No.45 北区西が丘2丁目ファンド

総評

ポイント

劣後比率1.0%は「保険なし」と同義

本ファンドの劣後比率は1.0%、金額にして59万円。物件価格5,900万円に対し、わずか1%の下落で劣後バッファは枯渇する。不動産売買における仲介手数料（3%+6万円）や登記費用を考慮すれば、売却価格が想定を数%下回るだけで投資家の元本が毀損する構造だ。事業者は「優先劣後構造」を謳うが、実質的には投資家がほぼ全リスクを負う設計と言わざるを得ない。

鑑定評価なし・NOI非開示で価格妥当性は検証不能

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。5,900万円という取得価格の根拠は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」とあるのみ。本ファンドは開発型（土地取得→新築→売却）のため賃料収入は発生せず、NOIの概念自体が適用されない。配当原資は100%キャピタルゲイン依存であり、売却価格が想定を下回れば配当ゼロどころか元本割れに直結する。

親会社からの土地取得は利益相反リスク

対象不動産は親会社エムトラスト株式会社から3,600万円で取得予定。建築工事請負契約もエムトラストが注文者として締結したものをTORCHESが承継する形態だ。関連当事者取引であり、取得価格の妥当性を第三者が検証する仕組みがない。鑑定評価がないため、親会社が高値で売り抜けるリスクを投資家が負う構造になっている。

3ヶ月運用で新築売却は現実的か

運用期間は2026年7月31日から10月30日までの約3ヶ月。この間に土地取得→建物新築→売却完了という工程を完遂する計画だ。書面には「令和8年9月新築予定」とあり、建築確認は取得済み（第JAIC2025X0546A1号）。しかし、新築戸建の売却には通常2〜6ヶ月を要する。売却先が未定のまま3ヶ月で完結させるには、事業者側で買い取るか、契約期間を延長するかの選択を迫られる可能性が高い。契約書には「2年を超えない範囲で終了予定日を遅らせることができる」との条項があり、長期化リスクを投資家は認識すべきだ。

事業者の財務基盤は堅牢だが実績は浅い

TORCHES株式会社の自己資本比率は93.2%と極めて高水準。現預金1億円超を保有し、財務安全性は良好だ。ただし、売上高4,577万円・営業利益81万円という規模感は、5,900万円のファンドを運営する事業者としては小粒。累計46ファンド・調達額262億円という実績はあるものの、平均劣後比率2.5%という薄いバッファで運営してきた点は留意が必要。元本割れ実績は確認されていないが、開発型ファンドの出口リスクが顕在化した場合の対応力は未知数だ。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都北区西が丘二丁目1029番4
物件種別	土地（新築戸建予定）
構造	木造（新築予定）
築年月	令和8年9月新築予定
土地面積	50.74㎡
延床面積	83.51㎡（建築予定）
テナント	該当なし（売却目的）
稼働率	該当なし

収益構造とNOI分析

本ファンドは開発型（土地取得→新築→売却）であり、賃料収入を得る運用ではない。したがってNOI（純営業収益）の概念は適用されない。

項目	金額
土地取得費	36,000,000円（親会社より）
建築工事費	19,000,000円（税込）
事業者報酬（組成対価）	584,100円（優先出資額の1%）
総投資額	約55,584,100円
出資総額	59,000,000円

配当原資は100%キャピタルゲイン（売却益）に依存する。想定利回り13%を3ヶ月（約91日）で実現するには、年率換算で約3.2%の売却益が必要。出資総額5,900万円に対し、約190万円の売却益を確保する計算だ。

売却価格が6,100万円程度であれば想定利回りを達成できるが、5,900万円を下回れば元本割れとなる。劣後バッファ59万円は、売却価格が5,841万円を下回った時点で枯渇する。

市場価格検証

近隣取引事例データは中古マンションが中心であり、新築戸建との直接比較は困難。ただし、参考として北区の取引動向を確認する。

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価（建物）	約706,500円（5,900万÷83.51㎡）	約884,211円（中古MS）	-20%
取引価格	59,000,000円	約62,210,763円（平均）	-5%

近隣の中古マンション取引事例では、㎡単価中央値が約88万円。本ファンドの新築戸建は㎡単価約70万円と、中古マンションより低い水準だ。ただし、木造戸建とRCマンションでは構造・耐用年数が異なるため、単純比較は適切ではない。

北区西が丘は第一種中高層住居専用地域に位置し、建ぺい率60%・容積率150%の制限がある。土地50.74㎡に対し延床83.51㎡の建物は、容積率約165%となり制限を超過しているように見えるが、これは建築確認取得済みであることから、前面道路幅員等による緩和が適用されていると推測される。

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土地評価と出口シナリオ

北区西が丘エリアの公示地価は、近隣の「北区西が丘1丁目」で㎡あたり約40〜50万円程度（推計）。土地50.74㎡の評価額は約2,000〜2,500万円と概算される。

本ファンドの土地取得価格3,600万円は、公示地価ベースの推計値を40〜80%上回る水準だ。ただし、接道条件や形状、建築確認取得済みという付加価値を考慮すれば、一定の合理性はある。

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観	6,500万円	元本全額償還＋想定以上の配当
基本	6,100万円	元本全額償還＋想定利回り達成
悲観	5,800万円	劣後バッファ枯渇、元本約1.7%毀損

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格-5%	5,900万→5,605万円	▲295万円	バッファ超過（元本毀損）
売却価格-3%	5,900万→5,723万円	▲177万円	バッファ超過（元本毀損）
売却価格-1%	5,900万→5,841万円	▲59万円	バッファ枯渇ライン

劣後バッファ59万円は、物件価格の1%に相当する。売却価格が5,841万円を下回った時点で投資家の元本が削られ始める。新築戸建市場では、売り出し価格から5〜10%の値引き交渉は珍しくない。3ヶ月という短期間で買い手を見つけられなければ、値引き売却を余儀なくされるリスクがある。

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契約上の注意点

• 関連当事者取引: 土地取得先・建築契約承継元ともに親会社エムトラスト。取得価格の妥当性を第三者が検証する仕組みがない
• 鑑定評価なし: 5,900万円の価格根拠は事業者の自己評価のみ
• 第1号事業（匿名組合型）: 倒産隔離なし。事業者破綻時は出資金が保全されない
• 契約期間延長条項: 最大2年の延長が可能。短期運用を期待する投資家は注意
• 中途解約制限: やむを得ない事由がない限り解約不可。流動性は極めて低い

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結論

利回り13%の魅力は認めるが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・売却先未定という三重苦を抱える開発型ファンド。事業者の財務基盤は堅牢だが、売却価格が1%下落しただけで投資家の元本が毀損する構造は、リスク許容度の高い投資家でも慎重な判断が求められる。