No.50 渋谷区広尾3丁目ファンド

総評

ポイント

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「飾り」

優先劣後構造は本来、物件価格の下落を劣後出資が吸収し、優先出資者（個人投資家）を守る仕組みだ。しかし本ファンドの劣後比率1.0%は、14.54億円の物件に対しわずか1,454万円。物件価格が1%下落すれば劣後バッファは枯渇し、2%下落で投資家は約1,450万円の損失を被る計算になる。不動産価格の1〜2%の変動は日常茶飯事であり、この劣後比率は実質的に「元本保全機能なし」と同義だ。

鑑定評価なしで14.5億円の妥当性は検証不能

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。価格算定方式は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」とあるが、その算定根拠は一切開示されていない。14.5億円という価格が適正なのか、投資家には検証する術がない。事業者の「言い値」を信じるしかない構造だ。

賃料情報ゼロでNOI算出不能

書面には「2026年7月31日までにTORCHES株式会社が取得予定のものであり、賃料収入等に係る情報を同社は未だ保有していないため、直前5年間の当該情報を記載できかねます」と記載されている。賃貸借契約数、賃料収入、稼働率、すべて「該当なし」。つまり、この物件は現在空室であり、賃料収入の実績も見込みも存在しない。キャピタルゲイン（売却益）のみを配当原資とする純粋な転売型ファンドだ。

親会社からの取得という利益相反構造

対象不動産の取得先は「親会社エムトラスト株式会社」であり、取得予定額は13.88億円と書面に明記されている。ファンドの物件取得価格14.54億円との差額6,600万円は、親会社への利益移転と見ることもできる。さらに、エムトラストは現在この物件に9.5億円の抵当権を設定しており、ファンド組成によって親会社の借入金を返済する構図が透けて見える。投資家の資金が親会社の財務改善に使われるリスクを認識すべきだ。

「建築コスト上昇で希少性」は売却価格の根拠にならない

サイトのナラティブでは「建築資材価格や人件費の上昇を背景に、本物件のような邸宅は希少性がある」と強調されている。しかし、希少性と売却可能性は別問題だ。14.5億円超の邸宅を5ヶ月以内に購入できる買い手は極めて限定的であり、売却先が確定していない以上、キャピタルゲインの実現可能性は不透明だ。書面には売却先に関する記載は一切なく、「市場動向を見極めながら適切なタイミングで売却」という曖昧な表現に留まっている。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都渋谷区広尾三丁目27番6他
物件種別	居宅・事務所
構造	鉄骨造陸屋根・合金メッキ鋼板ぶき3階建
築年月	令和1年6月30日（築6年）
延床面積	328.88㎡（約99坪）
敷地面積	247.46㎡（約74坪・3筆合計）
テナント	なし（空室）
稼働率	0%（賃貸借契約なし）

収益構造とNOI分析

本ファンドはキャピタルゲイン型であり、賃料収入による配当は予定されていない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用・賃料収入の記載がなく算出できません。
• 配当原資: キャピタルゲイン（売却益）型

書面には賃貸借契約に関する情報が一切記載されておらず、「該当なし」の連続だ。物件は現在空室であり、運用期間中も賃貸に出す予定はないと推測される。したがって、投資家への配当は100%売却益に依存する。

売却益の実現には、14.54億円を上回る価格での売却が必要だ。しかし、鑑定評価がなく、売却先も未定の状態で、16%の利回り（約5ヶ月で約6.6%相当）を実現するには、約15.5億円以上での売却が求められる。この価格で購入する買い手が存在するかどうかは、完全に市場次第だ。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価	約442万円	約157万円	+182%
取引価格	14.54億円	約1.9億円	+665%

近隣取引データは主にマンション区分所有であり、戸建邸宅との直接比較は困難だ。しかし、渋谷区の中古マンション㎡単価中央値157万円に対し、本物件は442万円/㎡と約2.8倍の水準にある。

広尾エリアの高級戸建市場は取引事例が限定的であり、公開データからの検証には限界がある。ただし、14.5億円という価格帯の戸建住宅は、富裕層向けの極めてニッチな市場であり、流動性リスクが高いことは認識すべきだ。

---

土地評価と出口シナリオ

渋谷区広尾3丁目の公示地価は、近隣の広尾4丁目で㎡あたり約150〜180万円程度（推計）。本物件の敷地面積247.46㎡に適用すると、土地価格は約3.7〜4.5億円と概算される。

建物は築6年の鉄骨造であり、残存価値を考慮しても、土地建物合計で14.5億円という評価は、建物部分に約10億円以上の価値を見込んでいることになる。この評価が妥当かどうかは、鑑定評価なしでは判断できない。

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観	16億円	元本全額償還＋キャピタル配当（利回り16%達成）
基本	14.5億円	元本全額償還（配当なし）
悲観	13億円	劣後1,454万円で吸収不可、投資家損失約1.4億円

---

ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
物件価格▲1%	14.54億円→14.39億円	▲1,454万円	バッファ枯渇
物件価格▲5%	14.54億円→13.81億円	▲7,270万円	投資家損失5,816万円
物件価格▲10%	14.54億円→13.09億円	▲1.45億円	投資家損失1.3億円超

劣後出資額1,454万円を物件取得価格14.54億円で割ると、物件価格が1.0%下落した時点で劣後バッファは完全に枯渇する。これは不動産価格の日常的な変動幅の範囲内であり、実質的に元本保全機能は存在しないと言ってよい。

5ヶ月という短期運用であっても、売却タイミングによっては市況の影響を受ける。特に14億円超の高額物件は買い手が限定されるため、売却交渉が長引けば値引きを余儀なくされるリスクがある。

---

契約上の注意点

• 関連当事者取引: 物件取得先が親会社エムトラスト株式会社であり、取得価格13.88億円とファンド価格14.54億円の差額6,600万円の妥当性が不透明
• 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）のため、事業者TORCHESが破綻した場合、出資金は保全されない
• 鑑定評価未取得: 14.5億円の価格妥当性を第三者が検証していない
• 賃料収入なし: 空室物件のため、運用期間中のインカムゲインはゼロ
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、最大2年間の延長が可能（投資家の資金拘束リスク）
• 抵当権の存在: 現所有者エムトラストが9.5億円の抵当権を設定中（運用開始日までに抹消予定とあるが、ファンド資金で返済される構図）

---

結論

利回り16%の数字に惹かれるが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・賃料情報なしという三重苦は、投資家にとって極めて不利な情報環境だ。親会社からの物件取得という利益相反構造も含め、このファンドは「広尾ブランド」への信仰と事業者への全幅の信頼がなければ投資できない。冷静な判断を推奨する。