No.02 京都市中京区PJ（四条烏丸エリア）

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ポイント

売却契約締結済みが最大の安心材料だが、買主リスクは残る

本ファンドの核心は「出口が確定している」という一点に尽きる。書面によれば、対象不動産は2026年10月30日を決済期日とする売却契約が既に締結されており、運用期間4ヶ月強で売却益を確定させる構造だ。しかし、売買代金は「守秘義務契約により非開示」とされ、売却益の規模は投資家には見えない。買主の資金調達状況や信用状態の変化により契約が履行されないリスクは書面にも明記されており、「契約済み＝確定」ではない点を肝に銘じるべきだ。

劣後比率5.0%は物件価格の3.2%下落で枯渇する

出資総額2.3億円に対し劣後出資は1,150万円（劣後比率5.0%）。しかし物件価格16.3億円に対する劣後出資額の比率は約0.7%に過ぎない。借入14億円を返済した後の残余財産から優先出資者への返還が行われるため、物件価格が約5,200万円（約3.2%）下落すれば劣後バッファは消失し、優先出資者の元本毀損が始まる。売却契約が履行されれば問題ないが、契約解除となった場合の再売却では、この薄いバッファでは心許ない。

LTV86%は不動産クラファンとしては異例の高水準

物件取得価格16.3億円に対し借入金14億円、LTVは約86%に達する。一般的な不動産クラファンのLTVは50〜70%が多く、本ファンドは明らかに高レバレッジ構造だ。借入金利3.5%＋事務手数料1.5%のコストは年間約7,000万円規模となり、売却が遅延すれば金利負担が収益を圧迫する。書面には「借入期間6カ月または1年」とあり、売却契約の履行遅延が長期化すれば借入条件の再交渉リスクも浮上する。

鑑定評価なし・NOI非開示で価格妥当性は検証不能

書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。物件価格16.3億円の根拠は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」とあるのみで、第三者による客観的な価格検証は行われていない。また、運営費用（管理費・保険料・固都税等）は書面に記載がなく、NOIの実額算出は不能。賃料収入から推計したキャップレートは参考値に過ぎず、インカム面での配当原資の裏付けは確認できない。

事業者の急成長は評価できるが、クラファン実績は2件のみ

センス・トラストはTOKYO PRO上場、売上高263億円（前年比3.4倍）と急成長中の不動産会社だ。自己資本比率10.7%は不動産業界では標準的で、現預金10億円を確保している点も安心材料。ただし、不動産クラファンの運用実績は2件のみで、償還実績はゼロ。本ファンドが同社にとって「試金石」となる案件であることは認識しておくべきだ。また、売却先が「開発パートナー」と表現されており、関連当事者取引の可能性も否定できない。

物件概要

項目	内容
所在地	京都府京都市中京区錦小路通室町西入天神山町
物件種別	事務所・店舗・共同住宅（3棟一括）
構造	鉄骨造5階建（KanSonoビルディング）他
築年月	1991年2月他（築34年）
延床面積	2,141.56㎡（3棟合計）
テナント	一棟貸し＋区分賃貸（計14戸）
稼働率	100%

収益構造とNOI分析

本ファンドの配当原資は**キャピタルゲイン（売却益）**が主体のハイブリッド型だが、運用期間4ヶ月のため実質的にはキャピタル特化型と見てよい。

書面に記載された年間賃料収入は以下のとおり：

建物	年間賃料
KanSonoビルディング	12,545,460円
アトリオセッテ	17,380,368円
石勘㈱第2別館	10,581,828円
合計	40,507,656円

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 28,355,359〜32,406,125円/年（賃料の20〜30%を運営費用と仮置き）
• 想定キャップレート: 1.7〜2.0%（推計・参考値）
• 運営費用の一部が書面から取得できないため、賃料収入の20〜30%を運営費用の目安として控除し、利回りをレンジで推計した参考値です。本ファンド固有の一次資料に基づく確定値ではありません。
• 配当原資: ハイブリッド型（実質キャピタル特化）

