No.56 江東区越中島2丁目ファンド

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ポイント

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「お飾り」

劣後出資額はわずか87万円。物件取得価格8,700万円に対し、価格が1%下落しただけで劣後バッファは消滅する。通常の不動産クラファンでは10〜30%の劣後比率が設定されることが多いが、本ファンドは業界最低水準。事業者は「優先劣後構造」を謳うが、実質的には投資家が価格変動リスクをほぼ全額負担する構造である。

鑑定評価なしで8,700万円の妥当性は検証不能

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。価格算定方法は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」とあるが、その詳細は開示されていない。さらに売主は親会社エムトラスト株式会社であり、関連当事者取引である。第三者による価格検証がない状態で、グループ内取引の価格が適正かどうかを投資家が判断する材料は皆無だ。

賃料収入ゼロ、配当原資は売却益100%依存

本ファンドの対象は更地であり、賃貸借契約は「該当なし」と明記されている。つまりインカムゲインはゼロ。配当原資は3ヶ月後の売却益のみに依存する。事業者は「周辺の土地需要や不動産市況を注視し売却を進める」と述べるが、売却先の確保状況や具体的な出口戦略は開示されていない。売れなければ配当どころか元本毀損に直結する。

サイトの「地価67%上昇」は過去の話、出口の保証にはならない

プロジェクト概要では「周辺地価が10年で約67%上昇」と強調されている。確かに国土交通省の公示地価データでは上昇トレンドが確認できる。しかし、これは過去の実績であり、今後3ヶ月で売却益が出る保証にはならない。むしろ地価上昇局面では取得価格も高止まりしており、売却時にさらなる上昇がなければキャピタルゲインは生まれない。書面には売却先の目処や価格交渉の進捗に関する記載は一切ない。

第1号事業・匿名組合型で倒産隔離なし

本ファンドは不動産特定共同事業法の第1号事業、匿名組合契約型である。SPCを用いた特例事業とは異なり、対象不動産の所有権は事業者（TORCHES株式会社）に帰属する。万一事業者が破綻した場合、匿名組合財産は事業者の破産財団に組み込まれ、投資家は一般債権者として扱われる。書面にも「分別管理が信託法第34条に基づく分別管理とは異なる」と明記されており、倒産隔離は機能しない。

物件概要

項目	内容
所在地	東京都江東区越中島二丁目1番17、同二丁目3番29
物件種別	宅地（更地）2筆
構造	該当なし（更地）
築年月	該当なし
延床面積	土地面積合計60.19㎡
テナント	該当なし
稼働率	該当なし

収益構造とNOI分析

本ファンドの対象は更地であり、賃貸借契約は存在しない。したがって賃料収入はゼロ、NOIの算出は不可能である。

• NOI（実額）: 書面に賃料収入の記載がなく算出できません。
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益100%依存）

配当利回り13%を実現するには、3ヶ月の運用期間で約280万円の売却益が必要となる計算だ（優先出資総額8,613万円×13%×3/12ヶ月≒280万円）。これに事業者報酬（優先出資総額の1%＝約86万円）を加えると、最低でも取得価格8,700万円に対し約370万円（約4.3%）以上の値上がりが求められる。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引参考値	乖離率
㎡単価	約144.5万円	約90万円（永代・住宅地）	+60%超
取引価格	8,700万円	3,600万円（40㎡・永代）	比較困難

近隣取引事例データには、江東区永代の住宅地で40㎡・3,600万円（㎡単価90万円）の取引が確認できる。一方、本ファンドの取得価格は60.19㎡で8,700万円、㎡単価は約144.5万円となる。

ただし、永代と越中島では立地条件が異なり、また本物件は2筆に分かれた不整形地である可能性がある。近隣取引データには越中島の土地取引事例が含まれておらず、直接比較は困難だ。

プロジェクト概要で引用されている公示地価（江東-24）では83.5万円/㎡とされており、これを基準にすると本物件の土地価格は約5,000万円程度が目安となる。取得価格8,700万円との乖離は約74%に達し、何らかのプレミアム（開発期待、隣地統合等）が織り込まれている可能性があるが、その根拠は書面に開示されていない。

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土地評価と出口シナリオ

公示地価83.5万円/㎡を基準とすると、60.19㎡の土地価格は約5,026万円と推計される。取得価格8,700万円との差額約3,674万円は、開発余地や将来の値上がり期待を織り込んだプレミアムと考えられるが、その妥当性を検証する客観的資料は提供されていない。

シナリオ	想定売却価格	投資家への影響
楽観（+10%）	9,570万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本（±0%）	8,700万円	元本全額償還、配当なし
悲観（▲5%）	8,265万円	劣後87万円超過、元本毀損約348万円

基本シナリオでは売却益ゼロとなり、事業者報酬を差し引くと投資家への配当は発生しない。悲観シナリオでは5%の価格下落で約435万円の損失が発生し、劣後バッファ87万円を差し引いても約348万円が優先出資者の元本毀損となる。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	8,700万円→8,613万円	▲87万円	バッファ枯渇
売却価格▲5%	8,700万円→8,265万円	▲435万円	348万円超過
売却価格▲10%	8,700万円→7,830万円	▲870万円	783万円超過

劣後出資額87万円÷物件取得価格8,700万円＝1.0%。つまり物件価格が1%下落した時点で劣後バッファは完全に枯渇し、それ以降の損失は全額が優先出資者（個人投資家）の負担となる。

更地の売却は建物付き物件と異なり、買い手の開発意向や資金調達環境に大きく左右される。3ヶ月という短期間で想定価格以上の買い手が現れなければ、運用期間延長（最大2年）または損切り売却のいずれかを迫られる。

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契約上の注意点

• 関連当事者取引: 売主は親会社エムトラスト株式会社。取得価格8,365万円（税抜推計）の妥当性を検証する第三者評価がない
• 鑑定評価なし: 不動産鑑定士による鑑定評価は未取得と明記
• 倒産隔離なし: 第1号事業・匿名組合型のため、事業者破綻時に投資家資産は保全されない
• 運用期間延長リスク: 売却完了しない場合、最大2年まで延長可能（書面記載）
• 中途解約制限: やむを得ない事由がない限り中途解約不可、流動性は極めて低い

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結論

利回り13%の数字に惹かれるが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・賃料収入ゼロという三重苦を抱えるファンド。親会社からの関連当事者取引で取得価格の妥当性が検証できず、3ヶ月で売り抜ける出口戦略の具体性も乏しい。投資家が負うリスクに対してリターンが見合わない構造であり、静観を推奨する。