No.44 北区中十条1丁目ファンド

総評

ポイント

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「お飾り」

本ファンドの劣後比率は1.0%、金額にして187万円。出資総額1.87億円に対するこの数字は、物件価格が1%下落した時点で劣後バッファが枯渇し、優先出資者（個人投資家）の元本毀損が始まることを意味する。開発型ファンドで建築リスク・売却リスクを抱えながら、この劣後比率は「万が一の備え」としては機能しない。事業者が「1%以上の劣後出資を行います」と書面に記載しているが、1%ちょうどで設定している時点で、リスクテイクの姿勢は最小限と言わざるを得ない。

鑑定評価なし・NOI非開示の「ブラックボックス」

契約成立前書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。物件価格1.87億円の算定根拠は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」とあるが、具体的な比較対象や算定プロセスは開示されていない。さらに、本ファンドは新築開発型のため賃料収入・NOIの情報は存在せず、キャピタルゲインの蓋然性を検証する材料が著しく不足している。投資家は事業者の「売れるはず」という見立てを信じるしかない構造だ。

親会社エムトラストとの関連当事者取引

対象不動産の土地は親会社エムトラスト株式会社から1.208億円で取得予定。建築工事請負契約もエムトラストが注文者として締結したものをTORCHESが承継する形式で、請負代金の支払いは「エムトラスト株式会社を支払代理人兼連帯債務者として支払を予定」と記載されている。グループ内取引自体は違法ではないが、取得価格の妥当性を第三者が検証できない状況で、親会社から高値で仕入れている可能性を排除できない。事業者は「グループとして培った実績とノウハウを活かし」と謳うが、利益相反リスクの説明は不十分だ。

5.5ヶ月で新築2棟を建築・売却完了できるか

運用期間は2026年7月10日から12月25日までの約5.5ヶ月。この間に木造戸建2棟（延床面積141.62㎡/145.35㎡）を新築し、売却まで完了させる計画だ。建築確認は取得済みだが、着工から竣工まで通常3〜4ヶ月、その後の販売活動・契約・決済を考えると、スケジュールはタイトと言わざるを得ない。書面には「不動産市況その他の状況によって上記終了予定日までに対象不動産全部の売却が完了しない場合に、本事業者は2年を超えない範囲で終了予定日を遅らせることができます」とあり、延長リスクは織り込み済みだが、その間の追加コスト（固定資産税・管理費等）が利回りを圧迫する可能性がある。

事業者の財務基盤は健全だが規模は小さい

TORCHES株式会社の直近期（FY2025）の自己資本比率は93.2%と極めて高く、財務安全性は良好。ただし売上高4,577万円、営業利益81.5万円という規模感は、1.87億円のファンドを運営する事業者としては心許ない。現預金1億円超を保有しているものの、これは資本金1億円とほぼ同額であり、複数ファンドを同時運営した場合の資金繰りには注意が必要だ。過去45件のファンド実績で元本割れなしという点は評価できるが、平均劣後比率2.6%という低水準が常態化している点は、投資家保護の観点から懸念材料となる。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都北区中十条一丁目18番33・34他
物件種別	宅地（新築戸建2棟建築予定）
構造	木造
築年月	令和8年9月新築予定
延床面積	141.62㎡ / 145.35㎡（2棟合計286.97㎡）
土地面積	172.57㎡（主要部分）＋道路等持分
テナント	該当なし（売却目的）
稼働率	該当なし

収益構造とNOI分析

本ファンドは開発型（キャピタルゲイン型）であり、賃料収入を前提としていない。そのため、NOI（営業純収益）の概念は適用されない。

項目	金額
土地取得費	120,800,000円（エムトラストより）
建築工事費	55,000,000円（税込・ひかり建設）
諸費用・報酬等	11,200,000円（推計）
総投資額	187,000,000円

• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益のみ）
• 想定利回り14%の実現条件: 運用期間5.5ヶ月で14%の利回りを達成するには、年率換算で約30.5%のリターンが必要。これは売却価格が総投資額1.87億円を約1,200万円上回る1.99億円以上で成立する計算となる。

