No.52 長野県飯山市 系統用蓄電池用地ファンド

総評

ポイント

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「お飾り」

本ファンドの劣後比率は1.0%、金額にして521万円。物件価格5.21億円に対し、わずか1%の下落で優先出資者の元本が毀損し始める。これは「優先劣後構造」という名の安心材料ではなく、事実上の「フルリスク投資」と認識すべきだ。不動産クラファンの平均劣後比率が10〜20%であることを考えると、本ファンドの1.0%は業界最低水準。事業者が「自分の財布を痛めない」構造で投資家にリスクを転嫁している。

鑑定評価なしで5.2億円の妥当性は検証不能

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。5.2億円という取得価格の根拠は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額」とあるが、その詳細は一切開示されていない。長野県飯山市の山間部にある雑種地・山林が本当に5.2億円の価値があるのか、投資家には判断材料がない。

月額賃料1万円という異常値の謎

書面には「全賃料収入：金10,000円」と記載されている。年間賃料12万円で5.2億円の土地を運用するということは、表面利回り0.02%。これはインカムゲインを一切期待できないことを意味する。配当原資は100%キャピタルゲイン（売却益）依存であり、売却が予定通り進まなければ18%の利回りは絵に描いた餅となる。

売却先との契約締結済みだが詳細は闇の中

サイトでは「すでに売却先企業と売買契約を締結しています」と強調されているが、契約書面には売却先の社名・売却価格・売却条件の記載がない。唯一の手がかりは「利害関係人との取引」として親会社エムトラスト株式会社から5億円で取得する旨の記載のみ。売却先が本当に存在するのか、売却価格が5.2億円を上回る保証があるのか、投資家には確認する術がない。

系統用蓄電池市場の成長性は本物だが、このファンドで享受できるか疑問

再生可能エネルギーの普及に伴い系統用蓄電池の需要が高まっているのは事実。しかし本ファンドは「蓄電池事業」への投資ではなく「蓄電池用地」への投資。土地を売却して終了するため、蓄電池事業の収益を投資家が享受することはない。成長市場のストーリーを借りているが、投資家が得るのは土地の売却益のみ。しかもその売却益の根拠となる売却価格は非開示という矛盾した構造だ。

物件概要

項目	内容
所在地	長野県飯山市大字瑞穂豊字横畑・滝ノ平（5筆）
物件種別	系統用蓄電池事業用地（雑種地・山林）
構造	土地のみ（建物なし）
築年月	該当なし
延床面積	1,110㎡（約336坪）
テナント	1件（詳細不明）
稼働率	100%（賃貸可能面積＝賃貸面積）

収益構造とNOI分析

本ファンドは土地のみの投資であり、建物からの賃料収入を期待する通常の不動産ファンドとは根本的に異なる。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• 年間賃料収入: 12万円（月額1万円×12ヶ月）
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益100%依存）

収益構造の実態:

項目	金額
物件取得価格	5.21億円
年間賃料収入	12万円
表面利回り	0.02%
予定利回り	18.0%
必要売却益	約7,700万円以上

予定利回り18%を10ヶ月の運用期間で実現するには、優先出資者への配当原資として約7,700万円（5.16億円×18%×10/12ヶ月）が必要。賃料収入は年間12万円しかないため、売却価格は最低でも5.98億円以上（取得価格＋配当原資＋諸費用）が必要となる。

しかし、売却価格は書面に記載がなく、「売却先企業と売買契約を締結済み」というサイトの記述を信じるしかない。この情報の非対称性は投資判断において致命的だ。

市場価格検証

長野県飯山市大字瑞穂豊の近隣取引データは国土交通省の不動産情報ライブラリから取得できなかった。公開取引データによる検証は実施できませんでした。

一般的な市場データに基づく推計分析:

飯山市は長野県北部の豪雪地帯に位置し、人口約2万人の地方都市。瑞穂豊地区は市街地から離れた山間部であり、一般的な宅地・商業地としての需要は限定的と推測される。

比較項目	ファンド物件	一般的な山間部雑種地（推計）
㎡単価	約47万円	1〜5万円程度（推計）
取得価格	5.21億円	1,110〜5,550万円程度（推計）

ファンドの取得価格は一般的な山間部の雑種地・山林の相場と比較して10倍以上の乖離がある可能性がある。この乖離を正当化できるのは「系統連系が確定した蓄電池用地」という付加価値のみ。しかし、その付加価値を客観的に評価した鑑定書は存在しない。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価の試み:

飯山市の公示地価（2024年）は市街地で約2〜3万円/㎡程度。本物件の所在地は市街地から離れた山間部であり、公示地価の対象外と推測される。路線価も設定されていない可能性が高い。

仮に周辺の山林・雑種地の相場を1〜3万円/㎡と推計すると、1,110㎡の土地価値は111〜333万円程度となる。5.21億円との乖離は「系統連系権」というインフラ価値に起因すると考えられるが、その価値評価は事業者の主観に依存している。

出口シナリオ:

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観	6.5億円以上	元本全額償還＋18%配当達成
基本	5.98億円	元本全額償還＋18%配当ギリギリ
悲観	5.21億円以下	劣後521万円で吸収後、元本毀損

売却先との契約が本当に存在し、かつ売却価格が5.98億円以上であれば投資家は予定通りのリターンを得られる。しかし、売却が不成立または価格が下振れした場合、劣後バッファ521万円（物件価格の1%）は一瞬で枯渇する。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲5%	5.21億円→4.95億円	▲2,605万円	バッファ超過（▲2,084万円）
売却価格▲10%	5.21億円→4.69億円	▲5,210万円	バッファ超過（▲4,689万円）
売却不成立	売却先撤退	流動性喪失	元本全額毀損リスク

ストレステスト総評:

劣後出資額521万円÷物件取得価格5.21億円＝1.0%。物件価格がわずか1%下落しただけで優先出資者の元本毀損が始まる。金額にして521万円の下落で投資家の財布に穴が開く。これは不動産クラファンとしては異例の薄いバッファであり、「売却先との契約締結済み」という事業者の言葉を100%信じられる投資家以外には推奨できない。

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契約上の注意点

• 関連当事者取引: 物件取得先は親会社エムトラスト株式会社。5億円での取得は利益相反の可能性あり
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 匿名組合財産は事業者に帰属。TORCHES社が破綻すれば出資金は保全されない
• 鑑定評価未取得: 5.2億円の価格妥当性を第三者が検証していない
• 売却先情報の非開示: 「契約締結済み」の売却先企業名・売却価格・契約条件が一切不明
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、最大2年間の延長が可能。資金拘束リスクあり
• 直前5年間の賃料・稼働率情報なし: 「取得予定のため情報を保有していない」との記載。デューデリジェンス不足の懸念

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結論

利回り18%という数字は魅力的だが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・売却先情報非開示という三重苦を抱えるファンド。系統用蓄電池市場の成長性は認めるが、このファンドの構造では投資家がそのリスクを一方的に負う形になっている。情報開示の改善なくして投資判断は困難。