No.59 長野県長野市 系統用蓄電池用地ファンド

総評公式サイトを見る →

ポイント

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「お守り」程度

本ファンドの劣後比率1.0%は、不動産クラウドファンディング市場において最低水準に位置する。出資総額5.22億円に対し、事業者が負担する劣後出資はわずか522万円。物件価格が1%下落しただけで劣後バッファは枯渇し、優先出資者の元本毀損が始まる。通常のファンドであれば10〜20%程度の劣後比率を設定することで「物件価格の下落余地」を確保するが、本ファンドにはその余裕がほぼ存在しない。売却先との契約が履行されなければ、投資家は即座に損失を被るリスクを負う。

年間賃料4.5万円では配当原資にならない

書面によれば、対象不動産の年間賃料収入は4.5万円（月額3,750円相当）。これは2,952㎡の土地に対する賃料としては極めて低額であり、インカムゲインとしての配当原資にはなり得ない。予定利回り18%を実現するには、優先出資総額5.17億円に対し約9,300万円の利益が必要となる。つまり、配当の99%以上は売却益（キャピタルゲイン）に依存する構造だ。サイトでは「売却先企業と売買契約を締結済み」と強調するが、売却価格・契約条件の詳細は書面に記載がなく、検証不能である。

鑑定評価なしで5.22億円の妥当性は闇の中

書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。価格算定方式は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」とあるが、その具体的な根拠は開示されていない。系統用蓄電池用地という特殊なアセットクラスであり、一般的な土地取引事例との比較が困難な中、第三者による客観的な価値評価がないまま5.22億円という価格が設定されている点は、透明性の観点から大きな懸念材料だ。

親会社からの取得という利益相反構造

対象不動産（地上権）は、事業者TORCHESの親会社であるエムトラスト株式会社から5億円で取得予定と書面に記載されている。親会社から子会社への資産売却は典型的な関連当事者取引であり、価格の妥当性について第三者の検証が入りにくい構造だ。鑑定評価がない中での親子間取引は、投資家にとって「適正価格かどうか」を判断する材料が乏しい。サイトでは「グループとして培った実績とノウハウを活かし」と美辞麗句が並ぶが、利益相反リスクへの言及は見当たらない。

系統連系確定の価値は本物だが、出口リスクは残る

サイトが強調する「中部電力との連系確定済み」という点は、系統用蓄電池事業において確かに希少価値がある。電力系統への接続枠は限られており、連系が確保された用地は市場で一定の需要が見込める。しかし、売却先との契約が「締結済み」であっても、契約解除条件や違約金条項、売却価格の詳細が非開示である以上、出口の確実性を投資家が検証することはできない。「出口戦略が事前に描かれた投資モデル」という表現は、契約内容が開示されて初めて意味を持つ。

物件概要

項目	内容
所在地	長野県長野市戸隠栃原字東ノ原4862番
物件種別	系統用蓄電池事業用地（地上権）
構造	土地のみ（建物なし）
地目	宅地
地積	2,952.50㎡
権利形態	地上権（所有権ではない）
テナント	1件（賃貸借契約あり）
稼働率	100%（全面積賃貸中）

収益構造とNOI分析

本ファンドは書面に運営費用の記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。

項目	金額
年間賃料収入	45,000円
管理費	書面記載なし
火災保険料	書面記載なし
固都税	書面記載なし
NOI（実額）	算出不能

• キャップレート（実額）: 算出不能
• 配当原資: ハイブリッド型（実質的にはキャピタルゲイン依存）

年間賃料収入4.5万円に対し、予定利回り18%を達成するために必要な利益は約9,300万円（優先出資総額5.17億円×18%）。賃料収入はこの0.05%にも満たず、配当原資のほぼ全額が売却益に依存する構造である。

書面には「売却先企業と売買契約を締結済み」とあるが、売却価格は非開示。仮に取得価格5.22億円に対し18%の利益を上乗せした約6.16億円で売却できれば計算上は成立するが、その蓋然性を投資家が検証する手段はない。

