No.57 岐阜県中津川市 系統用蓄電池用地ファンド

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ポイント

売却先契約済みでも履行リスクは消えない

事業者は「売却先企業と売買契約を締結済み」と強調するが、契約成立前書面には売却先の社名・契約条件・違約時の対応が一切記載されていない。売買契約が解除された場合、系統用蓄電池用地という極めてニッチな資産を10ヶ月で別の買い手に売却できる保証はない。「出口が確定している」というナラティブは、契約書面の裏付けを欠いた希望的観測に過ぎない。

劣後比率1.0%は「お守り」にすらならない

劣後出資額は522万円。物件取得価格5.22億円に対し、わずか1%の下落で劣後バッファは消滅する。不動産価格が5%下落すれば、優先出資者は約2,600万円の損失を被る計算だ。高利回りファンドにありがちな「劣後で守られている」という安心感は、本ファンドには存在しない。

鑑定評価なしで5.22億円の妥当性は検証不能

書面には「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」とあるが、不動産鑑定士による鑑定評価は未取得。系統用蓄電池用地という特殊アセットに「類似取引事例」がどれほど存在するのか疑問が残る。投資家は事業者の言い値を信じるしかない構造だ。

賃料月4万円の意味を考える

書面記載の全賃料収入は月額4万円（年間48万円）。991㎡の土地に対し㎡単価は年間約484円。これは土地の「賃料」というより、連系枠確保のための名目的な地代に近い。インカムゲインはほぼゼロであり、配当原資の100%が売却益に依存している。売却が不調に終われば、投資家は元本すら回収できない。

親会社からの取得という利益相反構造

対象不動産は親会社エムトラスト株式会社から5億円で地上権を取得する。関連当事者取引であり、取得価格の妥当性を第三者が検証する仕組みがない。鑑定評価もなく、親会社の言い値で買い取る構造は、投資家にとって不利な条件が織り込まれている可能性を否定できない。

物件概要

項目	内容
所在地	岐阜県中津川市坂下字相沢898番1・900番7
物件種別	系統用蓄電池事業用地（地上権）
構造	土地のみ（建物なし）
築年月	該当なし
延床面積	991.01㎡（約300坪）
テナント	1件（詳細非開示）
稼働率	100%（地上権設定予定）

収益構造とNOI分析

本ファンドは土地（地上権）のみを対象とし、建物がないため通常の不動産NOI分析は適用困難である。書面に運営費用の記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。

項目	金額
年間賃料収入	480,000円（月額4万円×12ヶ月）
管理費	書面記載なし
火災保険料	書面記載なし
固都税	書面記載なし
NOI（実額）	算出不能

• キャップレート（実額）: 算出不能
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益100%依存）

年間賃料48万円に対し、予定利回り18%で優先出資総額5.17億円に配当するには、年間約9,300万円の利益が必要となる。10ヶ月運用で按分しても約7,750万円。これは賃料収入の160倍以上であり、売却益なしには成立しない構造である。

市場価格検証

国土交通省の不動産情報ライブラリから近隣取引データは取得できなかった。系統用蓄電池用地という特殊アセットであり、一般的な宅地・商業地との比較は困難である。

参考として、中津川市坂下エリアの公示地価は存在せず、周辺の基準地価（2024年）は㎡あたり5,000〜15,000円程度と推定される。仮に㎡単価1万円とすれば、991㎡の土地価格は約1,000万円となる。

本ファンドの取得価格5.22億円は、土地そのものの価値ではなく「系統連系枠」というインフラ権利に対する対価と解釈すべきである。ただし、この連系枠の市場価値を客観的に検証する手段は投資家に提供されていない。

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土地評価と出口シナリオ

土地持分相当額の概算

• 周辺基準地価（推計）: ㎡あたり約10,000円
• 土地面積: 991.01㎡
• 土地価格（推計）: 約1,000万円

取得価格5.22億円との乖離は約5.1億円。この差額は「系統連系枠」の価値に相当するが、連系枠の市場価格は非公開であり、検証不能である。

出口シナリオ

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観（契約履行）	6.1億円以上	元本全額償還＋利回り18%達成
基本（契約履行・価格調整）	5.5億円	元本全額償還・利回り低下
悲観（契約解除）	1,000万円〜1億円	元本の80〜98%毀損

売却先との契約が履行されれば高リターンが期待できるが、契約解除時の下落幅は劣後バッファ（522万円）では到底吸収できない。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却契約解除	契約価格→市場価格	▲4〜5億円（80〜95%下落）	大幅超過
連系枠価値下落20%	5.22億円→4.18億円	▲1.04億円（20%下落）	超過
売却遅延6ヶ月	運用期間延長	利回り低下	直接影響なし

劣後出資額522万円は物件取得価格5.22億円の1.0%に相当する。物件価格が1%（約522万円）下落した時点で劣後バッファは枯渇し、それ以上の下落は全額優先出資者の負担となる。系統連系枠という流動性の低い資産において、1%の価格変動は誤差の範囲であり、実質的に元本保全機能は存在しない。

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契約上の注意点

• 関連当事者取引: 対象不動産は親会社エムトラスト株式会社から5億円で取得。取得価格の妥当性を検証する第三者評価なし。
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 匿名組合財産は事業者に帰属し、TORCHES株式会社が破綻した場合は出資金が保全されない。
• 売却先情報の非開示: 「売買契約締結済み」と記載されるが、売却先の社名・契約条件・違約条項は一切開示されていない。
• 地上権という権利形態: 所有権ではなく地上権であり、土地所有者との契約関係に依存する。地上権設定契約は運用開始日までに締結予定。
• 契約期間延長リスク: 売却が完了しない場合、最大2年間の延長が可能。投資家の同意なく延長される。

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結論

利回り18%の魅力は、売却先との契約履行を前提とした「絵に描いた餅」である。劣後比率1.0%・鑑定評価なし・売却先非開示という三重苦を抱え、リスクに見合うリターンとは言い難い。余剰資金であっても、より透明性の高いファンドを選ぶべきだ。