No.60 福井県勝山市 系統用蓄電池用地ファンド

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ポイント

年間賃料12万円の更地に5.22億円の値札

書面によれば、対象不動産の「全賃料収入」は月額1万円、年額12万円。これは系統用蓄電池設備が設置される前の更地状態での名目的な賃料に過ぎない。5.22億円の取得価格に対する表面利回りは**0.0023%**という計算になり、インカムゲインは事実上ゼロ。配当原資の100%がキャピタルゲイン（売却益）に依存する構造だが、売却価格の具体額は書面にもサイトにも記載がない。「売却先企業と売買契約を締結済み」と謳いながら、いくらで売れるのかを投資家に開示しないのは致命的な情報欠落。

鑑定評価なしで5.22億円の妥当性は検証不能

書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。取得価格5.22億円の根拠は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額」とあるが、その算定根拠の詳細は開示されていない。系統用蓄電池用地という特殊なアセットクラスであり、一般的な宅地・商業地の取引事例との比較が困難な中、第三者による客観的な価格検証がないまま親会社から5億円超の土地を買い取る構造は、利益相反リスクが極めて高い。

劣後比率1.0%は「ないも同然」

劣後出資額は522万円。物件価格5.22億円に対し、わずか1%の下落（522万円の値下がり）で劣後バッファは枯渇し、優先出資者（個人投資家）の元本毀損が始まる。系統用蓄電池用地という新興市場の土地が、10ヶ月の運用期間中に1%以上値下がりしないという保証はどこにもない。売却先との契約が何らかの理由で破談になった場合、流動性の低い特殊用地を市場で売却する際の価格下落リスクは1%どころでは済まない可能性がある。

親会社からの取得という利益相反構造

対象不動産の取得先は「利害関係人である親会社エムトラスト株式会社」と書面に明記されている。取得価格5億円は親会社が設定した価格であり、第三者取引ではない。鑑定評価もなく、親会社が「この土地は5億円の価値がある」と言えばそれが取得価格になる構造。売却先企業との売買契約が締結済みであれば、なぜ親会社が直接売却せずにクラウドファンディングを経由するのか。その経済合理性の説明がない点も疑問が残る。

「売却先確定」の実態は不透明

サイトでは「すでに売却先企業と売買契約を締結しています」と強調されているが、書面には売却先企業の名称・売却価格・売買契約の条件は一切記載されていない。売買契約が締結済みなら、売却価格は確定しているはずであり、それを開示しない理由が不明。仮に売却価格が6億円なら売却益は約7,800万円（諸費用控除前）、5.5億円なら約2,800万円と、投資家への配当原資は大きく変動する。この核心情報を隠したまま「18%利回り」だけを前面に出す姿勢は、投資家に対する誠実さを欠く。

物件概要

項目	内容
所在地	福井県勝山市荒土町新保4字京橋121番1
物件種別	系統用蓄電池事業用地（更地）
地目	宅地
地積	1,004.31㎡（約303坪）
権利形態	所有権
用途地域	準工業地域
テナント	名目的な賃貸借契約1件（月額1万円）
稼働率	100%（名目上）

収益構造とNOI分析

本ファンドは更地の売却益を配当原資とするキャピタルゲイン型であり、インカムゲインは実質的に存在しない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• 年間賃料収入: 12万円（月額1万円×12ヶ月）
• 表面利回り: 0.0023%（12万円÷5.22億円）
• 配当原資: キャピタルゲイン型（売却益100%依存）

書面には管理費・火災保険料・固都税などの運営費用が一切記載されておらず、実額ベースのNOIは算出不能。そもそも年間賃料12万円の更地であり、NOI分析自体が意味をなさない。

配当原資の検証:

項目	金額
物件取得価格	5.22億円
優先出資総額	5.1678億円
予定利回り	18%（年率）
運用期間	約10ヶ月（2026年8月31日〜2027年6月30日）
必要配当額（概算）	約7,750万円（5.1678億円×18%×10/12）

