No.04大阪市谷町六丁目PJ

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ポイント

売却契約締結済みが唯一の配当原資——価格非開示の不透明さ

本ファンドの配当原資は100%キャピタルゲイン依存である。書面には「大手不動産会社と売却契約締結済み」「決済期日2027年2月26日」と明記されているが、肝心の売買代金額は「買主の希望により非開示」とされている。投資家は「いくらで売れるか」を知らされないまま出資を求められる構造だ。利回り15%を実現するには、取得価格3億円＋諸費用＋解体費用を上回る売却益が必要だが、その蓋然性を検証する術がない。

劣後比率61.2%の内訳——キャピタルコール型の落とし穴

劣後出資9,000万円のうち、運用開始時に拠出されるのはわずか300万円。残り8,700万円は「解体費用・測量費用・業務委託料等が発生する都度、随時拠出」されるキャピタルコール型である。つまり、運用開始時点での実質的な劣後バッファは300万円（出資総額の約2%）に過ぎない。解体工事が完了し、売却決済が行われる段階で初めて9,000万円が積み上がる設計だ。売却が頓挫した場合、劣後出資の追加拠出義務は事業者にあるが、その履行能力は事業者の財務体力に依存する。

LTV66%×鑑定評価なし——担保価値の検証不能

借入金2.9億円÷物件取得価格3億円＝LTV約96.7%…ではない。出資総額1.47億円を加味した総事業費ベースで見ると、借入金2.9億円÷（物件価格3億円＋諸費用）≒LTV66%程度と推定される。ただし、物件価格3億円自体が「公示価格・路線価等との比較による本事業者の算定」であり、不動産鑑定士による鑑定評価は未取得。第三者による価格検証がないまま、金融機関が2.9億円を融資している事実は一定の信用補完になるが、投資家が独自に担保価値を検証することは不可能だ。

事業者の急成長と財務構造——売上6倍成長の裏側

センス・トラスト株式会社はTOKYO PRO Market上場企業であり、売上高は2023年41億円→2024年77億円→2025年263億円と3年で約6.4倍に急拡大している。営業利益率7.7%、営業利益20億円と収益性も確保。一方、自己資本比率10.7%は不動産業界では標準的だが、営業CF△57億円・FCF△63億円と資金流出が続く成長投資フェーズにある。棚卸資産（販売用不動産）の積み上げが主因であり、事業実態としては健全だが、万一の市況悪化時に在庫が重荷になるリスクは認識しておくべきだ。

サイトの戦略ストーリー検証——「買って住みたい街1位」の実態

事業者はプロジェクト概要で「LIFULL HOME'S 買って住みたい街ランキング（近畿圏版）1位」を強調し、谷町六丁目エリアの需要の高さをアピールしている。確かに上町台地の防災性・交通利便性は客観的な強みだ。しかし、本ファンドの対象物件は「築古RC9階建・事務所・店舗・居宅・寄宿舎」の複合用途ビルであり、解体後の更地売却が前提。「買って住みたい街」のランキングは居住用マンション需要を示すものであり、事業用地としての売却価格を直接裏付けるものではない。書面には売却先の属性（マンションデベロッパーか、商業施設開発か）も記載されておらず、ナラティブと書面の間に情報ギャップがある。

物件概要

項目	内容
所在地	大阪市中央区谷町六丁目24番34・35・36
物件種別	事務所・店舗・居宅・寄宿舎（複合用途）
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
築年月	書面に記載なし（昭和56年5月31日以前着工・耐震診断未実施）
延床面積	760.41㎡
土地面積	155.19㎡（3筆合計）
テナント	該当なし（書面記載）
稼働率	書面に記載なし

収益構造とNOI分析

本ファンドはキャピタルゲイン100%依存型であり、賃料収入による配当は想定されていない。書面には「本事業における本事業者の収入は、主に対象不動産の売却代金収入となっていますが、賃料収入にも一部依存しています」との記載があるが、テナントに関する事項は「該当なし」、賃料情報・稼働率情報も一切開示されていない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用・賃料収入の記載がなく算出できません。
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却契約締結済み・売却価格非開示）

配当原資の構造

項目	金額
物件取得価格	300,000,000円
仲介手数料	10,000,000円
所有権移転費用	4,400,000円
借入金	290,000,000円（金利TIBOR+2.23%）
優先出資（募集額）	57,000,000円
劣後出資（予定総額）	90,000,000円
解体費用等	劣後出資から充当（金額非開示）
売却価格	非開示

