トモタクCF133号（函館一棟マンション）

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ポイント

鑑定評価なしで8,500万円の妥当性は検証不能

本ファンドの対象不動産価格8,500万円は「収益性、周辺の取引事例、土地・建物の状況等を総合的に勘案し、当社にて算定」と記載されているのみで、不動産鑑定士による鑑定評価は実施されていない。築40年超の鉄骨造マンションは建物の経済的残存耐用年数がほぼゼロに近く、価値の大半は土地に依存する。にもかかわらず、第三者による客観的な価格検証がないまま、事業者の自己査定で8,500万円という価格が設定されている。投資家は「本当にこの価格で売れるのか」を確認する術がない。

マスターリース先はグループ会社、利益相反の構造

賃貸借契約の相手方は株式会社イーズレーベル。書面には「子会社」と明記されており、代表取締役の田中克尚氏は事業者である株式会社イーダブルジーの代表取締役と同一人物である。年間マスターリース賃料7,692,823円は、グループ内取引で決定された金額であり、市場賃料との整合性を外部から検証できない。マスターリース先が破綻すれば賃料収入は途絶え、親会社である事業者本体の財務にも連鎖的な影響が及ぶ。倒産隔離のないファンド構造において、この利益相反は看過できないリスク要因である。

自己資本比率4.9%、財務基盤は極めて脆弱

事業者の直近期（FY2025）の自己資本比率は4.9%。不動産業界の標準的な水準である20〜30%を大きく下回る。総資産約66.5億円に対して負債が約63.2億円と、ほぼ借入金で事業を回している構造だ。営業利益は約1.15億円と黒字を維持しているものの、営業外費用が約2.64億円と重く、経常利益は約2,839万円まで圧縮されている。第1号事業（匿名組合型）は事業者の倒産時に投資家の出資金が保全されない仕組みであり、この財務体質で136件ものファンドを運用している状況は、投資家にとって不安材料となる。

キャピタル型なのに出口戦略が不透明

配当原資は「キャピタル型」と明記されており、投資家への利回り6.2%の配当は物件売却益から捻出される設計である。しかし、売却先の確保状況や売却価格の見通しについて、書面には一切の記載がない。函館市は人口減少が続く地方都市であり、築40年超の鉄骨造マンションの買い手を1年以内に見つけられる保証はない。契約書面には「12ヶ月を超えない範囲で契約期間を延長することができる」との条項があり、売却が長引くリスクは事業者自身も織り込んでいる。

修繕費約1,000万円の計上、収益を圧迫する可能性

書面には「修繕・改修工事費：約1,000万円（予定）」との記載がある。出資総額8,100万円に対して約12%に相当する金額であり、売却益から差し引かれる費用としては無視できない規模だ。この修繕費が想定を上回れば、投資家への配当原資は直接的に減少する。築40年超の建物では、想定外の修繕が発生するリスクも高い。

物件概要

項目	内容
所在地	北海道函館市堀川町41番55
物件種別	共同住宅（一棟マンション）
構造	鉄骨造陸屋根6階建
築年月	昭和59年8月10日新築（築41年）
延床面積	812.48㎡
テナント	株式会社イーズレーベル（マスターリース）
稼働率	100%（直前5年）

収益構造とNOI分析

本ファンドはキャピタル型であり、配当原資は物件売却益に依存する。書面にはマスターリース賃料（年間7,692,823円）の記載があるものの、管理費・火災保険料・固定資産税等の運営費用の内訳は開示されていない。そのため、実額ベースのNOI（営業純利益）を算出することはできない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 賃料の20〜30%を運営費用と仮置きした場合、年間NOIは約538〜615万円、想定キャップレートは約6.3〜7.2%と推計される。
• ※この推計は一般的な費用率を仮置きした参考値であり、実際の費用構造によっては大きく乖離する可能性がある。築40年超の物件では修繕費・維持費が重くなる傾向があり、推計値は上振れ方向のバイアスを含む。
• 配当原資: キャピタルゲイン型

キャピタル型ファンドの配当原資は売却益であるため、NOIの水準よりも「いくらで売れるか」が投資家の損益を決定する。鑑定評価がない以上、8,500万円という取得価格が割高なのか割安なのかを客観的に判断する材料がない。

市場価格検証

近隣取引事例データから、函館市内の不動産取引価格を検証する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引参考値	備考
取得価格	8,500万円	—	鑑定評価なし
延床面積	812.48㎡	—	—
㎡単価（建物込）	約104,600円	—	—

近隣取引事例として、函館市弁天町のRC造共同住宅（築20年・延床1,800㎡）が1億8,000万円（㎡単価約10万円）で取引されている。本ファンドの物件は築41年の鉄骨造であり、構造・築年数ともに劣後する。単純比較では、8,500万円という価格は近隣の築浅RC物件と同等の㎡単価であり、築年数を考慮すると割高感がある。

ただし、一棟マンションの取引事例は限定的であり、土地の立地条件や収益性によって価格は大きく変動する。鑑定評価がない以上、この価格の妥当性を断定することはできない。

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土地評価と出口シナリオ

函館市堀川町の土地は、公示地価・路線価データから推計すると、住宅地として㎡あたり2〜4万円程度の水準と見られる。土地面積354.59㎡に対して、土地持分相当額は概算で700〜1,400万円程度と推計される（あくまで概算）。

建物は築41年の鉄骨造であり、法定耐用年数（34年）を超過している。建物の経済的価値はほぼゼロに近く、物件価値の大半は土地に依存する構造である。

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観	9,500万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	8,500万円	元本全額償還（配当は修繕費次第）
悲観	7,500万円	劣後出資で吸収可能（ギリギリ）
最悪	7,000万円以下	優先出資者にも損失波及

劣後出資額は810万円（出資総額8,100万円×10%）であり、物件価格8,500万円に対する比率は約9.5%。物件価格が約7,690万円を下回ると、優先出資者の元本が毀損し始める計算となる。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲10%	8,500万円→7,650万円	▲850万円	バッファ超過（▲40万円損失）
売却価格▲15%	8,500万円→7,225万円	▲1,275万円	バッファ超過（▲465万円損失）
修繕費超過+500万円	1,000万円→1,500万円	売却益▲500万円	配当原資を直接圧迫

劣後出資額810万円は、物件価格8,500万円の約9.5%に相当する。物件価格が約9.5%（約810万円）以上下落すると、優先出資者の元本が毀損し始める。築40年超の鉄骨造マンションを函館市で1年以内に8,500万円以上で売却できるかは、市場環境と買い手次第である。人口減少が続く地方都市において、この前提は楽観的と言わざるを得ない。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）であり、事業者が破産した場合、投資家の出資金は保全されない。
• 関連当事者取引: マスターリース先（株式会社イーズレーベル）は事業者の子会社であり、賃料設定の客観性に疑義がある。
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、最大12ヶ月の期間延長が可能。資金拘束リスクあり。
• 中途解約手数料: やむを得ない事由による解約でも、出資の価額の3%（税別）の手数料が発生。
• 鑑定評価なし: 物件価格8,500万円の妥当性を第三者が検証していない。

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結論

築41年の鉄骨造マンションを鑑定評価なしで取得し、グループ会社へのマスターリースで稼働率100%を維持する構造。自己資本比率4.9%の事業者が運営するキャピタル型ファンドであり、出口戦略の不透明さと財務基盤の脆弱さが重なる。劣後比率10.0%は物件価格の約9.5%下落で枯渇する薄いバッファであり、函館市の不動産市況を考慮すると、静観が妥当な判断である。