No.62 福井県坂井市 系統用蓄電池用地ファンド

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ポイント

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「お飾り」

劣後出資額はわずか523万円。物件価格5.23億円に対し、価格が1%下落しただけで劣後バッファは消滅する。通常の不動産クラファンで見られる10〜30%の劣後比率と比較すると、投資家保護の観点からは極めて脆弱な構造だ。事業者は「売却先と契約締結済み」と強調するが、売却価格が取得価格を1%でも下回れば、その損失は即座に優先出資者の元本を直撃する。

鑑定評価なしで5.23億円の根拠は「類似取引比較」のみ

書面には「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」とあるが、不動産鑑定士による鑑定評価は未取得。系統用蓄電池用地という特殊なアセットクラスにおいて、比較対象となる取引事例がどれほど存在するのか疑問が残る。投資家が価格の妥当性を独自に検証する手段は事実上存在しない。

売却先「契約締結済み」の中身が書面に不在

サイトでは「すでに売却先企業と売買契約を締結」と明記されているが、契約成立前書面には売却先の社名・売却予定価格・売買契約の条件が一切記載されていない。書面に記載があるのは「利害関係人との取引」として親会社エムトラスト株式会社からの賃借権取得（5億円）のみ。出口戦略の核心部分が書面で確認できない以上、投資家は事業者の説明を信じるしかない。

賃料月額12.25万円で利回り18%は成立しない

書面記載の月額賃料は122,500円、年間賃料は147万円。これを物件価格5.23億円で割ると、インカム利回りは約0.28%に過ぎない。つまり、利回り18%のほぼ全額がキャピタルゲイン（売却益）に依存する構造だ。売却が予定通り成立しなければ、投資家が受け取れるのは年間147万円の賃料収入のみ。運用期間10ヶ月で按分すれば、優先出資総額5.18億円に対する実質インカム利回りは0.24%程度となる。

親会社からの取得という関連当事者取引

対象不動産の賃借権は、事業者TORCHESの親会社であるエムトラスト株式会社から5億円で取得予定。関連当事者間取引であり、取得価格の妥当性について第三者の検証（鑑定評価）がないまま進行する。利益相反リスクを投資家が自ら評価することは困難だ。

物件概要

項目	内容
所在地	福井県坂井市丸岡町一本田25字河原田1番1
物件種別	系統用蓄電池事業用地（賃借権）
地目	雑種地
対象面積	820㎡（989㎡のうち）
権利形態	賃借権（土地所有権は第三者）
テナント	1件（賃貸借契約）
稼働率	100%（新規取得のため過去実績なし）

収益構造とNOI分析

書面には運営費用（管理費・保険料・固都税等）の記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 年間賃料147万円に対し、運営費用を賃料の20〜30%と仮置きした場合、NOIは約103〜118万円。想定キャップレートは0.20〜0.23%程度。
• ※この推計は一般的な不動産の費用率を仮置きしたものであり、系統用蓄電池用地という特殊なアセットでは実態と乖離する可能性がある。
• 配当原資: ハイブリッド型（実質的にはキャピタルゲイン依存）

項目	金額
年間賃料収入	1,470,000円
管理費	書面記載なし
火災保険料	書面記載なし
固都税	書面記載なし
NOI（実額）	算出不能

配当原資の実態:

• インカムゲイン: 年間賃料147万円（優先出資総額5.18億円に対し約0.28%）
• キャピタルゲイン: 売却益から利回り18%相当を分配予定だが、売却価格は書面に記載なし

利回り18%を実現するには、10ヶ月の運用期間で約7,767万円の利益（優先出資総額×18%×10/12）が必要。賃料収入は約123万円（10ヶ月分）に過ぎず、残り約7,644万円は売却益で賄う必要がある。つまり、物件を約6億円以上で売却できなければ、予定利回りは達成できない計算だ。

市場価格検証

国土交通省の不動産情報ライブラリからは、当該エリアの取引事例データを取得できなかった。

系統用蓄電池用地という特殊なアセットクラスであり、一般的な土地取引との比較は困難。福井県坂井市の雑種地の公示地価・路線価から推計を試みる。

一般的な市場データに基づく推計:

