、実額NOIは算出不能

契約成立前書面には年間賃料収入（2,112,000円）と管理費・修繕積立金の記載はあるが、火災保険料・固定資産税・建物管理委託費などの主要費用が欠損している。このため、実額ベースのNOI（純営業収益）を算出することができない。鑑定評価書にはNOI（練馬：667,100円、新宿：900,200円）が記載されているが、これは鑑定士の想定値であり、ファンドの実際の収支とは異なる可能性がある。透明性の観点からは減点要素。

鑑定評価額と取得価格が一致、割高リスクは低い

2物件とも不動産鑑定評価を取得しており、鑑定評価額（練馬1,440万円＋新宿2,780万円＝計4,220万円）と出資総額4,150万円がほぼ一致。取得価格の妥当性は第三者評価で担保されている。ただし、鑑定評価額は「正常価格」であり、短期間での売却を前提とした「特定価格」ではない点に留意。市況悪化時には鑑定額を下回る売却となるリスクは残る。

事業者Rimpleは128件の実績、元本割れゼロの安定運営

運営事業者プロパティエージェントは、Rimpleブランドで128件のファンドを組成し、うち116件が償還済み。元本割れ・分配遅延の実績はゼロ。親会社ミガロホールディングスの100%子会社として、売上高472億円・営業利益29億円の財務基盤を持つ。自己資本比率19.4%は不動産業界では標準的な水準。ただし、匿名組合型のため倒産隔離はなく、事業者の信用リスクは投資家が負う構造。

物件概要

項目	クレイシア練馬高野台304号	プレール・ドゥーク新宿御苑Ⅱ401号
所在地	東京都練馬区高野台二丁目	東京都新宿区新宿五丁目
物件種別	区分マンション（1K）	区分マンション（1K）
構造	RC造5階建	RC造7階建
築年月	2008年4月（築17年）	2011年8月（築14年）
専有面積	20.09㎡（公簿）/ 22.55㎡（壁芯）	22.99㎡（公簿）/ 25.50㎡（壁芯）
月額賃料	75,000円	101,000円
稼働率	100%（2026年7月時点）	100%（2026年7月時点）
鑑定評価額	14,400,000円	27,800,000円

収益構造とNOI分析

本ファンドは運営費用の詳細が書面に記載されておらず、実額ベースのNOIを算出することができない。

賃料収入と開示されている費用

項目	クレイシア練馬高野台	プレール・ドゥーク新宿御苑Ⅱ	合計
年間賃料収入	900,000円	1,212,000円	2,112,000円
管理費	▲90,000円	▲119,400円	▲209,400円
修繕積立金	▲144,000円	▲52,320円	▲196,320円
火災保険料	書面記載なし	書面記載なし	—
固定資産税	書面記載なし	書面記載なし	—

• NOI（実額）: 主要費用が書面に記載されておらず算出不能
• （推計・参考値）想定NOI: 630,000〜720,000円/年（1物件あたり）
• （推計・参考値）想定キャップレート: 4.4〜5.0%

※上記推計は賃料収入の20〜30%を運営費用と仮置きした概算であり、本ファンド固有の一次資料に基づく確定値ではない。実際の費用構造によっては大きく乖離する可能性がある。

鑑定評価書記載のNOI（参考）

物件	鑑定NOI	還元利回り
クレイシア練馬高野台	667,100円	3.8%
プレール・ドゥーク新宿御苑Ⅱ	900,200円	3.1%

鑑定評価書に記載されたNOIは、鑑定士が想定した標準的な費用を控除した値であり、ファンドの実際の収支とは異なる可能性がある。

配当原資: ハイブリッド型（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）

6ヶ月の運用期間で賃料収入から得られるインカムは約100万円程度。優先出資者への分配金（約39万円）を賄うには十分だが、キャピタルゲインによる上振れは鑑定評価額と取得価格が同額のため期待薄。

市場価格検証

本ファンドの対象物件は区分マンションであり、近隣取引事例データは戸建・土地が中心のため直接比較は困難。以下は参考情報として記載する。

鑑定評価との比較

比較項目	クレイシア練馬高野台	プレール・ドゥーク新宿御苑Ⅱ
取得価格	14,400,000円	27,800,000円
鑑定評価額	14,400,000円	27,800,000円
乖離率	0%	0%
㎡単価（壁芯）	638,580円/㎡	1,090,196円/㎡

練馬区の区分マンション㎡単価は一般的に60〜80万円/㎡、新宿区は100〜150万円/㎡が相場とされており、両物件とも市場水準の範囲内。鑑定評価を取得し、取得価格と一致していることから、割高リスクは低いと判断できる。

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土地評価と出口シナリオ

土地持分の概算評価

物件	敷地面積	持分割合	持分面積	路線価水準（推計）	土地持分相当額（概算）
クレイシア練馬高野台	469㎡	22,550/899,400	約11.8㎡	30〜35万円/㎡	350〜410万円
プレール・ドゥーク新宿御苑Ⅱ	615㎡	2,550/136,932	約11.5㎡	150〜180万円/㎡	1,700〜2,100万円

※路線価は公開情報に基づく推計であり、実際の評価額とは異なる可能性がある。

出口シナリオ

シナリオ	キャップレート	想定売却価格（2物件計）	投資家への影響
楽観	3.0%	約5,200万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	3.5%	約4,500万円	元本全額償還
悲観	4.5%	約3,500万円	劣後出資で吸収可能

基本シナリオでは鑑定評価額（4,220万円）近辺での売却を想定。悲観シナリオでも劣後出資1,245万円がバッファとなり、優先出資者の元本毀損リスクは限定的。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	3.5%→4.5%	▲約940万円（▲22%）	バッファ内（劣後1,245万円）
空室率+50%（1室空室）	100%→50%	NOI▲約100万円	短期運用のため影響限定的
賃料下落10%	176千円→158千円	NOI▲約21万円	配当原資に影響軽微

総評: 物件価格が約1,245万円（約29.5%）下落するまで、優先出資者の元本は毀損しない。劣後比率30.0%は出資総額に対する比率であり、物件取得価格4,220万円に対する劣後出資額1,245万円の比率も約29.5%と同水準。キャップレートが1%上昇しても劣後バッファ内に収まる設計であり、元本保全の観点からは堅牢な構造といえる。

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契約上の注意点

• 匿名組合型のため倒産隔離なし: 事業者プロパティエージェントが破綻した場合、対象不動産は破産財団に組み込まれ、優先出資者への返還が遅延・減額されるリスクがある。
• 契約期間延長の可能性: 対象不動産の売却が完了しない場合、事業者判断で最大1年間の期間延長が可能。投資家の同意は不要。
• 関連当事者取引: 対象不動産は事業者の固有財産であり、取得・売却ともに事業者との取引となる。利益相反の可能性に留意。
• 譲渡手数料: 契約上の地位を譲渡する場合、30,000円（税別）の事務手数料が発生。
• クーリングオフ: 書面受領日から8日間は無条件解除可能。

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結論

利回り2.7%は物足りないが、劣後比率30.0%・LTV0%・鑑定評価取得という三重の安全装置が元本を守る。攻めより守りを重視する投資家の「余剰資金の置き場」としては合格点。