市場価格検証

本ファンドの対象地は長野県長野市戸隠栃原という山間部に位置し、都市計画区域外である。国土交通省の不動産情報ライブラリからは近隣取引事例データを取得できなかった。

一般的な市場データに基づく推計として、長野市の山間部における宅地の取引価格は㎡あたり数千円〜1万円程度が相場とされる。仮に㎡単価1万円と仮定した場合、2,952㎡の土地価格は約2,950万円となる。

しかし、本ファンドの取得価格は5.22億円であり、単純な土地価格の約18倍に相当する。この乖離は「系統連系確定済み」という付加価値によるものと推測されるが、その価値を客観的に裏付ける鑑定評価は存在しない。

比較項目	ファンド物件	一般的な山間部宅地（推計）	乖離率
㎡単価	約176,800円	約10,000円（推計）	+1,668%
取引価格	5.22億円	約2,950万円（推計）	+1,669%

※公開取引データによる検証は実施できなかった。上記は一般的な市場データに基づく推計であり、系統連系権の価値は含まれていない。

---

土地評価と出口シナリオ

長野市戸隠地区は観光地として知られるが、商業地・住宅地としての需要は限定的である。公示地価・路線価の公開データからは、当該エリアの土地単価は㎡あたり数千円〜1万円程度と推計される。

本ファンドの価値の大部分は「系統連系権」という無形の権利に依存している。土地そのものの価値は取得価格の5〜10%程度（推計2,500万〜5,000万円）に過ぎない可能性がある。

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観	6.16億円（+18%）	元本全額償還＋予定利回り達成
基本	5.22億円（±0%）	元本全額償還・配当なし
悲観	5.17億円（▲1%）	劣後バッファ枯渇・元本毀損開始

売却先との契約が履行されれば楽観シナリオが実現する可能性があるが、契約条件が非開示である以上、その蓋然性は投資家には判断できない。

---

ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	5.22億円→5.17億円	▲522万円	バッファ枯渇
売却価格▲5%	5.22億円→4.96億円	▲2,610万円	優先出資者に▲2,088万円の損失
売却価格▲10%	5.22億円→4.70億円	▲5,220万円	優先出資者に▲4,698万円の損失
契約解除	売却不能	土地価値のみ残存（推計2,500万〜5,000万円）	元本の90%以上が毀損

劣後出資額522万円÷物件取得価格5.22億円＝約1.0%。物件価格が1%下落した時点で劣後バッファは消滅し、優先出資者の元本毀損が始まる。売却先との契約が何らかの理由で履行されなかった場合、土地そのものの価値は取得価格の5〜10%程度と推計され、投資家は元本の大部分を失うリスクがある。

---

契約上の注意点

• 地上権であり所有権ではない: 対象不動産は土地の所有権ではなく地上権。土地所有者との間で地上権設定契約を締結予定とあるが、その条件詳細は非開示。
• 親会社からの取得（関連当事者取引）: エムトラスト株式会社から5億円で地上権を取得。価格の妥当性を検証する第三者評価がない。
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 匿名組合型の第1号事業であり、事業者が破産した場合、出資金は保全されない。
• 契約期間延長の可能性: 売却が完了しない場合、最大2年間の契約延長が可能。資金拘束リスクあり。
• 売却先との契約条件非開示: 「売買契約締結済み」と謳うが、売却価格・契約解除条件・違約金条項等の詳細は書面に記載なし。

---

結論

利回り18%の裏側にあるのは、劣後比率1.0%という極薄の安全弁と、売却益に99%依存する収益構造。売却先との契約履行が唯一の出口であり、その契約条件が非開示である以上、投資家は「事業者を信じるかどうか」という一点に賭けることになる。系統連系権という希少価値は認めるが、鑑定評価なし・親会社取引・情報開示不足という三重苦を前に、静観を推奨する。