• 福井県坂井市丸岡町周辺の雑種地は、一般的に㎡あたり1〜3万円程度で取引されることが多い（農村部の雑種地として）
• 820㎡×1〜3万円＝820万円〜2,460万円が通常の土地価格の目安
• 本ファンドの取得価格5.23億円は、通常の土地価格の20〜60倍以上

この乖離は「系統連系枠」という無形の価値に起因すると推測される。北陸電力エリアで電力系統への接続が確定している用地は希少であり、その連系枠に対してプレミアムが付与されている構造だ。ただし、この連系枠の価値を客観的に評価する鑑定は行われておらず、5.23億円という価格の妥当性は検証不能。

※公開取引データによる検証は実施できませんでした。

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土地評価と出口シナリオ

土地持分相当額の概算:

• 本ファンドの対象は「賃借権」であり、土地所有権ではない
• 賃借権の価値は、土地所有権の価値に借地権割合を乗じて算出されることが一般的
• 福井県の一般的な借地権割合は30〜40%程度
• 仮に土地価格を2,000万円と推計した場合、賃借権価値は600〜800万円程度

しかし、本ファンドでは「系統連系枠」という無形資産が価値の大部分を占めると推測される。この連系枠の価値は、蓄電池事業の収益性・電力市場の動向・規制環境に大きく左右される。

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観	6.5億円	元本全額償還＋利回り18%以上達成
基本	6.0億円	元本全額償還＋利回り約15%程度
悲観	5.2億円以下	劣後バッファ消滅、元本毀損リスク

出口の不確実性:
サイトでは「売却先企業と売買契約を締結済み」と記載されているが、書面には売却価格が明記されていない。売買契約の条件（価格条件、解除条項、違約金等）が不明なため、出口シナリオの蓋然性を評価することは困難。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	5.23億円→5.18億円	▲523万円	バッファ消滅（劣後出資523万円）
売却価格▲5%	5.23億円→4.97億円	▲2,615万円	超過（優先出資者に▲2,092万円の損失）
売却価格▲10%	5.23億円→4.71億円	▲5,230万円	超過（優先出資者に▲4,707万円の損失）
連系枠の価値毀損	規制変更等	大幅下落リスク	予測困難

ストレステスト総評:
劣後出資額523万円は、物件価格5.23億円のわずか1%。物件価格が523万円（1%）値下がりするだけで、個人投資家の財布に損失が及び始める。通常の不動産クラファンでは10〜30%の価格下落まで劣後バッファが吸収するが、本ファンドではその余裕がほぼ存在しない。売却先との契約が予定通り履行されることが大前提であり、契約解除や価格交渉が発生した場合のダウンサイドリスクは投資家が直接負担する構造だ。

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契約上の注意点

• 関連当事者取引: 対象不動産は親会社エムトラスト株式会社から5億円で取得。利益相反リスクあり。
• 第1号事業（匿名組合型）: 倒産隔離なし。事業者TORCHESが破綻した場合、匿名組合財産は事業者の破産財団に組み込まれる。
• 契約期間延長条項: 売却が完了しない場合、事業者判断で最大2年間の延長が可能。資金拘束リスクあり。
• 鑑定評価未取得: 売却時の価格妥当性について「鑑定評価額又は近傍同種の不動産の取引価格等を示す客観的な資料を示す」とあるが、取得時点では未実施。
• 売却先情報の非開示: 書面には売却先企業名・売却価格・売買契約の条件が記載されておらず、出口戦略の検証が困難。

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結論

利回り18%という数字は魅力的だが、その実現は書面に記載のない「売却先との契約」に全面依存する。劣後比率1.0%・鑑定評価なし・NOI非開示という三重の情報不足の中で、5.23億円を投じる判断は困難。系統用蓄電池市場の成長性は認めるが、本ファンドの構造では投資家がリスクを適切に評価する術がない。