利回り15%を実現するには、優先出資者への配当原資として約855万円（57,000,000円×15%×6ヶ月/12ヶ月）が必要。これに加え、借入金返済・諸費用・解体費用を賄った上で劣後出資者への配当が発生する構造。売却価格が非開示のため、この収支が成立するかどうかを投資家が検証することは不可能である。

市場価格検証

【分析対象データ④】の近隣取引事例データは「取得できませんでした」のため、公開取引データによる検証は実施できませんでした。

一般的な市場データに基づく推計分析

事業者はプロジェクト概要で「周辺エリア公示価格の推移」として、2022年126万円/㎡→2026年200万円/㎡（+58.7%）のデータを引用している。これは「大阪中央5-38」地点の公示地価であり、本物件の所在地とは異なる可能性がある。

本物件の土地面積は155.19㎡。仮に公示地価200万円/㎡を適用すると、土地価格は約3.1億円と推計される。物件取得価格3億円（土地＋建物）は、解体前提の建物価値をゼロとすれば、土地単価約193万円/㎡に相当し、公示地価と概ね整合する。

ただし、これはあくまで推計であり、不動産鑑定評価による検証は行われていない。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価（推計）

• 土地面積: 155.19㎡
• 公示地価参考値: 200万円/㎡（大阪中央5-38・2026年）
• 推計土地価格: 約3.1億円

出口シナリオ

本ファンドは売却契約締結済みのため、通常の出口シナリオ分析（キャップレート変動による売却価格試算）は適用困難。売却価格が非開示のため、以下は仮定に基づく参考シナリオ。

シナリオ	前提条件	想定売却価格	投資家への影響
楽観	売却契約どおり決済完了	非開示（利回り15%達成水準）	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	売却契約どおり決済完了	非開示	元本全額償還
悲観	売却契約解除・再売却	土地価格3.1億円前後（推計）	借入金返済後の残余次第

売却契約が解除された場合、事業者は新たな買主を探す必要がある。その場合、運用期間は最大1年延長可能（書面記載）だが、市況悪化時には土地価格が下落するリスクがある。

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ストレステスト

本ファンドはキャピタルゲイン型のため、通常のNOIベースのストレステストは適用困難。以下は土地価格変動を前提とした参考分析。

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
土地価格▲10%	3.1億円→2.79億円	▲3,100万円	劣後9,000万円で吸収可能
土地価格▲20%	3.1億円→2.48億円	▲6,200万円	劣後9,000万円で吸収可能
土地価格▲30%	3.1億円→2.17億円	▲9,300万円	劣後バッファ超過・優先出資毀損

総評: 劣後出資9,000万円は物件取得価格3億円の30%に相当する。土地価格が30%以上下落しない限り、優先出資者の元本は保全される計算だ。ただし、これは劣後出資9,000万円が全額拠出された状態を前提としている。運用開始時点では劣後出資は300万円のみであり、解体工事の進捗に応じて追加拠出される構造のため、売却決済前に事業者の財務状況が悪化した場合、劣後出資の履行能力が問われる。

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契約上の注意点

• 売却価格非開示: 配当原資の根拠となる売却価格が「買主の希望により非開示」。投資判断の核心情報が欠落している。
• キャピタルコール型劣後出資: 劣後出資9,000万円のうち、運用開始時は300万円のみ。残額は費用発生都度の追加拠出であり、実質的な初期バッファは薄い。
• 解体義務付き売却契約: 売主（事業者）は引渡日までに建物解体・杭撤去義務を負う。解体費用の超過は劣後出資から充当されるが、金額は非開示。
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 匿名組合型・第1号事業のため、事業者が破産した場合、出資金は保全されない。書面にも「信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破産等した場合には、保全されません」と明記。
• 自己取引: 事業者の固有財産を匿名組合財産として取得する自己取引。取得価格の妥当性は事業者の自己評価に依存。

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結論

売却契約締結済み×劣後比率61.2%という表面スペックは魅力的だが、売却価格非開示・鑑定評価なし・キャピタルコール型劣後という構造的不透明さが判定を押し下げた。売却先の履行を信じるなら短期高リターン、疑うなら手を出さない——投資家の「事業者への信頼度」がそのまま投資判断に直結する案件である。