書面には売却先・売却価格の見込みに関する具体的な記載がなく、配当原資の実現可能性を検証する材料が不足している。

市場価格検証

本ファンドの対象物件は新築戸建2棟であり、近隣取引事例データ（中古マンション中心）との直接比較は困難である。ただし、参考として北区の取引データを確認する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
土地㎡単価	約700,000円/㎡（推計）	884,211円/㎡	▲20.8%
総投資額	187,000,000円	—	—

土地面積172.57㎡に対し取得価格1.208億円から算出した土地㎡単価は約70万円/㎡。北区の中古マンション取引中央値（88.4万円/㎡）と比較すると約20%低い水準だが、これは土地のみの価格であり、建物付きマンションとの単純比較は適切ではない。

事業者が主張する「地価上昇が続く十条・東十条エリア」については、国土交通省地価公示データで2016年37.9万円/㎡→2026年62.3万円/㎡（+64.4%）という上昇トレンドが確認できる。ただし、この上昇トレンドが今後も継続する保証はなく、金利上昇局面では住宅需要の減退リスクも考慮すべきだ。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価（概算）

北区中十条エリアの公示地価（北-21）は2026年時点で62.3万円/㎡。本ファンドの主要土地面積172.57㎡に適用すると、土地評価額は約1.075億円と推計される。取得価格1.208億円との差額約1,300万円は、道路等持分や取引プレミアムを含むと考えられるが、鑑定評価がないため妥当性の検証は困難。

出口シナリオ

シナリオ	想定売却価格	売却益	投資家への影響
楽観	2.2億円	+3,300万円	元本全額償還＋高配当
基本	1.99億円	+1,200万円	元本全額償還＋想定利回り達成
悲観	1.85億円	▲200万円	劣後187万円で吸収可能だが余裕なし
最悪	1.80億円	▲700万円	劣後超過、優先出資者に約500万円の損失

新築戸建2棟の売却価格は、1棟あたり9,000万円〜1.1億円が想定ライン。北区の新築戸建相場（70〜100㎡クラス）は8,000万円〜1.2億円程度で推移しており、基本シナリオは達成可能な範囲だが、市況悪化時のダウンサイドリスクは劣後バッファでカバーしきれない。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	1.87億円→1.85億円	▲187万円	バッファ枯渇
売却価格▲3%	1.87億円→1.81億円	▲561万円	優先出資者に374万円損失
売却価格▲5%	1.87億円→1.78億円	▲935万円	優先出資者に748万円損失
建築費10%増	5,500万円→6,050万円	▲550万円	優先出資者に363万円損失

総評: 劣後出資額187万円は、物件価格1.87億円に対してわずか1%。売却価格が187万円（1%）下落した時点で劣後バッファは消滅し、それ以上の下落は全て優先出資者の負担となる。開発型ファンドで建築コスト増・工期遅延・売却難航といったリスクを抱えながら、この薄い劣後比率は投資家保護として不十分と言わざるを得ない。

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契約上の注意点

• 関連当事者取引: 土地取得先・建築契約承継元が親会社エムトラスト。取得価格の妥当性を第三者が検証できない構造。
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 匿名組合型の第1号事業であり、TORCHES株式会社が破産した場合、出資金は保全されない。
• 契約期間延長リスク: 売却完了しない場合、最大2年の延長が可能。延長期間中の追加コストは利回りを圧迫する。
• 鑑定評価未取得: 物件価格1.87億円の妥当性を第三者が検証できない。
• クーリングオフ: 契約成立時書面受領後8日間は書面による解除が可能。

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結論

利回り14%という数字は魅力的だが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・NOI非開示・関連当事者取引という複合リスクを考慮すると、リスク・リターンのバランスは投資家に不利。開発型ファンドの不確実性を許容できる余剰資金があり、かつTORCHESの過去実績を信頼できる投資家以外には推奨しない。