TOMOTAQU ・ 2026/09/01
【トモタクMINI】トモタクCF129号（元箱根アセット）譲渡ファンド
【Rating: B】 B 利回り7.5%の8割は「売却益が出れば」の話。鑑定なし・更地1.88億円は近隣相場の3.6倍、劣後10%では価格が▲12%下落すれば優先出資者の元本が削られる。出口の霧が晴れる材料は、書面のどこにも見当たらない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.5%", "募集額": "5,427万円", "運用期間": "11ヶ月"} -->
利回り不動産 ・ 2026/08/31
利回り不動産90号ファンド（世田谷上馬区分バルクPJ第4回）
【Rating: B】 B 利回り6.5%・劣後10%という数字は悪くないが、築42年RC×鑑定なし×NOI不明という三重の霧が視界を遮る。約1.5億円の札束を渡す相手の顔が見えないまま、出口はスイッチング3回目の延命頼み。世田谷の土地値を信じるか、情報開示の薄さに足をすくわれるか——賭けの分岐点。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.5%", "募集額": "1.5億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/08/31
SMART FUND143号（三重県鈴鹿市BC棟【5期】）
【Rating: B】 B 築2年・稼働率100%・年間保証賃料880万円──数字だけ見れば堅実なインカム型。だが鑑定評価なし、NOI実額は闇の中、出口は「売れなければ自社保有」という逃げ道付き。劣後10.1%は標準的でも、情報開示の薄さが足を引っ張る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "303日"} -->
TORCHES ・ 2026/08/31
No.62 福井県坂井市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘美な果実、だがその木は劣後比率わずか1.0%という枯れ枝に実っている。価格が1%揺らげばバッファは蒸発し、優先出資者の元本が剥き出しになる構造。売却契約締結済みを謳うが、書面に価格の記載なし——出口は霧の中。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
みらファン ・ 2026/08/31
みらファン第49号(愛知県名古屋市)
【Rating: B】 B 利回り5.5%×劣後20%×駅徒歩1分。数字だけ見れば手堅い短期インカム案件だが、NOI非開示・鑑定なし・再組成ループという三重の霧が視界を塞ぐ。築26年RCの稼働率100%は心強いものの、出口の鍵は事業者の胸ポケットの中。余剰資金で6ヶ月だけ預けるなら、悪くない賭け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "2.5億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
Rimple ・ 2026/08/27
Rimple's Selection #127
【Rating: B】 B 利回り2.7%は銀行預金の延長線上にある"守りの投資"。劣後比率30%が優先出資の毀損確率を構造的に下げる一方、鑑定評価額と出資総額の乖離はわずか1.8%——物件価格が2%下落すれば鑑定割れという薄氷の上に立つ設計。NOI実額が非開示のため、利回りの裏付け検証ができない点が惜しい。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "2.7%", "募集額": "3,437万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/08/26
SMART FUND142号（愛知県知多市つつじが丘【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6%の甘い蜜は、鑑定なし・NOI非開示という霧の中に浮かんでいる。新築メゾネット×10年MLの看板は魅力的だが、7,280万円の妥当性を検証する地図は渡されない。劣後10%のクッションも、キャップレート1%上昇で消し飛ぶ薄さ。余剰資金で踏み込むなら、出口の霧が晴れる保証はないと心得よ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "7,280万円", "運用期間": "303日"} -->
TOMOTAQU ・ 2026/08/25
トモタクCF128号（GEOSPOT元箱根A棟）譲渡ファンド
【Rating: B】 B 利回り7.5%の果実は、3.5億円の新築ホテルを「誰かが高値で買う」という仮定の上に成り立つ。鑑定評価なし、マスターリース先は身内、事業者の自己資本比率4.9%。芦ノ湖畔の眺望は美しいが、出口の買い手が現れなければ配当原資は霧の中に消える。劣後10%では心許ない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.5%", "募集額": "4,854万円", "運用期間": "12.0"} -->
TORCHES ・ 2026/08/22
No.61 福井県南条郡 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘い果実、しかし劣後比率わずか1%は価格1%下落で溶ける砂糖細工。鑑定なし・売却価格非開示・坪単価246万円の根拠不明という三重の霧。売却契約済みを謳うなら、なぜ価格を隠すのか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
TSON ・ 2026/08/21
SMART FUND141号（愛知県愛西市佐屋駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の新築メゾネット、マスターリース10年という看板は魅力的。だが劣後比率10.1%は物件価格わずか4.1%下落で蒸発する薄氷。鑑定なし・NOI非開示・LTV59.6%という霧の中を、206件償還実績という羅針盤だけで航海する構図。自己資本比率9.1%の船体強度が試される。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "5,420万円", "運用期間": "304日"} -->
TORCHES ・ 2026/08/21
No.60 福井県勝山市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘い香りに釣られれば、その先に待つのは年間賃料わずか12万円の更地を5.22億円で掴まされる親子取引の迷宮。劣後比率1%では物件価格が1%下がった瞬間に優先出資者の元本が削れ始める。鑑定なし・NOIなし・売却価格非開示の三重苦、ただし売却先との契約が想定通り履行されれば話は別。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
creal ・ 2026/08/20
東京レジデンスⅣ（王子・八広）
【Rating: C】 C 劣後比率0%は「盾なき戦場」への出陣を意味する。利回り6.3%のうち4.4%は売却益頼み、バリューアップが空振れば配当は3割減。鑑定評価額との11.8%乖離が唯一の緩衝材だが、都市計画道路リスクを抱える物件①の出口は霧の中。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.3%", "募集額": "0円", "運用期間": "36ヶ月"} -->
