No.53 石川県加賀市 系統用蓄電池用地ファンド

総評

ポイント

劣後比率1.0%は「保険なし」と同義

優先劣後構造を謳うが、劣後出資はわずか521万円。5.21億円の土地が1%でも値下がりすれば、投資家の元本が直撃を受ける。通常の不動産クラファンでは10〜30%の劣後比率が標準的であり、1%は「形式的に設定しただけ」と言わざるを得ない。事業者が「売却先契約済み」と強調するのは、この薄い保全を出口確定で補おうとする意図だろうが、売却先の信用力や契約条件が非開示である以上、投資家はその「確定」を検証できない。

5.21億円の価格根拠が「自社算定」のみ

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。価格算定方法は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」とあるが、その調査内容や比較事例は一切開示されていない。加賀市分校町という地方の雑種地3,936㎡に5.21億円（㎡単価約13.2万円）という価格が妥当かどうか、投資家が独自に検証する手段がない。

親会社からの取得という利益相反構造

対象不動産はTORCHES株式会社の親会社であるエムトラスト株式会社から5億円で取得予定と明記されている。グループ内取引では、取得価格が市場価格より高く設定されるリスクが常に存在する。鑑定評価がない以上、この5億円が適正価格なのか、親会社への利益移転なのかを判断する材料がない。さらに売却先企業の名称・属性も非開示であり、売却価格の妥当性も検証不能。入口も出口も関連当事者取引の霧の中にある。

賃料収入「月額1万円」の意味

書面には「全賃料収入 金10,000円」と記載されている。年間12万円の賃料収入で5.21億円の土地を運用するという構造は、インカムゲインを一切期待しない純粋なキャピタルゲイン型であることを示す。つまり、18%の利回りは全額が売却益から捻出される設計。売却が予定価格を下回れば、配当どころか元本毀損に直結する。事業者は「売却先契約済み」と強調するが、契約価格・契約条件・違約条項は一切開示されていない。

系統用蓄電池市場の成長性は本物だが…

再生可能エネルギーの導入拡大に伴い、系統用蓄電池の需要が高まっているのは事実。北陸電力との連系確定済みという点も、用地としての希少性を示す材料ではある。しかし、投資判断において重要なのは「市場の成長性」ではなく「この土地がいくらで売れるか」という個別の価格妥当性。事業者のナラティブは市場全体の追い風を強調するが、書面には売却価格の根拠となる具体的な数字が一切ない。成長市場への投資という美辞麗句で、情報開示の薄さを覆い隠している印象を受ける。

物件概要

項目	内容
所在地	石川県加賀市分校町455番
物件種別	雑種地（系統用蓄電池事業用地）
地積	3,936㎡
権利形態	所有権
用途地域	用途地域の指定なし
建ぺい率/容積率	60%/200%
接道	北東側公道（幅員約11.5m、接道約113m）
テナント	記載なし（賃料月額1万円の名目的契約のみ）

収益構造とNOI分析

本ファンドは純粋なキャピタルゲイン型であり、インカムゲインは実質的に存在しない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• 年間賃料収入: 120,000円（月額10,000円×12ヶ月）
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益100%依存）

書面には管理費・固都税・保険料等の費用項目が一切記載されていない。賃料収入が年間12万円という名目的な金額であることから、この土地は「保有して賃料を得る」のではなく「取得して売却する」ことのみを目的としていることが明白。

配当の実現可能性:

• 予定利回り18%を実現するには、10ヶ月の運用期間で約7,700万円の売却益が必要
• 出資総額5.21億円に対し、売却価格は約5.98億円以上が必要
• 取得価格5.21億円に対し約15%の値上がりが前提

売却先との契約が締結済みとされるが、契約価格が開示されていないため、この15%の値上がりが契約で担保されているのか、それとも市場価格次第なのかは不明。

市場価格検証

国土交通省の不動産情報ライブラリからの近隣取引データは取得できませんでした。

公開情報に基づく推計分析:

加賀市分校町は北陸本線・加賀温泉駅から南西約4kmに位置する農村地域。一般的な地方の雑種地・農地の取引価格は㎡単価1〜3万円程度が相場とされる。

比較項目	ファンド物件	一般的な地方雑種地相場（推計）	乖離率
㎡単価	約132,300円	10,000〜30,000円	+340%〜+1,223%

この大幅な乖離は、「系統用蓄電池事業用地」としての付加価値（北陸電力との連系確定）を織り込んだものと推測される。しかし、その付加価値がいくらに相当するのかを示す客観的な根拠（鑑定評価・類似取引事例）が開示されていないため、5.21億円という価格の妥当性は検証不能。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価の試み:

加賀市の公示地価（2024年）は商業地で㎡単価3〜5万円、住宅地で2〜3万円程度。分校町のような郊外の雑種地は公示地価の対象外であり、路線価も設定されていない可能性が高い。

仮に一般的な雑種地として評価すれば:

• 3,936㎡ × 2万円/㎡ = 約7,900万円

系統連系確定という付加価値を加味しても、5.21億円という価格は通常の土地評価の枠組みでは説明困難。この価格は「系統用蓄電池事業者にとっての事業価値」を織り込んだものであり、一般的な不動産市場での流動性は極めて低いと考えられる。

出口シナリオ:

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観（契約どおり売却）	5.98億円以上	元本全額償還＋利回り18%達成
基本（契約価格が取得価格同等）	5.21億円	元本償還のみ、配当なし
悲観（売却先契約解除・市場売却）	1〜2億円	元本大幅毀損（60〜80%損失）

売却先との契約が解除された場合、この土地を市場で売却することは極めて困難。系統連系枠という付加価値は特定の事業者にしか意味を持たず、一般的な不動産市場での流動性はほぼゼロに近い。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲10%	5.21億円→4.69億円	▲5,210万円	劣後521万円を大幅超過
売却価格▲5%	5.21億円→4.95億円	▲2,605万円	劣後521万円を超過
売却先契約解除	市場売却	▲3〜4億円	元本60〜80%毀損

ストレステスト総評:

劣後出資額521万円は、物件取得価格5.21億円に対しわずか1.0%。つまり、物件価格が1.0%（約521万円）値下がりした時点で劣後バッファは枯渇し、それ以上の下落は全額投資家の負担となる。

通常の不動産であれば5%程度の価格変動は日常的に起こりうる。ましてや「系統用蓄電池事業用地」という特殊な用途の土地は、売却先が限定されるため価格変動リスクが高い。売却先との契約が何らかの理由で解除された場合、この土地の市場価値は取得価格の2〜3割程度まで下落する可能性がある。

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契約上の注意点

• 鑑定評価なし: 5.21億円の価格妥当性を第三者が検証する手段がない
• 関連当事者取引: 親会社エムトラスト株式会社からの取得であり、利益相反リスクが存在
• 売却先非開示: 「売却先契約済み」と謳うが、売却先の名称・属性・契約価格・違約条項は一切非開示
• 第1号事業（匿名組合型）: 倒産隔離なし。TORCHES株式会社が破綻した場合、出資金は一般債権者と同列で回収困難
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、最大2年間の延長が可能。資金拘束リスクあり
• 流動性リスク: 中途解約は「やむを得ない事由」がある場合のみ。実質的に満期まで資金拘束

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結論

利回り18%という数字は魅力的だが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・売却先非開示という三重の情報欠落により、投資家がリスクを正確に評価することは不可能。系統用蓄電池市場の成長性に賭けるなら、より情報開示が充実した投資手段を選ぶべき。