2026/07/11
みらファン第45号(愛知県名古屋市)
【Rating: B】 B 築34〜35年のRC2棟を劣後比率24%で包んだ利回り5.2%の6ヶ月パッケージ。ただし中身は鑑定なし・NOI不明・再組成3回目の"おかわりファンド"。事業者の自己資本比率8%という薄い財布で、出口は自社買取か再クラファン化がお約束。余剰資金の短期置き場としてなら、許容できる賭け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.2%", "募集額": "1.6億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/07/11
「AI勝率一番180」47号（愛知県碧南市宮町C棟＜第1期＞）
【Rating: C】 C 利回り5.5%の甘い蜜に見えて、実態は「売れなければ紙くず」の開発型ファンド。鑑定なし・NOI非開示・倒産隔離なしの三重苦に加え、自己資本比率9.1%の事業者が転べば劣後10.1%など無意味。グループ内マスターリースの空室保証も砂上の楼閣。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "6,930万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/07/11
利回り不動産89号ファンド（南青山5丁目区分店舗 第2回）
【Rating: B】 B 表参道駅徒歩5分、築53年の区分店舗に年利8.9%の旗が立つ。だが鑑定評価なし・固都税データ欠損・グループ内MLという三つの霧が視界を遮る。劣後10%は標準的な厚みだが、7.4億円の妥当性を検証する術がない以上、出口の風向きは読めない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.9%", "募集額": "7.5億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/07/10
トモタクCF128号（GEOSPOT元箱根A棟）
【Rating: C】 C 利回り7.5%の果実を摘むには、鑑定なし・NOI非開示・出口白紙という三重の霧を抜けねばならない。㎡単価194万円は近隣相場の26倍、キャップレート1%上昇で劣後10%は蒸発する。箱根の湯煙に3億円を賭ける前に、立ち止まる理由は十分ある。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7.5%", "募集額": "2.9億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/07/08
SMART FUND134号（埼玉県蕨市蕨駅【2期】、愛知県あま市Ⅰ【4期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の「完全インカム型」という看板の裏側で、NOI非開示・鑑定なし・借地権という三重の霧が視界を遮る。劣後10%は物件価格▲10%で消える薄さ。家賃を受け取りながら霧が晴れるのを待つ余剰資金向けの一手。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "7,800万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/07/08
No.49 世田谷区玉堤2丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り16%の甘い蜜の正体は、売却益100%依存の空手形。築55年のコンクリートブロック造を鑑定なしで1.48億円、劣後バッファはわずか1%。売却価格が5%下振れた瞬間、148万円の劣後は溶け、投資家の元本が直撃を受ける構造。インカムゼロのキャピタル一本勝負、これは投資ではなく投機。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "1.5億円", "運用期間": "10.5ヶ月"} -->
2026/07/08
No.48 世田谷区奥沢7丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り16%という甘美な果実の正体は、劣後比率わずか1.0%——物件価格が1%下落した瞬間に優先出資者の元本が直撃を受ける紙一重の構造。鑑定評価なし、NOI非開示、配当原資は売却益100%依存。自由が丘の地価上昇を信じるなら賭けられるが、10ヶ月で権利調整・解体・売却の三段跳びを決められるか、冷静な見極めが必要。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "3.7億円", "運用期間": "10.5ヶ月"} -->
2026/07/07
No.47 世田谷区奥沢6丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%の甘い蜜の正体は、劣後比率わずか1.0%という紙一枚の防波堤。物件価格が1%揺れただけで投資家の財布が波をかぶる薄氷構造だ。鑑定なし・NOI未開示・売却先未定の三拍子が揃い、4億円超の値付けは事業者の「勘」頼み。世田谷の好立地も、出口が開かなければ絵に描いた餅。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "4.0億円", "運用期間": "6.5ヶ月"} -->
2026/07/04
SMART FUND133号（愛知県岡崎市下青野町＜第2期＞）
【Rating: B】 B 新築メゾネット×10年マスターリースで利回り6.0%、劣後比率10.0%が優先出資の毀損確率を構造的に下げる設計。だがNOI実額は霧の中、9,600万円の値付けは鑑定なしの自己採点。自己資本比率9.1%の事業者が舵を握る船に、余剰資金以外で乗り込むのは危うい。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "9,600万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/07/04
No.46 渋谷区 新築ペントハウスファンド
【Rating: C】 C 利回り16%という華やかな看板の裏側は、劣後比率わずか1%という綱渡り。8.66億円の新築ペントハウスを5ヶ月で売り抜ける前提だが、鑑定評価なし・賃料収入ゼロ・買い手未確定の三拍子。価格が1%下落すれば劣後バッファは蒸発し、優先出資者の財布に直撃が及ぶ構造。投資というより、渋谷の地価に張る短期の賭け。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "16.0％", "募集額": "8.6億円", "運用期間": "5.5ヶ月"} -->
2026/07/02
No.45 北区西が丘2丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り13%という甘美な果実の足元には、劣後比率わずか1.0%＝59万円という紙一枚の防波堤しかない。売却価格が1%下落すればバッファは消滅し、投資家の元本が直接波をかぶる構造。鑑定評価なし、売却先未定、3ヶ月で新築売却という綱渡りの出口戦略──高利回りの代償を冷静に見極めたい。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "13.0％", "募集額": "5,841万円", "運用期間": "3.0ヶ月"} -->
2026/07/02
【抽選】KORYO Funding－MC #27
【Rating: B】 B 劣後比率30.1%という分厚い盾が光る一方、その盾が守る城の価格は誰も査定していない。鑑定なし・NOI非開示の二重ベールに包まれた1億970万円。築30年超の地方RC13戸に張るなら、出口価格は事業者の胸三寸と心得よ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5％", "募集額": "7,670万円", "運用期間": "365日"} -->
