2026/07/14
エリア分散型アルファアセットファンド第十七弾
【Rating: B】 B 東証プライム上場・穴吹興産の看板を背負った20戸分散型ファンド。だが劣後比率10%はシリーズ平均23.3%の半分以下、利回り3.0%も市場下限に近い。築40年超の物件が混在し、鑑定評価額は非開示。分散の安心感と情報開示の薄さが同居する、上場企業の信用力頼みの設計。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3%", "募集額": "4.4億円", "運用期間": "183日"} -->
2026/07/14
FUNDROP 41号「東京都八王子市」賃料保証×再組成
【Rating: B】 B 利回り8%・劣後30%の数字は悪くないが、その足元は借地権という砂上の楼閣。築35年×鑑定なし×NOI非開示の三重苦で、1.23億円の妥当性は霧の中。6ヶ月後、買い手が現れなければ劣後バッファは単なる気休めに終わる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8%", "募集額": "1.2億円", "運用期間": "6 ヶ月"} -->
2026/07/11
みらファン第45号(愛知県名古屋市)
【Rating: B】 B 築34〜35年のRC2棟を劣後比率24%で包んだ利回り5.2%の6ヶ月パッケージ。ただし中身は鑑定なし・NOI不明・再組成3回目の"おかわりファンド"。事業者の自己資本比率8%という薄い財布で、出口は自社買取か再クラファン化がお約束。余剰資金の短期置き場としてなら、許容できる賭け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.2%", "募集額": "1.6億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/07/11
利回り不動産89号ファンド（南青山5丁目区分店舗 第2回）
【Rating: B】 B 表参道駅徒歩5分、築53年の区分店舗に年利8.9%の旗が立つ。だが鑑定評価なし・固都税データ欠損・グループ内MLという三つの霧が視界を遮る。劣後10%は標準的な厚みだが、7.4億円の妥当性を検証する術がない以上、出口の風向きは読めない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.9%", "募集額": "7.5億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/07/08
SMART FUND134号（埼玉県蕨市蕨駅【2期】、愛知県あま市Ⅰ【4期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の「完全インカム型」という看板の裏側で、NOI非開示・鑑定なし・借地権という三重の霧が視界を遮る。劣後10%は物件価格▲10%で消える薄さ。家賃を受け取りながら霧が晴れるのを待つ余剰資金向けの一手。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "7,800万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/07/04
SMART FUND133号（愛知県岡崎市下青野町＜第2期＞）
【Rating: B】 B 新築メゾネット×10年マスターリースで利回り6.0%、劣後比率10.0%が優先出資の毀損確率を構造的に下げる設計。だがNOI実額は霧の中、9,600万円の値付けは鑑定なしの自己採点。自己資本比率9.1%の事業者が舵を握る船に、余剰資金以外で乗り込むのは危うい。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "9,600万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/07/02
【抽選】KORYO Funding－MC #27
【Rating: B】 B 劣後比率30.1%という分厚い盾が光る一方、その盾が守る城の価格は誰も査定していない。鑑定なし・NOI非開示の二重ベールに包まれた1億970万円。築30年超の地方RC13戸に張るなら、出口価格は事業者の胸三寸と心得よ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5％", "募集額": "7,670万円", "運用期間": "365日"} -->
2026/07/01
夏本番！高分配率×特典付き★DARWIN funding 開発型45号
【Rating: B】 B 利回り10.1%の甘美な果実、だがその根は「売却益」一本に賭けた空中庭園。鑑定なし・NOI非開示・建築中という三重の霧の中、劣後比率10%は売却価格▲10%で消し飛ぶ薄氷。9ヶ月で竣工から売却完了まで走り切れるか——余剰資金で挑む綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "10.1%", "募集額": "5.0億円", "運用期間": "9.0ヶ月"} -->
2026/07/01
第5期 パークホームズ広島ボールパークレジデンス（ID：183）
【Rating: B】 B 利回り3.5%は上場企業の「信用料」込み。鑑定5,700万円に対し1%割安で仕入れた築浅タワマン14階だが、劣後5.0%という薄い防波堤は物件価格5%下落で決壊する。NOI非開示のため配当原資の裏付けは霧の中——シーラの174件無傷という看板を信じるかどうかの短期勝負。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3.5%", "募集額": "5,359万円", "運用期間": "6.0"} -->
2026/06/30
SMART FUND132号（愛知県清須市春日＜第2期＞）
【Rating: B】 B 利回り6.0%、劣後比率10%、新築戸建3棟という看板は悪くない。だがその裏側には鑑定評価なし・NOI非開示・グループ内MLという三重のベールが垂れている。自己資本比率9.1%の事業者が掲げる「安定ファンド」の文字を額面どおり受け取るのは早計。出口の霧が晴れるまで、余剰資金での参戦が無難。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "7,880万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/06/29
ＧＡＬＡ ＦＵＮＤＩＮＧ #３７（みなとみらい）
【Rating: B】 B 劣後比率30%という分厚いクッションが物件価格3割下落まで優先出資者を守る構造。だが利回り3.0%は市場平均の半分以下、テナント1社への一本足打法という死角も残る。東証プライム上場の信用力が地味なリターンを補うが、退去リスクの定量化は不可能。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "—", "募集額": "2,860万円", "運用期間": "6 ヶ月"} -->
2026/06/28
みらファン第44号(愛知県名古屋市)
【Rating: B】 B 利回り5.5%・劣後20%という数字だけ見れば堅実な外観。だが蓋を開ければNOI非開示・鑑定なし・自己資本比率8%の事業者が10.44億円の値付けを握る構造。築18年・徳川エリアの閑静な立地は悪くないが、「見えない経費」が配当原資を侵食する可能性は排除できない。劣後バッファが機能するかは出口価格次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "7ヶ月"} -->