推計キャップレート1.7〜2.0%は、予定利回り16%を大幅に下回る。これは本ファンドがインカム収益ではなく、売却益を配当原資としていることを如実に示している。売却契約が履行されなければ、賃料収入だけでは予定利回りの達成は不可能だ。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約761,000円	687,500円	+10.7%
取引価格	16.3億円	7,021万円	—

※ファンド物件の㎡単価は物件価格16.3億円÷延床面積2,141.56㎡で算出

近隣取引データ（京都市中京区、2024年）の中央値㎡単価68.75万円に対し、本ファンドの取得価格は約76.1万円/㎡と約11%割高に見える。ただし、近隣データは住宅用途が中心であり、商業地域・容積率400%の本物件とは用途・収益性が異なる。四条烏丸エリアの商業地としては、㎡単価100万円超の取引も珍しくなく、開発用地としての潜在価値を考慮すれば、16.3億円という価格が著しく割高とは言い切れない。

ただし、鑑定評価がない以上、この価格の妥当性は事業者の「自己申告」に依存している点は留意すべきだ。

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土地評価と出口シナリオ

対象地は京都市中京区天神山町、商業地域・容積率400%の一等地に位置する。土地面積は4筆合計824.9㎡。

京都市中京区の商業地公示地価（2024年）は㎡あたり80〜120万円程度が相場であり、本物件の土地持分相当額は概算で6.6億〜9.9億円と推計される（推計値）。建物は築34年の鉄骨造であり、残存価値は限定的と見るべきだろう。

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観（契約履行）	非開示（契約価格）	元本全額償還＋利回り16%配当
基本（契約解除→再売却）	16億円	元本全額償還（配当減少の可能性）
悲観（市況悪化→再売却）	15億円	劣後バッファ超過、元本毀損リスク

売却契約が履行されれば問題ないが、契約解除となった場合、再売却には時間とコストがかかる。借入金14億円の返済を優先した後、残余財産から優先出資者への返還となるため、売却価格が15.5億円を下回ると優先出資者の元本毀損が始まる計算だ。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却契約解除	—	再売却価格次第	15.5億円以下で元本毀損
借入金利+1%	3.5%→4.5%	年間+1,400万円コスト増	運用延長時に収益圧迫
売却遅延6ヶ月	—	金利負担+約3,500万円	配当原資を圧迫

本ファンドの最大リスクは「売却契約の不履行」に集約される。物件価格16.3億円に対し、劣後出資1,150万円＋優先出資2.185億円の合計2.3億円が出資総額。借入金14億円を返済した後の残余財産が2.3億円を下回れば、優先出資者の元本毀損が発生する。

具体的には、物件価格が約5,200万円（3.2%）下落すれば劣後バッファは枯渇し、優先出資者の財布に手が伸びる。売却契約が履行される限りこのリスクは顕在化しないが、買主の資金調達失敗や市況急変による契約解除は、書面にも明記されたリスクシナリオだ。

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契約上の注意点

• 売却契約の守秘義務: 売買代金は非開示。売却益の規模が不明なまま投資判断を迫られる構造。
• 第1号事業（匿名組合型）: 倒産隔離なし。事業者破綻時は出資金が保全されない。
• 高LTV構造: 借入14億円（LTV86%）は抵当権第1順位で設定。売却代金は借入返済が最優先。
• 契約期間延長条項: 売却完了しない場合、1年を超えない範囲で延長可能。投資家の同意なく延長される。
• 解約手数料: 中途解約時は出資額の3%（最低1万円）＋消費税が発生。
• 埋蔵文化財包蔵地: 建築工事時に試掘調査が必要となる可能性あり。開発コスト増のリスク。

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結論

売却契約締結済みという出口確保は評価できるが、劣後比率5.0%・LTV86%・鑑定評価なしという三重苦を抱えた高リスク構造。買主の履行リスクを許容できる余剰資金での参加に限定すべき案件だ。