みんなの年金 ・ 2026/08/11
みんなの年金185号ファンド
【Rating: B】 B 利回り8%の甘い果実、しかし中身は築30〜42年の区分マンション10戸の寄せ集め。賃料・NOI非開示で配当原資は霧の中、鑑定評価なしの7,300万円は事業者の言い値。劣後10.5%は薄氷のバッファ——146件の償還実績が唯一の錨だが、透明性の欠如が足を引っ張る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8%", "募集額": "6,530万円", "運用期間": "12ヵ月"} -->
らくたま ・ 2026/08/10
らくたま46号（神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス）
【Rating: B】 B 神楽坂の1室1.91億円、鑑定なし・NOI非開示という"ブラックボックス"に6.1%の利回りが灯る。劣後14.1%は物件価格15%下落まで優先出資を守る構造だが、売却益が出なければ配当ゼロ。事業者の「平均58日売却」実績を信じるか、出口なき迷路と見るか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.9億円", "運用期間": "361日"} -->
TSON ・ 2026/08/08
SMART FUND139号（愛知県岡崎市北岡崎駅、津島市津島駅）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の看板を掲げるが、足元の土地は「借り物」。8,400万円のうち地べたは一般定期借地権、出口で売り抜ける常套手段が使えない。劣後10.0%＝840万円のクッションはキャップレート1%上昇で吹き飛ぶ計算。命綱はマスターリース先ブルーボックスの信用力一本、ただし財務開示なし。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,400万円", "運用期間": "304日"} -->
利回りくん ・ 2026/08/07
第2期 障がい者グループホーム「ビーハック八王子」運用ファンド（ID：186）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の配当原資を支える賃料・運営費用は完全ブラックボックス。鑑定評価2.62億円という数字だけが宙に浮き、NOI検証の術がない。木造×郊外×テナント非開示の三重苦を、劣後比率不明のまま飲み込む構造。上場グループの看板が唯一の頼みだが、それは物件の実力ではない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "2.4億円", "運用期間": "1年"} -->
TORCHES ・ 2026/08/07
No.57 岐阜県中津川市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘美な数字の正体は、売却益100%依存の綱渡り。劣後比率わずか1%では5%の価格下落で優先出資者に約2,600万円の損失が直撃する。鑑定なし、売却先の社名すら非開示——出口が開く保証はどこにもない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
まにわく ・ 2026/08/05
まにわく42号
【Rating: B】 B 利回り7.0%・劣後15%の数字だけ見れば及第点。だが中身を開けると、築35年の鉄骨造を9,200万円で買い付けながら鑑定評価なし、NOI実額も闇の中。マスターリースの相手は身内の子会社K-PLAN。8.5ヶ月後の売却出口が開くかどうかは、蓋を開けるまで誰にもわからない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "7,820万円", "運用期間": "9ヵ月"} -->
SENSE OWNERS ・ 2026/08/05
No.03 東京都港区西麻布PJ
【Rating: C】 C 利回り12%の甘い蜜は、LTV74%という綱渡りの上に置かれている。劣後比率わずか5%、物件価格が5%下振れすればバッファは消滅。鑑定は「予定」止まり、NOI裏付けなし、出口は売却益一本勝負。西麻布の地価上昇トレンドは追い風だが、1年で+17%を織り込む概算鑑定が本鑑定で下振れすれば、投資家の元本が最前線に立つ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12.0％", "募集額": "2.5億円", "運用期間": "1年 1日"} -->
TSON ・ 2026/08/04
SMART FUND138号（愛知県豊田市三河豊田駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の看板は魅力的だが、その足元には鑑定評価なし・LTV54%・グループ内マスターリースという三重の霧がかかる。築1年9ヶ月×劣後比率10.1%の構造は悪くないが、NOI非開示のまま「インカム5.0%は賄える」と言われても検証のしようがない。トヨタ城下町の需要に乗るか、情報の薄さに降りるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "7,940万円", "運用期間": "304日"} -->
TORCHES ・ 2026/08/03
No.56 江東区越中島2丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り13%の甘い果実、しかし足元は劣後比率1.0%という紙一枚の綱渡り。江東区越中島の更地60㎡、賃料収入ゼロで出口は売却益一本勝負。鑑定評価なし、親会社取得の8,700万円に検証の余地なし。3ヶ月で買い手がつかなければ、87万円のバッファは蜃気楼のように消える。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "13.0％", "募集額": "8,613万円", "運用期間": "3.0ヶ月"} -->
DARWIN funding ・ 2026/08/02
夏の特別企画！累計実績ボーナスキャンペーン付き★DARWIN funding 開発型46号
【Rating: B】 B 利回り8.1%の果実は、鑑定なし・NOI非開示・売却先未定という霧の中にぶら下がる。劣後10%が売却価格▲10%までのバッファとして機能するが、自己資本比率6.1%の事業者が7.25億円の出口を約束できる保証はどこにもない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.1%", "募集額": "6.5億円", "運用期間": "9.0ヶ月"} -->
調査レポート ・ 2026/08/01
2026年7月の不動産クラウドファンディング市場レポート
7月は平均利回り9.4%と前月比+2.0pt急騰。TORCHESの蓄電池用地ファンド18%が押し上げ。ただし劣後比率は10.8%へ低下、防火壁の薄い高利回り案件が市場を席巻。歪みか転換点か、見極めの時。
TSON ・ 2026/08/01
「AI勝率一番180」49号（岐阜県岐阜市柳津町DEF＜第1期＞）
【Rating: C】 C 利回り5.5%の新築戸建3棟、だが鑑定なし・NOI非開示・建築中という三重のベールに包まれた6,860万円。劣後10.1%は薄い盾に過ぎず、自己資本比率9.1%で290件を回す綱渡りの先に待つのは第2期頼みの出口。透明性なき船出。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "6,860万円", "運用期間": "180日"} -->