18%の利回りを実現するには、10ヶ月で約7,750万円の配当原資が必要。これに事業者報酬（優先出資総額の3.5%＝約1,809万円）を加えると、売却益は最低でも約9,600万円以上必要となる。つまり、売却価格は約6.2億円以上でなければ18%利回りは達成できない計算になる。売却価格が非開示のため、この前提が満たされるかは投資家には判断できない。

市場価格検証

国土交通省の不動産情報ライブラリからの近隣取引データは取得できなかった。

福井県勝山市は人口約2.2万人の地方都市であり、系統用蓄電池用地という特殊なアセットクラスの取引事例は極めて限定的と推測される。一般的な宅地・商業地の取引事例との比較は困難であり、5.22億円という取得価格の妥当性を客観的に検証する手段がない。

参考情報（一般的な市場データに基づく推計）:

• 勝山市の公示地価（2024年）: 住宅地で約1.5〜2万円/㎡程度
• 本物件の㎡単価: 約52万円/㎡（5.22億円÷1,004.31㎡）

一般的な宅地価格の約25〜35倍という㎡単価は、「系統連系が確定した蓄電池用地」というプレミアムを織り込んだものと推測されるが、そのプレミアムの妥当性を検証する第三者評価がない点が問題。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価の限界:

系統用蓄電池用地は、電力系統への連系枠という「権利」に価値の大部分が依存する特殊なアセット。土地そのものの価値（更地価格）と連系枠の価値を分離して評価する必要があるが、書面にはその内訳が示されていない。連系枠が失効した場合、残るのは地方都市の準工業地域の更地であり、その価値は大幅に下落する可能性がある。

出口シナリオ:

シナリオ	売却価格	売却益	投資家への影響
楽観	6.5億円	約1.28億円	18%利回り達成＋α
基本	6.0億円	約7,800万円	18%利回りギリギリ達成
悲観	5.3億円	約800万円	利回り大幅低下（2%程度）
最悪	5.0億円以下	売却損	元本毀損

売却先との契約が破談になった場合、系統用蓄電池用地という特殊なアセットを短期間で売却することは困難。運用期間の延長（最大2年）が発生するリスクも考慮すべき。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	5.22億円→5.17億円	▲522万円	バッファ枯渇（劣後522万円）
売却価格▲5%	5.22億円→4.96億円	▲2,610万円	優先出資者▲2,088万円毀損
売却価格▲10%	5.22億円→4.70億円	▲5,220万円	優先出資者▲4,698万円毀損
売却契約破談	市場売却	不確定（大幅下落リスク）	元本大幅毀損の可能性

ストレステスト総評:

劣後出資額522万円は、物件価格5.22億円のわずか1%。物件価格が522万円（1%）値下がりした時点で劣後バッファは消滅し、それ以上の下落は全額が投資家の負担となる。系統用蓄電池用地という流動性の低い特殊アセットにおいて、1%の価格変動リスクを吸収できないバッファ設計は、投資家保護の観点から著しく不十分。

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契約上の注意点

• 親会社からの取得: 対象不動産はTORCHES株式会社の親会社エムトラスト株式会社から5億円で取得。第三者取引ではなく、価格の妥当性検証が困難。
• 鑑定評価なし: 不動産鑑定士による鑑定評価は未取得。5.22億円の価格根拠は事業者の自己評価のみ。
• 第1号事業（倒産隔離なし）: 匿名組合型の第1号事業であり、事業者が破綻した場合、出資金は保全されない。
• 運用期間延長リスク: 売却が完了しない場合、最大2年の期間延長が可能。資金拘束リスクあり。
• 売却価格非開示: 売却先との契約締結済みを謳いながら、売却価格・売却条件は一切開示されていない。
• クーリングオフ: 契約成立時書面受領から8日間は書面による解除が可能。

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結論

18%という利回りは、売却価格が非開示のまま提示された「絵に描いた餅」。劣後比率1.0%・鑑定評価なし・親会社取引という三重のリスク構造を、投資家が負うべき理由は見当たらない。