2026/08/07
第2期 障がい者グループホーム「ビーハック八王子」運用ファンド（ID：186）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の配当原資を支える賃料・運営費用は完全ブラックボックス。鑑定評価2.62億円という数字だけが宙に浮き、NOI検証の術がない。木造×郊外×テナント非開示の三重苦を、劣後比率不明のまま飲み込む構造。上場グループの看板が唯一の頼みだが、それは物件の実力ではない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "2.4億円", "運用期間": "1年"} -->
【Rating: B】 B 利回り7.0%・劣後15%の数字だけ見れば及第点。だが中身を開けると、築35年の鉄骨造を9,200万円で買い付けながら鑑定評価なし、NOI実額も闇の中。マスターリースの相手は身内の子会社K-PLAN。8.5ヶ月後の売却出口が開くかどうかは、蓋を開けるまで誰にもわからない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "7,820万円", "運用期間": "9ヵ月"} -->
2026/08/04
SMART FUND138号（愛知県豊田市三河豊田駅【第2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の看板は魅力的だが、その足元には鑑定評価なし・LTV54%・グループ内マスターリースという三重の霧がかかる。築1年9ヶ月×劣後比率10.1%の構造は悪くないが、NOI非開示のまま「インカム5.0%は賄える」と言われても検証のしようがない。トヨタ城下町の需要に乗るか、情報の薄さに降りるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "7,940万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/08/02
夏の特別企画！累計実績ボーナスキャンペーン付き★DARWIN funding 開発型46号
【Rating: B】 B 利回り8.1%の果実は、鑑定なし・NOI非開示・売却先未定という霧の中にぶら下がる。劣後10%が売却価格▲10%までのバッファとして機能するが、自己資本比率6.1%の事業者が7.25億円の出口を約束できる保証はどこにもない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.1%", "募集額": "6.5億円", "運用期間": "9.0ヶ月"} -->
2026/07/31
ＧＡＬＡ ＦＵＮＤＩＮＧ #３８（横濱関内）
【Rating: B】 B 利回り3.0%は"安全料"の名を借りた思考停止チケット。劣後30%と鑑定8,310万円の二重盾は優秀だが、NOI非開示・テナント属性不明・出口計画ゼロの三重霧が視界を塞ぐ。結局、上場企業の看板に全チップを置く構造——それを「信頼」と呼ぶか「盲信」と呼ぶかは投資家次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "—", "募集額": "4,150万円", "運用期間": "6 ヶ月"} -->
2026/07/30
みらファン第46号(栃木県那須塩原市)
【Rating: B】 B 利回り6.2%の正体はキャンペーン込み。実質5.2%で借地権×地方コンテナホテル×鑑定なし、しかも第26号からの再組成——つまり前ファンドの出口を埋める「つなぎ資金」。劣後20%が構造的な緩衝材として機能するが、4ヶ月後には同じ椅子取りゲームが待っている。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.2%", "募集額": "2.7億円", "運用期間": "4ヶ月"} -->
2026/07/29
らくたま45号（横浜シティタワー馬車道）
【Rating: B】 B 利回り6.1%・劣後22.1%の数字は悪くない。だが「36号で売れなかった物件」の再募集という事実が重い。鑑定なし・NOI非開示で2.31億円の根拠は事業者の肌感のみ。関内再開発の追い風が築22年の1室にどこまで届くかは未知数。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "2.3億円", "運用期間": "363日"} -->
2026/07/25
【トモタクMINI】トモタクCF129号（元箱根アセット）
【Rating: B】 B 利回り7.5%の8割はキャピタル頼み、だが売却先は白紙。鑑定評価なし・NOI不明・劣後10%という薄い防壁で、箱根の更地に1.88億円を賭ける構図。出口で躓けば、劣後バッファは霧のように消える。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.5%", "募集額": "1.5億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/07/18
「AI勝率一番180」48号（三重県桑名市星川＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の果実を手にするには、180日後の「第2期」という次のドアを開けねばならない。鑑定なし・NOI不明・LTV38.7%の銀行借入が優先出資より先に並ぶ構造。劣後10%は出資額ベースの話であり、事業総額では6.14%に縮む。黒字転換した事業者の自己資本比率9.1%も心許ない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "180日"} -->
2026/07/17
Branche千代田ファンド3
【Rating: B】 B 利回り3.5%・劣後20%・親会社MLという三重の防壁は堅固に見えるが、鑑定額との7%乖離が劣後を実質13%へ削る。運営費用ゼロ開示でNOI検証不能、身内取引のフルコースに第三者の目は届きにくい。償還実績ゼロの出口は未知数。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3.5%", "募集額": "0万円", "運用期間": "8ヶ月"} -->
2026/07/16
B-Den第33号【金沢市・長町せせらぎビル】
【Rating: B】 B 利回り3%は市場平均の半分以下——その代償として得るのは劣後比率25%と6ヶ月の短期決戦。築40年の銭湯ビルという出口の狭さは否めないが、鑑定評価2.16億円が取得価格を8%上回る構造はバッファとして機能する。ただし買い手候補は限定的、流動性リスクは数字に表れない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3%", "募集額": "1.5億円", "運用期間": "194日"} -->
2026/07/15
SMART FUND135号（愛知県豊田市梅坪駅【2期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%・劣後比率10.1%と数字だけ見れば堅実だが、足元の土地は借地権という「借り物」。NOI実額は霧の中、出口で待つのは買い手探しの長期戦か。築1年9ヶ月の輝きが褪せる前に売り抜けられるかは、借地権市場の気まぐれ次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "5,720万円", "運用期間": "304日"} -->
