2026/08/13
第3期 東上野収益ビル（ID：187）
【Rating: C】 C 利回り4%・劣後5%・NOI非開示——上場企業の看板だけを信じて飛び込む構造。鑑定6,060万円に対し取得価格6.5%割安は好材料だが、賃料もテナントも築年数も闇の中。区分所有の2〜5階という特殊な権利形態が、出口で足枷になる可能性は織り込んでおくべき。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4%", "募集額": "5,386万円", "運用期間": "1年"} -->
2026/08/07
No.57 岐阜県中津川市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘美な数字の正体は、売却益100%依存の綱渡り。劣後比率わずか1%では5%の価格下落で優先出資者に約2,600万円の損失が直撃する。鑑定なし、売却先の社名すら非開示——出口が開く保証はどこにもない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/08/05
No.03 東京都港区西麻布PJ
【Rating: C】 C 利回り12%の甘い蜜は、LTV74%という綱渡りの上に置かれている。劣後比率わずか5%、物件価格が5%下振れすればバッファは消滅。鑑定は「予定」止まり、NOI裏付けなし、出口は売却益一本勝負。西麻布の地価上昇トレンドは追い風だが、1年で+17%を織り込む概算鑑定が本鑑定で下振れすれば、投資家の元本が最前線に立つ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12.0％", "募集額": "2.5億円", "運用期間": "1年 1日"} -->
2026/08/03
No.56 江東区越中島2丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り13%の甘い果実、しかし足元は劣後比率1.0%という紙一枚の綱渡り。江東区越中島の更地60㎡、賃料収入ゼロで出口は売却益一本勝負。鑑定評価なし、親会社取得の8,700万円に検証の余地なし。3ヶ月で買い手がつかなければ、87万円のバッファは蜃気楼のように消える。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "13.0％", "募集額": "8,613万円", "運用期間": "3.0ヶ月"} -->
2026/08/01
「AI勝率一番180」49号（岐阜県岐阜市柳津町DEF＜第1期＞）
【Rating: C】 C 利回り5.5%の新築戸建3棟、だが鑑定なし・NOI非開示・建築中という三重のベールに包まれた6,860万円。劣後10.1%は薄い盾に過ぎず、自己資本比率9.1%で290件を回す綱渡りの先に待つのは第2期頼みの出口。透明性なき船出。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "6,860万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/07/30
No.55 新潟県阿賀野市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%という甘美な果実の足元には、劣後比率わずか1.0%という紙一枚の安全網。5.22億円の物件がたった1%下落すれば優先出資者の元本は浸食される。鑑定なし・NOI開示なし・売却契約の詳細も闇の中。「契約済み」の四文字に全賭けするには、あまりに薄い根拠。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/07/28
SMART FUND137号（愛知県豊明市前後町、瀬戸市西松山町【第2期】）
【Rating: C】 C 利回り6%の看板を掲げるが、NOI実額は霧の中。LTV60%超・劣後比率10%という薄い緩衝材で2.2億円の新築8戸を支える構図は、出口が詰まれば劣後バッファ880万円では受け止めきれない。鑑定なし、自己資本比率9.1%——数字が語る不透明さに静観が賢明。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,800万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/07/28
No.02 京都市中京区PJ（四条烏丸エリア）
【Rating: C】 C 利回り16%の甘い蜜に群がる前に、LTV86%・劣後比率5%・鑑定なしの三重苦を直視せよ。売却契約締結済みという「出口の鍵」は握っているが、買主の資金調達が頓挫すれば、物件価格3.2%の下落で薄氷のバッファは溶け落ちる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16%", "募集額": "2.2億円", "運用期間": "3.8"} -->
2026/07/28
No.01 東京都中央区八丁堀PJ
【Rating: C】 C 利回り12%の甘美な数字に隠れた現実は、劣後比率0%という丸腰の戦場。投資家2億円は22億円の物件に対し、盾なしで最前列に立たされる。「売却契約済」の看板も契約金額は闘牛士のケープのごとく見せて隠す。鑑定なし、LTV95%超。事業者の言葉を信じるか否か、それだけが賭けの分水嶺。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12%", "募集額": "2億円", "運用期間": "10.6"} -->
2026/07/25
SMART FUND136号（愛知県名古屋市天白区塩釜口駅Ⅱ【2期】）
【Rating: C】 C 利回り6.0%の看板に誘われるも、その足元は薄氷。劣後比率10%と聞けば安心に見えるが、LTV70%の借入を差し引けば実質バッファはわずか3%。物件価格が7.5%下落した瞬間、優先出資者の元本が削られ始める構造だ。鑑定なし・NOI非開示、身内MLという三重の霧が視界を遮る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "5,190万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/07/23
第2期 SYLA HOTEL 押上（ID：185）
【Rating: C】 C 利回り5%の甘い果実、しかし賃料もNOIも開示なし。配当原資の根拠はブラックボックス、投資家は「信じるか否か」を迫られる構図。鑑定2.87億円に対し取得価格2.92億円と約2%割高、劣後比率は実質0.4%で物件価格1%下落すれば優先出資が傷つく。上場グループの看板はあれど、収益構造が見えない以上は静観が妥当。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5%", "募集額": "2.9億円", "運用期間": "1年"} -->
2026/07/22
No.54 岐阜県多治見市 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘い果実、だがその根元を支える劣後比率はわずか1.0%。物件価格が1%揺れるだけでバッファは蒸発し、投資家の元本が剥き出しになる。鑑定評価なし、売却価格も非開示——高配当の舞台裏は情報の荒野。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.2億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
